경리단길은 왜 무너진걸까?
오래도록 살아남는 상권의 비밀
안녕하세요. 상비입니다.
오늘은 경리단길 상권이 이전 같지 않게 몰락한 이유에 대해서 생각을 해봤습니다.
5년전만해도 경리단길이 가지고 있는 그 특별한 느낌에 끌려 데이트도 많이 했고,
모임 장소를 잡을때도 굳이 경리단길 혹은 해방촌에서 자주 약속을 잡았던 기억이 있습니다.
생각해보면 그 당시에도 이미 이전같지 않은 경리단길의 변화가 보였던 것 같습니다.
경리단길 초입에서 터줏대감 역활을 하던 '녹사'도 빠져 나가고
점심 저녁으로 사람들은 몰리는 식당들도 알고보면부동산 매물로 나온 곳들이 상당히 많았었습니다.
(경리단 초입 권리금 시세가 8,000만~1.5억 시장 인근 대로변 상가들은 5,000만~7,000만정도의
권리금을 요구했던 시기였습니다. 문제는 이미 거래가 되지 않던 시기였죠...)
젠트리피케이션으로 골목의 매력을 잃었다.
건물주의 지나친 욕심으로 임대료가 상승했다.
경리단상권이 소위 몰락한 이유를 이렇게 이야기 하기도 합니다.
(일부 맞는 이야기는 맞습니다만 이 부분이 전부는 아닙니다)
상권의 본질은 무엇일까요?
제가 생각하는 본질은 바로 '사람'입니다.
얼마나 많은 사람들이 그 상권을 방문하느냐에 따라서 상권의 크기가 달라집니다.
그래서 상권분석/입지분석을 할 때 가장 중요한 것이 바로 '배후세대 수'입니다.
경리단길 상권의 가장 큰 문제는 배후세대 수가 턱없이 적다는 것이었습니다.
외부에서 유입되는 고객들로 유지되는 상권이기에,
사람들이 이 상권을 찾아오지 않을 이유가 생긴다면
이전과 같은 힘을 유지하기 어려운 상권이죠.
그런데 경리단길 상권이 전국적인 유명세를 가지게 되면서
특색있는 작은 가게 위주로 운영되던 상권에 과도하게 많은 경쟁점이 생깁니다.
음식점, 카페, 주점 가릴 것 없이 골목 초입에서 시작하여
가파른 언덕 그리고 이면의 이면도록 안쪽까지 매력있는 가게들이 생겨납니다.
방송에 노출되는 빈도도 올라가고
한번 방문한 사람들의 입소문의 입소문을 타고 상권의 유명세는 점점 커져갑니다.
그리고 하나 둘 프렌차이즈 브랜드가 생겨나기 시작했죠
매출이 발생될 수 있는 시간이 한정적인 상권에서 경쟁점이 늘어나고
임대인은 몰려오는 사람들을 보며 임대료를 올리고
이렇게 되니 남들이 볼때는 정말 큰 돈을 벌어가는 것처럼 보이던 가게 주인들이
제대로 된 수익을 가져가지 못하고 점포를 하나 둘 매물로 던지게 됩니다.
문제는 기존 가게들의 수익이 제대로 발생되지 않는 상황에서도 새로운 가게는 계속 생겨났습니다.
상권에 대한 이해없이 상권의 유명세와 본인이 느꼈던 분위기를 기준으로
투자에 대한 의사결정을 했기 때문이죠.
아마 경리단길 상권에 충분한 배후수요가 있었다면
지금도 우리가 자주 찾는 상권으로 남아있지 않았을까 싶습니다.
경리단 상권과 비교하는 예시로 최근 1~2년 사이에 변화에 변화를 가진
익선동 골목을 이야기 하시는 분들이 있는데
익선동은 아마도 경리단길과 같은 케이스가 되지는 않을 것 같습니다.
그 이유는 아래의 지도를 보시면 찾을 수 있습니다.
지하철1,3,5호선을 통한 연결(뛰어난 접근성) / 중구, 종로 일대의 대형 오피스 시설물오늘의 글을 간략이 정리하면 이렇습니다.
상권의 본질을 잊지 마세요!
가장 중요한 본질은 '사람'이고
상권분석에 있어서 '사람'은 '배후세대'라는 표현으로 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.
상권은 알면 보이고 보이면 돈이 됩니다.
