내가 남양주 지금지구 상권을 안좋게 생각하는 이유
오늘은 남양주 다산지금지구 상권에 대한 이야기를 해보려 합니다.
도농역 남측지역에 위치한 지금지구는 약 6,000세대 아파트 배후세대를 가지고 있는 상권입니다.
왕숙신도시 9호선 연장확정으로 지금지구에도 역이 들어설 예정이라 이것을 홍보에 활용하는 상황인 곳입니다. 현장에서 가서 부동산, 분양대행사에 남양주 지금지구 상권이 어떤가요? 문의하면 보통 아래와 같은 답변을 들을 수 있습니다.
※ 부동산, 분양대행사가 말하는 남양주 지금지구 상권이야기
6,000세대를 대상으로 영업이 가능한 항아리 상권이다.
스타벅스, 베스킨라빈스, 버거킹 같은 유명 브랜드들도 다 들어왔다.
이제 1층 상가는 거의 다 차서 지금 아니면 못들어간다
문제는 위의 이야기에 틀린점도 있다는 것이죠. 하나하나 이야기 해볼께요.
다산지금지구는 6,000세대를 대상으로 영업이 가능한 항아리 상권이다
6,000세대를 대상으로 영업을 할 수 있는 상권은 맞습니다만. 이런 곳을 항아리 상권이라 부르기에는 무리가 있습니다. 이런 구조의 상권을 항아리 상권이라 이야기 하는데는 일반적으로 점포의 상권 범위를 이야기 할 때 반경으로 생각하기에 발생되는 오류 입니다.
상권을 반경으로 생각하면 마치 항아리 상권처럼 보인다.상가를 중심으로 6,000세대 배후지가 둘러싸고 있는 것은 맞지만 차량으로 2km 정도만 이동해도 남양주시청2청사 주변에 먹자골목 및 카페가 즐비하고, 조금만 더 이동하면 도농역 이마트에서 쇼핑이 가능합니다. 게다가 다산진건으로 이동하면 현대프미리엄아울렛도 위치하고 있죠.
굳이 항아리상권이라는 표현은 편의점, 세탁소, 병원, 미용실 등의 생활밀착형 업종에 한정된 것이지 먹거리, 음료 등의 업종에 적용하기에는 무리가 있습니다. 500m~700m의 거리가 지도상으로 볼때는 가까워보일 수 있으나 실제로 도보로 접근하기에는 가까운 거리는 아닙니다. 지도상으로 멀지 않아보이는 거리가 실제로는 상당한 거리라는 거죠 그래서 신규택지상권은 차량으로 접근하는 경우도 고려가 필요합니다. 왕복 3차선이상의 도로에 차량이 쌩쌩 내달리는 보행로로 굳이 500m 가량 떨어진 카페, 식당, 마트, 병원을 간다는게 생각보다 쉬운 일이 아닙니다. 이탈하는 비율이 높아지는 원인이 됩니다.
지하철 2호선 한양대역, 뚝섬역, 성수역의 거리는 500~800m 수준인데 이 거리를 도보로 다닌다는 것은 비현실적스타벅스, 베스킨라빈스, 버거킹 같은 브랜드들도 다 들어왔다.
이제 1층 상가는 거의 다 차서 여기 아니면 못들어간다.
19년 7월의 로드뷰 입니다. 제대로된 상가가 하나도 없습니다. 
하지만 지금 현장을 가면 실제로 1층 상가는 공실이 없이 90%이상 임차인이 맞춰진 상황지금지구 현장을 가보면 투썸플레이스, 스타벅스, 버거킹 등 많은 배후세대의 유입이 있어야 매출이 나오는 브랜드들도 입점이 되어 있고 베스킨라빈스, 파리바게뜨, 와플대학, 에그드랍 등의 F&B 브랜드들도 영업을 하고 있습니다. 지금지구는 1층 상가 10평이 보증금 5000만 월 임차료 250~280만 수준으로 형성되어 있는데 결코 낮은 금액은 아니죠. 물론 다산진건 상업지역과 비교하면 30%~40%정도 낮은 임차시세이나 배후세대의 절대적인 양의 차이는 다산진건과 비교할 수 없습니다. 그리고 대형프랜차이즈의 경우에는 매해 출점계획에 맞춰 매장수를 늘려나가는 목적이 있기때문에 S,A등급 상권이 아닌 B급지 간혹 C급지 상권에서도 출점을 진행하는 경우가 있습니다. 그래서 소위 유명프렌차이즈의 입점 여부로 상권의 좋고 나쁘고를 구분하는것을 잘못된 판단을 하게 될 소지가 많습니다. 기업은 개인보다 뛰어나다는 생각은 버리세요
아마 지금 다산지금지구에 영업을 하고 있는 유명프렌차이즈들도 해당 브랜드의 타매장 대비해서 그리 좋은 매출이 발생되지는 않을 것으로 보입니다. 이유는 간단합니다. 6,000세대 상권이 단순 도보로 접근하기가 쉽지 않기에 항이리 상권이 아니고, 5km 이내에 더 큰 상업시설물들이 이미 상권을 형성하고 있기에 주거민의 상권선호도에서 밀릴 수 밖에 없는겁니다.
지금지구의 상권활성화도를 제대로 보시고 싶으시면 1층에 입점한 브랜드가 어떤 것인지만을 보시지 마시고 건물의 2층, 3층 4층, 5층에는 공실이 얼마나 있는지부터 확인하시면 좋을 것 같습니다. (여기서 큰 범위의 배후세대가 필요하지 않는 업종은 다산진건보다 지금지구의 상권 선택이 더 좋을 수 있습니다. 절대적인 것은 없습니다)
