복수의 임대차계약서 중 효력이 있는 계약서는?
대법원 2017다17603
오늘은, 최근 대법원 판례 중에 하나의 임대차 계약에 대하여 복수의 계약서를 작성한 경우에 효력이 있는 계약서가 무엇인지에 대한 판단이 나와서 소개해드리고자 합니다.
[사실관계]
- 원고는 2009. 4. 22. 피고 소유의 건물을 임차보증금 1억 원, 월차임 600만 원(부가가치세 별도), 임대차기간 2009. 4. 22.부터 5년(60개월)으로 정하여 임차.
- 그 후 원고와 피고는 2010. 12.경 이 사건 임대차계약의 내용을 변경하면서 임차면적, 임대차기간, 월차임, 특약사항에 관하여 내용이 조금씩 다른 4개의 임대차계약서를 차례로 작성.
- 원고는 2015. 10. 2. 피고에게 임대차계약 만기일이 도래함에 따라 재계약 의사가 없음을 내용증명우편으로 통지.
- 그러나 피고는 2015. 11. 19. 원고에게 이 사건 임대차계약 기간은 2010. 12. 25.부터 8년(96개월)이고, 2015. 12. 26.부터 임차보증금을 2억 원으로, 월차임을 1,400만 원으로 각각 올리겠다고 내용증명우편으로 통지.
- 원고는 2016. 1. 26. 피고에게 이 사건 임차부분을 원상회복하고 인도하고자 하였지만 수령을 거절하여 열쇠를 보낸다는 내용과 함께 열쇠를 돌려주었으나 피고는 2016. 2. 4. 임대차기간이 만료되지 않았다면서 열쇠를 다시 돌려보냄.
- 원고는 피고에게 임대차계약의 만료를 이유로 임대차보증금 반환 청구 소송 제기.
[판단]
원고(임차인)가 피고(임대인)와 상가에 관한 기존 임대차계약 내용을 변경하면서 임차보증금 액수는 같지만 임차면적, 임대차기간(5년/8년), 월차임, 특약사항의 내용이 조금씩 다른 4개의 임대차계약서를 차례로 작성하였고, 이들 계약서의 진정성립과 그 중 세 번째 임대차계약서가 허위로 작성되었다는 점은 다툼이 없었던 사안에서, 가장 마지막으로 작성된 네 번째 임대차계약서가 허위로 작성된 것이라고 보기 어려워 네 번째 계약서에 따라 임대차관계가 계약기간(5년) 만료로 종료되었다고 보아 피고에게 임차보증금의 반환을 명한 원심 판단을 수긍하면서 피고의 상고를 기각.
[법리]
하나의 법률관계를 둘러싸고 각기 다른 내용을 정한 여러 개의 계약서가 순차로 작성되어 있는 경우 당사자가 그러한 계약서에 따른 법률관계나 우열관계를 명확하게 정하고 있다면 그와 같은 내용대로 효력이 발생한다. 그러나 여러 개의 계약서에 따른 법률관계 등이 명확히 정해져 있지 않다면 각각의 계약서에 정해져 있는 내용 중 서로 양립할 수 없는 부분에 관해서는 원칙적으로 나중에 작성된 계약서에서 정한 대로 계약 내용이 변경되었다고 해석하는 것이 합리적이다.
하나의 법률관계( ex) 주택의 전세계약)에 대하여 여러 가지 계약서를 쓴 경우에는, 어떠한 계약서가 우선한다는 약정이 따로 있지 않은 경우에는 맨 마지막에 작성한 계약서대로 계약의 효력이 발생한다는 것을 기억하시면 좋을 것 같습니다.
계약서를 여러 번 쓴 경우에는 상대방이 (고의 또는 실수로) 최종 계약서가 아닌 계약서로 계약의 이행을 청구할 수 있습니다. 그렇기에 모든 계약서들을 잘 보관하고 계시고, 그 계약서 중 효력을 지니는 계약서가 무엇인지 잘 파악해놓으시는 것이 중요합니다!
