지도로 상권을 파악하는 방법
네이버지도 / 다음지도
오늘은 지도로 상권을 파악하는 방법에 대해서 이야기를 해보려 합니다. 사실 지역을 이해하고 어느 상권이 좋은지 비교판단을 하기 위해서는 현장에서 눈으로 보고, 발로 걷는 것이 가장 효과적인 방법입니다. 그래서 흔히 현장에 답이있다는 말을 많이 하죠. 하지만 현실적인 부분을 생각했을 때 검토하고자 하는 모든 상권을 다 방문하기란 쉽지 않습니다. 그리고 방문을 한다 하더라도 시간적 효율성을 살리기 위해서는 미리 사전조사를 해놓을 필요가 있습니다.
이 글을 통해서 공유하고자 하는 내용은 실제로 제가 사용하는 방법이고, 회사 후배들에게도 알려주는 방법입니다. 알고보면 당연하지만 그 당연한 것을 제대로 모르는 분들이 많기에 하나하나 풀어서 알려드리고자 합니다.
지도로 하는 상권분석 Step 1 : 지적편집도로 예측하기
용도지역을 통해서 지역의 구성을 미리 엿볼 수 있음수지구 동천동 지역을 지적편집도로 바라보면 위와 같습니다. 초록색계열은 자연/보전녹지 지역으로 산,공원이 위치한 지역이며, 노란색계역은 일반주거지역으로 아파트/빌라 등의 주거용 주택이 밀집한 지역, 분홍색은 상업지역으로 일반적으로 상업시설물이 밀집하는 경우가 많으나 동천동의 경우에는 물류센터들이 밀집되어 있는 상태입니다.
상업지역에 상업시설물이 위치한 상태가 아니니 주거지역에 근린생활시설물들이 밀집되어 있을 것이라 예상할 수 있습니다. 그럼 어디에 근린생활시설물들이 밀집되어 있는지는 현장에서 살펴봐야겠죠.
상업지역내 수지유타워가 위치하나 활성화가 되기위해서는 오랜 시간이 필요할 것으로 보임상업지역내 수지유타워라는 곳이 위치하나 오피스텔 1,000세대와 지식산업센터의 근무자로는 여러 브랜드가 생존할 수 있는 배후세대가 부족, 수지유타워는 경험상 배후 상업지역이 어떻게 변화되느냐에 상권 안정화가 달려있다고 판단됩니다. (신규 창업을 하는 장소로는 비추. 이미 크지 않은 배후세대를 흡수하는 업종들이 선점되어 있으니 파이 나눠먹기가 될 가능성이 높기때문임)
지도로 상권분석 Step 2 : 식당, 병원, 카페 밀집도를 살펴보자
저는 실제로 지역상권에 대한 조사 초기단계에는 식당, 병원, 카페, 학원등의 밀집도를 살펴봅니다. 지적편집도로 본 땅에 대한 계획과 대중교통망 현황을 업종밀집도와 함께 살펴보면 상권의 특성을 현장에 가보지 않더라도 엿볼 수 있기 때문입니다. 이 방법만 활용하면 한번도 가보지 않은 장소에 대해서도 70%이상 지역 파악이 가능해집니다. 한번 보고 이해가 안가시는 분들은 아는 지역부터 이 방법대로 따라서 해보시면 습득을 하는데 도움이 될 것 같습니다.
한번 수지구 동천동 사례를 통해서 살펴볼까요?
먼저 식당가 밀집 현황을 보도록 하겠습니다.
다음지도, 네이버지도의 지도내 기능으로 분류별 검색이 가능함1. 물류센터 밀집지역 인근으로 식당가 밀집도가 높음
상업지역내 근무자 규모 파악해야겠다.
점심장사 중심의 브랜드라면 해당 지역을 우선 고려할 필요가 있겠다.
점심시간때 어느정도 고객들이 있는지 살펴보고, 야간시간대의 활성화 여부도 체크해야겠다.
다음은 카페 밀집 현황입니다.
큰 로고로 표시되는 곳은 대형프랜차이즈 브랜드로 인지하면 됨 (스타벅스, 투썸플레이스, 할리스, 커피빈)외곽도로에 위치한 카페를 통해 해당 도로를 중심으로 별도 상권이 형성되는 체크
스타벅스, 커피빈 등의 브랜드가 밀집되어 있는 지역의 상권활성화도 체크
소규모 개인형카페는 상권분석에서는 고려하지 않음(의미가 없음)
다음은 병원 밀집 현황 입니다.
주거상권에서는 병원의 밀집도가 중요함. 배후지역에서의 접근성이 좋은 곳에 위치하는 것이 병원의 특성유흥상권, 대학가상권, 오피스상권에서의 병원 밀집 현황은 크게 의미가 없지만 주거상권에서 만큼은 많은 정보를 가지고 있습니다. 우리가 아플때를 생각해보면 답이 보입니다. 큰 병이 나거나, 수술을 해야하는 경우에는 거리가 멀더라도 대형병원을 찾아서 가죠. 다른 도시에 있더라도 문제가 되지 않습니다. 하지만 발을 삐었을때, 갑자기 열이 날 때, 잇몸이 아파 치과를 가야할 때는 어떻죠? 가까운 곳으로 가게됩니다. 혹은 도보로 접근이 가능한 범위에서 선택을 하죠.
이런 이유로 주거상권에서의 병원의 밀집도는 해당 지역내 거주민들의 접근성이 좋은 상가지역이 어디인지를 판단하는 기준으로 삼을 수 있습니다.
지도로 상권분석 Step 3 : 배후세대 수를 파악하자
다음, 네이버지도를 통해 아파트 세대수 확인이 가능하고 이를 통해 배후세대 분포를 살펴볼 수 있음아파트 세대수 정보와 위에서 체크한 상권 분포의 교집합을 살펴보면 아래와 같은 예측도 가능해집니다.
물론 브랜드나 업종의 특성에 따라서 더 큰 범위의 상권을 가지고 고객을 유입 시키는 것도 가능할 수 있으나 최소의 고객범위는 예측해볼 수 있겠죠?
Step 4: 이제는 현장으로
지도만을 가지고도 지역을 파악할 수 있는 방법이 무궁무진합니다. 요즘은 온라인상에 빅데이터 자료들도 있기에 활용할 수 있는 소스들이 많죠. 하지만 현장에서 직접 느끼는 것보다 좋은 방법은 없습니다. 지도를 통한 분석방법은 보다 효율적인 상권임장을 위한 기본이며, 지도를 통해서 상권을 비교평가할 줄 알아야 창업, 상가투자에 있어서 좋은 판단을 할 수 있을겁니다.
지도를 통해 지역의 기본을 이해했다면 이제 현장으로 가보세요. 아침과 점심 그리고 저녁의 모습을 살펴보고 동일한 지역에서도 임차시세가 어떻게 다른지, 기존에 운영중인 식당들은 얼마나 운영이 잘되는지 그리고 사람들을 만나 인터뷰도 진행해보세요... 생각보다 많은 이야기를 들을 수 있습니다.
이 글이 창업과 부동산 투자를 하시려는 분들에게 작은 도움이 되었으면 좋겠습니다.
