유명 프렌차이즈 브랜드의 오픈에는 그만한 이유가 있다?
예비창업자들의 실수
신도시內 창업을 하고자 하는 예비창업자들의 대표적인 잘못된 생각을 추려보면 아래의 5가지를 이야기 할 수 있을 것 같습니다. 그중에서도 오늘은 오늘은 잘못된 생각 세번째, 유명 프렌차이즈 업체들이 오픈하는 것에는 다 이유가 있다? 라는 내용을 가지고 이야기를 해보려 합니다.
1. 상권 내 좋은 입지는 초반에 들어가지 않으면 다시는 들어갈 수 없다?
2. 현재의 모습보다는 앞으로 상권이 어떻게 변할지 예측을 해야 한다?
3. 유명 프랜차이즈 업체들이 오픈한다는 것은 다 이유가 있다?
4. 신축 상가는 권리금이 없기 때문에 창업을 하기에 유리한 조건이다?
5. 무권리로 들어가서 권리금을 회수할 수 있기 때문에 신도시內 창업에 주목해야 한다?
"CGV, 롯데시네마가 들어오는 건물 1층 입니다."
"같은 건물에 버거킹, 스타벅스가 계약 된 상태입니다."
"파리바게뜨 바로 옆 자리인데 어떠세요?"
위에 적은 말들은 공인중개사, 예비점주님들에게 자주 듣는 이야기 입니다. 이 상황들이 어떻게 느껴지시나요? 뭔가 모르게 그 자리를 본 것은 아니지만 어느 정도 좋은 자리겠구나... 하는 생각이 들지 않으신가요?저 또한 저런 이야기를 들으면 어느정도 기대감을 가지고 입지를 판단하긴 합니다. 그런데 중요한 것은 그 결과가 항상 긍정적이지만은 않다라는 것입니다.
제가 항상 말씀드리는 것이 있죠? '눈에 보이는 것만을 믿지 말아라.''본인의 경험에 의한 판단은 항상 조심해야 한다.'유명프랜차이즈 브랜드가 입점하였다. 계약이 되어 있다라는 사실은 우리로 하여금 이 상권과 입지가 검증이 되었다는 느낌을 줍니다. 당연히 관심을 가지고 지켜볼 필요는 있겠죠. 그런데 이 브랜드의 입점상황만을 가지고 상권, 입지의 등급 고하를 나누는 것은 상당히 위험한 생각이 될 수 있습니다.
제가 여러분들의 판단에 도움이 될 수 있는 몇가지 사실들에 대해서 남겨보겠습니다.
점검포인트 1. 임차료가 과도하지 않는지 판단해야 한다.
여러분이 임대인이라면 내 건물 인근에 유명 프렌차이즈 브랜드가 입점되있는 상황에서는 임차료를 높게 세팅하고 싶은 마음이 생기지 않을까요? 구도심에서는 시간이 경과되면서 상권과 입지에 맞는 임차시세라는 것이 자연스럽게 형성됩니다만. 신도시 상권에서는 수익율에 따른 임차시세가 천차만별입니다.
그리고 인근에 유명프렌차이즈 브랜드가 입점을 하게 되면 실제 다른 창업자도 그 건물 인근으로 모여들기 때문에 임차료의 조정이 잘 이뤄지지 않고 심지어는 입지대비 비싼임차시세를 형성하는 곳도 생겨나죠. 투자를 하는 입장에서는 유명 프랜차이즈의 입점이 건물 가치 상승에 좋은 영향을 주는 것이 맞으나, 창업자의 입장에서는 내가 지금 계약하려는 상가의 시세가 적절한 수준인지 아닌지 같이 판단해봐야합니다.
임차시세가 높다는 것은 원가비중이 늘어난다는 것이고 결국 수익율 감소와 직결되기 때문입니다. 같이 WIN - WIn을 할 수 있는 업종이라면 매출 상승의 효과를 누릴 수 있겠지만... 큰 고민 없이 파리바게뜨, 올리브영, 스타벅스 등 규모 있는 프랜치이즈가 들어온다는 사실 하나만으로 내가 창업할 장소의 선택을 한다는 것은 투자금은 올라가지만 수익율은 증가되지 않는 바보같은 선택을 할 수 있는 상황을 스스로 만드는 일이 될 수 있습니다.
