전세보증금 돌려받기.
전세보증금 반환소송
최근 갭투자, 집값 하락 등으로 인한 역전세난이 발생하고 있다는 기사를 많이 접합니다. 그러면서 전세보증금을 제때 돌려받지 못하는 상황에 대한 상담도 많이 받고 있습니다. 오늘은 전세보증금을 돌려받을 수 있는 방법에 대하여 써보고자 합니다.
임대차계약이 종료되면 임차인은 임대인에게 임대차 부동산의 반환 의무를 부담하고, 임대인은 임차인에게 임대차보증금의 반환 의무를 부담하게 됩니다. 위 의무는 동시이행의무로서 동시에 이루어져야 합니다. 그러므로 임대인이 새로운 임차인이 들어오면 보증금을 반환해줄테니 기다려달라고 하는 이야기들은 법적으로 효력이 없는 이야기입니다. 오히려 임대인의 사정을 들어주다가 임대차계약이 묵시적 갱신이 될 수 있고, 그렇다면 계약해지를 하는데 시간이 더 소요되게 됩니다. 따라서 임대차계약의 종료와 동시에 이사를 갈 계획을 가지고 계신데, 임대차보증금을 돌려받기가 어려울 것 같으시다면 다음의 순서로 미리 준비를 하시는 것이 중요합니다.
1. 기간 만료에 따른 임대차계약의 해지를 통고하는 내용증명을 보낸다.
내용증명은 법률상으로 큰 효력을 가지지는 않지만 내용증명을 통하여 계약 종료에 대한 명확한 의사표시를 하는 것이 좋습니다. 또한, 내용증명 상에 새로운 임대차계약에 관한 내용을 적시해놓는다면 추후 전세보증금 반환소송에서 보증금이 정상적으로 지급되지 않아 임차인이 입은 손해(계약 파기로 인한 위약금 상당액, 대출 관련 비용 - 이자, 수수료, 중도상환수수료 등) 역시 배상을 청구할 수 있습니다.
임대차계약의 종료에 대한 통보를 하는 내용증명은 계약기간 만료일 1달 전에는 임대인에게 발송하는 것이 좋습니다.만약 1달 전의 기간을 놓치게 된다면, 임대인은 묵시적 갱신을 주장할 수 있고, 묵시적 갱신 이후에는 주택임대차보호법에 따라 통보일로부터 3달이 경과되어야 임대차계약이 종료될 수 있으니 주의하시는 것이 좋습니다.
내용증명의 양식은 다음과 같으니 참고하시기 바랍니다.
2. 임차권등기명령을 신청한다.
위와 같은 내용증명을 보냈음에도 불구하고, 임대차계약이 종료된 이후에도 보증금을 돌려주지 않는다면 임차권등기명령을 신청하는 방법을 고려해 볼 수 있습니다.
임차권등기명령이란 임대차 계약이 종료된 이후, 보증금을 반환받지 못할 경우 임차주택 소재지 관할 법원에서 임차인 단독으로 신청할 수 있는 제도로서, 보증금을 받지 않은 상태에서 부득이하게 이사를 해야 할 경우에 많이 활용됩니다. 이러한 임차권등기명령을 받는다면, 임대인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하면서 새로운 임대차건물에도 자유롭게 이사할 수 있습니다.
이러한 임차권등기명령신청은 임차주택의 주거지 관할 법원에 서류(임차권등기명령신청서, 임대차계약서, 임차건물의 등기부등본, 주민등록등본, 부동산목록, 신분증, 신청당시 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류, 공과금영수증 등)를 준비해서 신청하시면 됩니다.
그렇지만 임차권을 등기할 경우에는 문제가 있는 임대차목적물이라고 생각하고, 새로운 임차인이 잘 구해지지 않을 위험성도 있습니다. 임대인이 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하지 못한다면 임대차보증금을 반환받기 어려워질 수 있다는 것을 고려하셔서 임차권등기명령의 신청여부를 결정하시면 좋을 것 같습니다.
3. 임대차보증금 반환 소송을 제기한다.
임차권을 등기하였는데도 불구하고(혹은 그 이전이라도), 임대인이 임대차보증금을 반환하지 않는다면 최후의 수단으로 임대차보증금 반환 소송을 제기할 것을 고려해 보실 수 있습니다. 최후의 수단이 아니더라도, 임대인이 계약만료일에도 임대차보증금을 반환해주지 않을 것 같으면 소송을 제기하시는 것이 실제로 좋은 결과를 가져오는 결과가 많습니다.
다른 민사소송과 달리 임대차보증금 반환 소송의 경우에는 (1.의 임대차계약의 해지에 대한 통고만 제대로 이루어졌다면) 큰 어려움 없이 승소하실 수 있는 소송으로서 본인이 직접 소송을 진행하실 수도 있습니다. 그렇지만 소장을 직접 작성해서 법원에 제출하고, 변론기일 참석을 위하여 법원에 나가는 것을 직접 하기에는 어려운 부분이 있습니다. 특히, 승소하는 경우에는, '변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙'에 따라서 대부분의 변호사 보수를 소송비용으로서 임대인으로부터 보전 받으실 수 있으므로 변호사를 선임하여 소송을 진행하시는 것이 좋습니다.
이러한 임대차보증금 반환 소송의 승소 판결문으로써 해당 임대차 목적물에 경매신청을 할 수 있고, 임대차 목적물의 낙찰대금에서 임대차보증금을 배당받아 찾아올 수 있습니다.
# 소송을 제기한 경우에, 이사를 가지 말아야 하는가?
임대차보증금 반환 소송을 진행하는 경우에 있어서, 반드시 이사를 가지 말아야 하는지 물어보시는 경우가 많습니다. 기간 만료에 따른 임대차계약의 해지를 적정하게 통보하셨다면, 이사를 가셔도 괜찮습니다. 혹시 불안하시다면 2.에서 말씀드린 임차권등기를 하시면 됩니다.
또한, 이사를 가신다면 임대차 종료일 또는 임대차 목적물 반환일 이후 미지급된 보증금에 대한 법정이자도 청구하실 수 있습니다.
4. 전세보증금 반환보증보험
최근에는 전세보증금 반환보증보험이라는 것도 생겼습니다. 따라서 임대차계약을 체결하실 때부터 임대차보증금의 반환에 대한 걱정이 되신다면 위와 같은 보험상품도 알아보시는 것도 좋을 것 같습니다.
또한, 임대차계약을 체결할 때부터, 전입신고 + 확정일자를 통해 대항력을 갖추셔서 분쟁이 일어날 때를 대비하시기를 권해드립니다.
