실리콘 밸리 지역에서 생애 첫 집 장만
실리콘 밸리 해킹하기
내가 대학교를 졸업을 한 해는 2011년 5월경으로, 2008년 리만 브라더스의 몰락으로 인한 글로벌 경제 위기가 아직 영향을 끼치고 있었던 상태였다. 실리콘 밸리도 크지는 않지만 많은 영향을 받고 있었다. 집값 또한 구매하는 사람이 우위를 두고 있었기 때문에, 이때 집을 구매할 수 있었다면 많은 혜택을 받았다.
그에 반해, 현재 실리콘 밸리 지역의 집값은, 대학을 막 졸업한 엔지니어들에게는 꿈도 꿀 수 없을 만큼 많이 상승되어 그 가격을 형성하고 있다. 미국의 보통 집값은 학군과 대중교통 시설 그리고 대기업이 근처에 있는지에 따라 많이 차이가 나는데, 현재는 그런 점을 떠나서 실리콘 밸리 전 지역의 집값이 다 올라가 있다.
최근에는 샌프란 시스코 지역도 실리콘 밸리 지역에 포함되어 이야기되는데, 대략 그 범위는 800K부터 3M까지(1달러 = 1000원 계산 시, 8억에서 30억까지) 정도이고, 물론 고가의 집은 상상을 할 수도 없는 높은 가격으로 형성되어 있다. 자신의 회사를 팔거나 주식 공개를 하지 않는다면 고가의 집을 사는 것은 거의 불가능하다. 그리고 보통 미국에서 집을 사기 위해서는 약 20퍼센트 정도의 예치금이 필요하며, 대부분 15년이나 30년의 고정 이자로 모기지론을 신청해 매달 원금과 이자를 그 기간에 분배하여 은행에 갚아야 한다.
물론, 자신의 연봉을 근거로 은행에서 모기지론 심사를 한다. 고로, 지금 집을 산다면 못해도 2억 정도의 목돈과 어느 정도 고연봉이 필요한 것이다. 만약, 부모님이 여유가 있어 부담해 주신다고 하더라고, 한국에서 송금을 하게 되면 국세청에 신고가 되기 때문에 증여로 인한 엄청난 세금이 부과된다.
아이러니하게도 경제가 좋지 않은 상황이 나에게는 기회가 되어 주었다. 내가 졸업할 당시, 지금과는 달리 소프트웨어 회사가 상대적으로 적었던 관계로, 저렴한 동네는 300K, 비싼 동네는 1M 정도로 가격이 형성되어 있었다. 또한 새 집을 산다면, 건설사에서 집을 사기 위해 지불해야 하는 모든 클로징 비를 대납해 줄 정도로 집을 살 수 있는 사람에게는 좋은 기회였다. 이러한 측면에서 본다면 나는 여러모로 행운이었던 듯하다. 졸업을 하자마자 바로 취업을 하게 되었고, 5년 이상 원거리 연애하던 현재의 아내와 결혼을 하게 되었고, 어엿한 가장으로 저렴한 집을 사서, 조금씩이라도 원금을 갚아 점점 더 넓은 집으로 확장해 나가는 것이 가능했기 때문이다. 생각해 보자면, 그때 당시에는 현재보다 달러의 유동성도 그만큼 적었고, 엔지니어의 연봉 또한 현재와는 달리 상대적으로 낮았기 때문에 집을 구매할 수 있는 기회를 잡을 수 있었다.
렌트에 살고 그 돈으로 투자를 하느냐? 아니면 부동산을 구입하느냐? 이 둘 중의 선택은, 사람마다 다르다. 하지만, 집을 구매 시 많은 돈이 부동산에 묶이게 되고, 일 년마다 내야 되는 재산세 등은 렌트에 사는 것보다 좋지 않은 선택일 수도 있으니 잘 알아보고 선택함이 좋다. 나 같은 경우는, 재산세와 모기지 이자 부분을 연말에 공제받는 다면 집을 구매하는 것이 렌트에 사는 것보다 나은 선택이라 생각되어 구매하기로 하였다.
만약 미국에서 거주할 목적으로 집을 살 생각이 있다면, 몇 가지 알아야 할 점이 있다.
첫째, 집을 알아보기 위해서 Zillow.com이나 Realtor.com 또는 Redfin.com 등의 사이트를 찾아본다
둘째, 부동산 중개업자를 선정한다. 주변의 지인이나 몇몇의 부동산 에이전시를 통해 중개업자를 알아보고,
이 사람에게 충고나 조언을 얻을 수 있다. 일단 부동산을 사야 되는 입장이기 때문에 바이어(Buyer) 중개업자를 찾고, 관심 있는 지역정보의 에이젠트라면 나중에 오퍼를 제시했을 때 더욱 유리할 수도 있다.
셋째, 모기지 회사를 찾아가 미리 얼마나 돈을 빌릴 수 있는지 알아본다. 인터넷에서도 찾을 수 있고 가까운 은행이나 크레디트 유니온을 찾아간다면, 자신의 크레디트 점수와 수입, 예금, 현금 등을 기본으로, 얼마의 이자율과 그 한도를 알려준다. 그리고 자신에게 가장 최상의 조건에서 모기지를 받을 수 있는 약속(Pre-Approval)을 기관에서 받아놓는다.
