조심스레 밝히는 상가권리금 인하 방법
예비창업자가 꼭 알아야 할 이야기
권리금???
안녕하세요 상권의 비밀 상비입니다.
상가와 주택은 여러 차이점이 있죠. 그중 가장 낯선 것은 아마도 권리금이라는 존재일 것 같습니다. 사회생활을 20년 이상 한 배테랑 월급쟁이들도 상가 임대차 계약을 하지 않는 한에는 이 권리금이라는 존재에 대해서 알기가 어렵기 때문입니다. 권리금을 낮추는 방법에 대해서 이야기를 하기 전에 먼저 권리금이라는 게 대체 어떤 것인지 이야기를 해볼까 합니다.
권리금 넌 대체 뭐니?
"시설권리금", " 영업권리금", "바닥권리금"
권리금은 일반적으로 위의 3가지로 나눌 수 있습니다.
먼저 시설권리금은 보통 현재 임차인이 하는 업종과 같은 업종을 운영할 시에 발생됩니다. 제과점 대 제과점, 카페 대 카페, 편의점 대 편의점 이렇게 말이죠. 같은 업종을 하니 이전 임차인이 가지고 있는 시설을 그대로 사용할 수 있고 그것에 대한 비용을 지급하는 것이죠. 하지만 이전 임차인이 사용하던 시설 집기를 물려받지 않는 경우에도 시설권리금이 발생되는 경우도 있습니다. 현재 운영주가 상가 매물을 내놓는 것이 아니라 역으로 중개사나 예비창업자가 매매의사를 밝히는 경우가 그것인데요, 시설에 대한 투자금이 근시일 내에 발생되었다면 그것에 대한 시설비용을 프리미엄으로 요구하는 경우죠.
두 번째 영업권리금은 어느 정도 해당 업종으로 자리를 잡은 장소에서 발생됩니다. 해당 상가를 운영하면서 생긴 단골손님, 제조방법 등의 노하우 전수, 인지도, 현 매출액 내역 등이 그 이유가 됩니다. 영업권리금은 현재의 매출 추이가 앞으로도 지속된다는 가정하에 생기는 것으로 영향을 줄 수 있는 경쟁점이 들어 오지는 않는지, 배후상권의 재개발 진행이나, 대중교통 시설물의 신설로 인한 고객 동선에 변화 요인은 없는지 인근 상권에 변화 추이를 체크해야 하며, 현 임차인이 제공하는 매출 데이터가 신뢰성이 얼마만큼 있는지 제대로 검증을 해야 합니다. 이것에 대한 검증방법은 추후에 다른 포스팅에서 다뤄보도록 하겠습니다.
세 번째 바닥권리금입니다. 입지적인 우위, 독점성이 있는 상가에서 발생되는 것으로, 제가 개인적으로 가장 싫어하는 종류의 권리금 내용입니다. 물론 지급을 해서라도 들어가고 싶은 경우도 있습니다. 완벽한 항아리 상권이거나, 인근에 상가수가 적거나 존재하지 않아 향후에 경쟁점 입점이 불가능하여, 오픈을 한다면 높은 확률로 고매 출 발생이 가능한 경우입니다. 하지만 굳이 권리금을 주고 들어갈 필요가 없는 장소, 대체할 수 있는 상가가 많은 장소에서 상권의 유명세를 이용해서 요구하거나, 임대인이나 컨설팅업체의 욕심에서 바닥권리금이 발생되는 경우가 많습니다. 지난주 하남시 태장사거리 상권을 다녀왔는데 정말 좋은 입지에 신축건물이 들어서고 있습니다. 코너도 아닌 측면 자리의 바닥권리금이 얼마인지 아시나요? 들으시면 깜짝 놀랄 수도 있습니다. 무려 1억 2천만 원을 말씀하시더군요.
現임차인들이 요구하는 권리금액은 "과거 사례"일 뿐
예시를 들어볼게요 성수역 2번 출구에서 카페를 창업하려고 합니다. 현재 1층 상가가 매물로 나온 것은 없으나 과거의 사례를 봤을 때 1억에서 1억 5천만 원 정도의 권리금이 필요하다고 지역 공인중개사가 이야기를 합니다. 그럼 이 구역의 평균 권리금은 1억~ 1억 5천만 원이니 그 정도의 권리금이 반드시 있어야만 창업을 시작할 수 있는 건가요? 창업에 대한 경험이 없는 분들은 이런 구조로 사고를 하고 투자비용을 산정합니다. 잊지 말아야 할 것은 우리는 현재 이 자리에서 장사를 하는 사람이 얼마의 권리금을 주고 들어왔는지는 중요하지 않습니다. 그것은 시세가 아니라 과거의 거래금액일 뿐입니다.