점검포인트 2. 극장이 입점하는 건물에 들어가면 대박이다?
CGV입점 예정 / 롯데시네마 계약 완료 이렇게 멀티플렉스 극장이 들어서게 되면 상권적으로 긍정적인 영향을 주는 것은 맞습니다. 연간 방문객이 작게는 40만에서 크게 되면 100만 가까이도 유입을 시킬 수 있는 것이 이 극장이기 때문이죠. 대부분의 멀티플렉스 극장 브랜드는 건물이 올라가는 초기부터 입점 협의를 진행합니다. 천정고가 높아야 하는 내부 구조에 대한 특이성이 있기 때문에 설계단계에서부터 입점여부에 대한 결정을 내리는 경우가 근래에는 더 많아지고 있다고 합니다.
건물입장으로는 이만한 홍보수단이 없죠.... CGV계약 완료, 롯데시네마 입점 예정..그리고 초보창업자 분들은 이 부분때문에 상권의 큰 부분을 보지 못하고 해당 건물에 대한 가치를 과도하게 생각하는 경우가 많습니다.
멀티플렉스 극장 역시도 일반 상권이 형성되는데 시간이 걸리는 것 처럼 활성화가 되기까지는 어느 정도의 시간이 필요하며 극장만으로는 집객요인이 크지 않습니다. 연간 70만명이 방문한다고 하면 평균수준의 멀티플렉스 극장이라고 할 수 있을텐데 이것을 일로 환산을 해보면 일일 방문객은 2,000명이 안됩니다.
(주중, 주말의 차이가 있기에 주중은 더 적은 숫자, 주말은 더 많은 방문객이 있을 것으로 유추할 수는 있겠네요)
극장 방문객이 내 가게에 올 가능성이 얼마나 될까요? 10%? 5%? 참고로 말씀드리자면 일반적인 로드상권에서 전면 유동객의 내점율은 1%가 되지 않습니다
멀티플렉스 극장이 있고 없고가 중요한 것이 아니라 해당 상권의 배후세대가 얼마나 되고 반경 500m외에서 접근하는 외부수요의 크기가 얼마나 되는지가 중요한 것 입니다. 멀티플렉스 극장은 매출에 플러스 영향을 주는 하나의 요인이지 그것만으로는 일반적인 가게의 매출을 유지할 수 없습니다.
점검포인트 3. 내가 운영하고자 하는 업종과 맞는 입지를 찾아야 한다.
휴대폰가게로 좋은 자리가 있고, 편의점으로 운영하기에 좋은 자리가 있고, 카페를 하기에 좋은 입지가 있고, 음식점으로 하기에 좋은 입지가 있습니다. 무조건 대로변에 코너자리가 좋은 것이 아니라... 내가 하고자 하는 업종에 맞는 입지가 따로 있습니다. 유명 프랜차이즈가 입점한 장소 인근이 내가 운영하고자 하는 브랜드와 궁합이 맞는지 아닌지를 보고 판단을 하셔야 합니다.
브랜드의 점포개발 담당자들도 사람입니다. 그리고사람은 실수를 합니다. 완벽할 수는 없습니다. 신도시 초기에 오픈을 한 파리바게뜨, 베스킨라빈스, 올리브영 등의 브랜드가 정말 좋은 입지에 들어간 것이지... 적절한 임차시세로 들어간 것인지... 상권 활성화시기를 정확히 예측을 하고 제대로 된 판단으로 지금 선점을 했는지는 확신할 수 없습니다.
기업의 판단은 개인보다 더 정확할 것이다. 라는 편견을 버리시고 본인만의 정보와 분석으로 상권과 입지를 판단해보셨으면 좋겠습니다.
