상권내 1입지는 어떻게 찾아야 할까요?
동탄2신도시, 영천동 사례 분석
좋은 입지를 찾는 방법에 대한 이야기를 해보려합니다.
실제 현장에서 사용하는 방법입니다. 각자의 상황에 맞게 적용을 하시면 상권을 바라보는 안목을 제대로 키울 수 있을 것이라 장담합니다. 그럼 실제 사례를 통해서 살펴보도록 하겠습니다.
동탄2신도시 영천동은 왼쪽으로는 동탄테크노밸리, 오른쪽으로는 영천동 주거상권으로 이루어져있습니다. 오늘은 그중에서 동탄2신도시의 영천동 주거상권에 대한 이야기를 해보고자 합니다.
분홍색으로 표시한 부분이 동탄2신도시 영천동 주거상권
지적편집도로 보는 동탄2신도시 영천동 주거상권
지도로 동탄2신도시 영천동 주거상권
약 9천 세대의 주거배후상권을 가지고 있는 영천동위에 나온 지역의 메인상권은 동탄 영천동 11자 대로변 상가지역입니다. 보통 11자 상가 라고 표현을 하죠. 동탄2신도시 초기부터 상권이 형성된 곳으로 현재는 어느 정도 안정화 단계에 도달한 지역으로 판단되고 있습니다. 한번14년도/ 16년도/ 19년도 상권의 변화를 다음지도 로드뷰를 통해서 비교해볼까요?
14년 vs 19년 1월
16년 vs 19년 1월
17년 vs 19년 1월15년도부터 대로변 상가 건물의 공사가 시작되었고, 주변의 탄탄한 배후세대로 인하여 상권형성 초기부터 어느 정도 자리를 잡은 지역중 하나입니다. 그런데 사실 상권형성 초기부터 영업을 시작한 업종들중에 초기의 높은 임차료와 상권미성숙에 의한 매출 저하를 이기지 못하고 2~3년정도의 기간 이후 폐업을 한곳이 많았습니다.
16년도와 19년초의 상가 상층부의 차이를 보시면 상권의 진입시기를 1층 상가가 채워지는 것을 기준으로 볼 것이 아니라 건물의 상층부까지 병원, 학원, PC방등의 시설물 유입이 필요하다는 것을 시각적으로 살펴볼 수 있습니다. 20년도 기준으로 살펴보면 현재는 초기의 높은 임차료에서 상당부분 조정이 된 금액으로 임차료가 형성이 되어 있고 많게는 30%수준까지 임차료를 인하한 상가들도 있습니다. 임차료의 인하는 임대인의 수익 및 매매가에 악영향을 주겠지만 임차인이 버티지 못하는 시세를 가지고 있다면 모두가 WIN-WIN할 수 있도록 임차료 일부 조정을 하는 것이 올바른 길이지요.
1층 상가의 변화는 크지 않지만 상층부의 차이는 상당함동탄2 영천11자 상가에서
상권내 1입지는?
영천 11자 상권은 한백 초,중,고등학교교 인근의 식당/주점 밀집지역과 대로변에 11자로 위치한 상업시설로 구성되어 있으며, 단독주택용지에서 운영중인 식당/주점이 동탄테크노밸리 및 인근 지역 주거민들의 수요까지 어느 정도 흡수하고 있습니다. 11자 상가 양방향 중앙에 버스정류장이 위치하여 있어 생활동선의 흐름을 가시적으로 볼 수 있으며 여기서 생활동선과 주거배후세대의 밀집도를 살펴보면 상권내 1입지 라인을 찾아볼 수 있습니다.
주거민 생활동선을 시각적으로 표현
주거민 생활동선과 배후지역을 동시에 표현이렇게 살펴보면 가장 활성화가 되는 상권지역을 체크해볼 수 있는데 바로 버스정류장 동선과 배후지역이 가장 큰 규모로 밀집된 지역이 연결되는 지역이 상권내 1입지 지역이라고 말할 수 있습니다.
해당 입지는 배후거주민 약 9,000세대와 먹자골목 방문객 및 상업시설 이용객을 대상으로 영업이 가능한 입지로, 특히 대로변 상가라인은 가시성이 뛰어나며 상가전면 횡단보도로 주거지와 먹자골목을 이어주는 생활동선이 형성되어 있어 업종에 따른 차이는 존재하지만 안정적인 운영이 가능한 구역이라고 판단할 수 있습니다.
물론 창업아이템 및 업종의 특성상 제가 말하는 1입지와 상성이 맞지 않고, 다른 후면골목이 더 좋은 입지일 수 있습니다. 하지만 원칙을 알고 기준을 알아야 다른 지역에서도 분석이 가능한 것이니 제가 말씀드린 내용의 맥을 잘 이해해 주셨으면 좋겠습니다.
그렇다면 피해야할 입지는 어디일까?
실제 현장에 나가게 되면 이 입지들의 활성화율이 상대적으로 떨어지는 것을 볼 수 있습니다. 상층부의 입주율이 떨어지고 공실이 많은 것을 단순히 해당 상가건물의 준공 시점이 늦기 때문이 아니라는 것을 아셔야 합니다.
가끔 이런 판단을 하는 분들이 있죠.. 여기도 시간이 지나면 활성화가 될테니 지금 미리 자리를 잡아두자....
하지만 엄청난 브랜드 파워와 영업력으로 사람을 유입할 수 있는 가게가 아니라면 단기일에 정상적인 영업을 하기는 쉽지 않습니다. 왜냐 배후세대의 생활동선에서 벗어나 있고, 이미 11자상가 대로변과 배후지역에 충분한 상권이 형성되어 있기 때문이죠... 여러분이 동탄2신도시 영천동에서 거주하신다고 하면 어디에서 소비를 하시겠나요?
오늘은 실제 사례를 가지고 상권분석을 해봤습니다. 물론 상권에 답은 없습니다.상권은 지금도 살아움직이고 있고, 입지의 영향을 부실 수 있는 그런 킬러콘텐츠를 가진 가게들은 구조적 열세속에서도 충분한 수익을 만들 수 있죠. 하지만 제대로 된 상권분석을 하지 못하면 자영업으로서 투자를 하는데 있어서도 창업을 하는데 있어서도 성공할 수 있는 가능성이 줄어들게 됩니다.
앞으로도 상권에 대한 많은 이야기를 들려드리도록 하겠습니다.
지금까지 상권의비밀 상비였습니다.