넷째, 예치금을 준비한다. 예전에는 5~10%의 다운페이를 하고 구매하는 경우가 있었지만, 인기 있는 집들은 많은 오퍼가 들어오기 때문에 구매를 할 수 없을 가능성이 많다. 또한 20% 이하의 다운페이는 PMI라는 모기지 보험을 들어야 하기 때문에 추가 경비가 든다.
다섯 번째, 부동산 중개인과 함께 인터넷에서 봐 둔 집이나 추천하는 집을 돌아다녀 원하는 집을 리스트에 적어둔다. 콘도나 타운하우스 같은 경우에는 HOA라는 매달 내는 커뮤니티 유지비가 있는데, 이를 잘 확인하고 자신의 상황에 너무 부담되지는 않는지 알아보는 것이 좋다.
여섯 번째, 마음에 드는 집을 찾았다면, 중개인과 함께 오퍼(Offer)를 넣는다. 오퍼의 가격은 중개인과 상의 후, 최근 팔린 주변의 집값의 시세와 비슷하게 넣는 것이 중요하다. 리스팅 가격이 터무니없이 비싸다면, 그 가격보다 낮추어서 내는 것도 좋은 방법이다. 하지만, 셀러(Seller)에게 다른 오퍼가 있다면, 승률은 확실히 낮다. 오퍼를 넣을 때에는 컨틴전시( Contingency)라는 조건부 조항을 삽입하여 안전한 계약을 해야 한다.
Mortgage Contingency: 집의 감정 가격(Appraisal)이 구입 가격보다 낮을 경우 융자에 관해 문제가 발생하면 아무런 문제 없이 계약을 파기할 수 있다.
Inspection Contingency: 인스펙션(Inspection) 전문가가 조사한 후 집의 상태가 좋지 않으면 계약을 파기할 수 있다.
Property Sale Contingency: 현재 집을 가지고 있을 시, 살고 있는 집이 팔려야 새 집을 사겠다는 조건이다.
일곱 번째, Purchase Agreement를 작성 후 서명한다
계약금, EMD(Earnest Money Deposit)을 내야 한다. 대략, $5,000에서 $10,000 정도 하면 된다. 보증금은 바이어(Buyer)가 단순 변심 시 돌려받지 못하게 된다.
구매 가격(Purchase Price)을 적어 넣어야 한다
COE ( Close Of Escrow : 계약 종료일 / 크로싱 날짜 / 보통 이사하는 날짜 )를 정해야 한다.
홈 인스펙션(Inspection) 기간 또는 그 요금은 누가 지불해야 한다는 것을 작성한다.
Final Walk Through의 날짜를 몇 시 한다.
냉장고와 세탁기 등은 포함인지 아닌지 등을 명시해야 한다.
구매자와 파는 사람의 합의에 따라 Legal Binding Contract를 작성한다
여덟 번째, 타이틀(Title)을 알아본다. 이는 한국의 등기부 등본과 같은 것으로 저당 잡힌 것은 없는지 등을 알아보는 단계이다.
아홉 번째, 홈 인스펙션(Inspection)을 받아야 한다. 이는 에스크로(Escrow) 시작 후 약 10일에서 15일 후에 할 수 있는데, 집을 전문가와 함께, 조사하면서 수리해야 할 점이 있는지, 있다면 셀러(Seller)에게 가격을 조정할 수 있는 기회가 생긴다. 꼭 해야 되는 의무 사항은 아니지만, 나중에 큰 공사비용이 나올 수 있으므로 추천하는 바이다. 조사 비용은 사는 사람이 내며, 집 크기에 따라 보통 $300 ~ $400 정도 한다. 조사 후, 결과 보고서 ( Inspection Report )를 보고, 심각한 결함이 있다면 계약을 파기할 수도 있다.
열 번째, 사는 사람이 감정인(Appraiser)을 고용해서 집 가격이 적당한지 알아본다. 집 값을 감정하는 경비는 셀러(Seller)가 부담하며, 혹시 감정가가 오퍼보다 적게 나오는 경우는 은행(융자 회사)에서 감정가만큼의 돈을 빌려 줄 수도 있다.
열한 번째, 마지막 Walk Through 하는 날 집의 최종적인 검사를 직접 해야 한다.
열두 번째, 화재나 지진 관련 보험을 들어야 하는데, 자동차와 집을 같이 연계해서 구입하는 경우, 저렴한 경우가 있으니 알아보는 것이 좋다.
마지막으로 에스크로 클로징(Escrow Closing)을 준비한다. 에스크로 클로징을 하기 전에 HUD에 나오는 비용을 미리 받아보고, 잘못된 것이 없는지 확인한다. 특히, 다운페이, 내야 할 세금, 보험 등은 잘 확인해야 한다. 셀러(Seller)측이 바이어(Buyer) 측보다 보통 많이 내야 하는데, 이는 부동산 중개인 비용이 포함되어 있기 때문이다. 보통 중개비용은 1.5% 정도 생각하면 된다.