두 가지 상황을 예시로 정리를 해드릴게요~ 이 차이를 한번 느껴보셨으면 좋겠습니다.
※ 현재 임차인의 상황
ⓐ 월 소득 흐름에 큰 문제가 없으나, 2억 수준의 권리금이라면 정리할 의사가 있음.
ⓑ 건강상의 이유로 더 이상 사업을 유지할 수 없어 빠른 시일에 정리가 필요함.
ⓐ의 상황에서는 트럼프 대통령이 와도 現임차인이 요구하는 권리금액의 인하가 불가능합니다. 굳이 그 금액이 아니면 장사를 정리할 이유가 하나도 없기 때문이죠. 이런 경우에는 본인도 자신이 요구하는 금액이 높다는 것을 알고 있습니다. 하지만 높은 금액을 이야기하는 이유는 지금도 충분히 수익이 나오고 있고 그 추세가 앞으로도 변하지 않을 것으로 판단하고 있기 때문입니다.
그런데 ⓑ의 상황은 180도 다릅니다. 처음에는 본인이 생각하는 권리금을 부동산에 이야기할 겁니다. 그리고 그 금액에서 조율을 원하는 예비창업자가 나타나도 기존의 의사를 쉽게 바꾸지 않을 겁니다. 이건 자본주의 사회에서 당연한 선택입니다. 곧 이 금액을 지불할 수 있는 다음 사람이 있을 것이라 예상하는 것이죠. 다행히 짧은 시간에 그다음 임차인이 나타난다면 해피엔딩입니다. 그런데 인생을 우리가 생각하는 대로만 흘러가지 않죠? 시간히 지나도 부동산에서는 연락이 오지 않고 조용함을 느낄 때 뭔가 잘못되고 있다는 것을 느낄 겁니다. 예정된 시간 안에 정리가 안되면 더 이상 가게를 유지할 수가 없을 것 같아집니다. ㅂ로 이런 상황에서 권리금의 인하가 시작됩니다.
즉 권리금을 낮추는 것은 내가 아니라 상대방 즉 현재 장사를 하고 있는 임차인이 낮추는 겁니다. 내가 어찌한다고 되는 것이 아닙니다. 권리금의 인하는 거래당사자인 現임차인의 상황이 어떤지에 따라 결정되는 겁니다.
당장 내가 컨트롤 할 수 있는 것에 집중하자
現임차인의 개인 사정을 우리가 컨트롤한다는 것은 불가능합니다. 우리의 힘으로 컨트롤 할 수 없는 것에 에너지를 뺏기지 말아야 합니다. (물론 협상이 원활하게 진행이 된다면 다행이지만요..) 그럼 권리금은 대체 어떻게 낮추죠? 바로 다양한 후보지를 찾아서 권리금에 대한 협상이 가능한 자리를 찾는 것이 중요합니다.
내 가게의 후보군을 여러 곳 가져가는 겁니다. 영등포역 유흥상권에서 창업을 하고자 한다면 최로 5곳 이상의 유력 후보점을 찾아 비교평가를 하는 것이 중요합니다. 만약에 해당 상권 안에서의 마땅한 매물이 부족하다면 영등포역에서 벗어나서 영등포시장이나, 당산역 등 다른 대체 상권을 찾아서 후보 상권을 늘리고 그 안의 후보점 리스트를 여러 곳 가지고 가는 것입니다.
우리가 노트북을 구매할 때도 가격비교 사이트를 활용해서 가격, 사은품, 사양 등을 비교 평가하죠? 그것과 다를 것이 없습니다. 대안이 없는 선택에서 우리가 유리한 길을 찾아내기란 너무나 어렵습니다. 플랜 B C E F를 가지고 있어야지만 그중 가장 좋은 선택을 할 수 있는 것입니다. 지금 권리금을 인하하고 싶다면, 창업비용을 줄이고 싶다면 하나의 후보점이 아닌 5곳 혹은 10곳이상의 매장을 찾아내서 비교해보세요. 분명 더 좋은 선택지가 있을 것이라 100% 장담합니다.
