부동산 1도 모르는 사람이 분석한 종합부동산세
미디어 리터러시
'세금 폭탄' '세금 내기 위해 집을 팔아야 하나' 등 자극적인 제목으로 연일 언론 및 신문과 방송에서 나오는 종합부동산세가 무엇인지 궁금하여 관심도 없는 부분에 대한 공부를 2시간만 해 보기로 했다. 최근 미디어 리터러시라는 말이 자주 나오는데 우리가 24시간 노출되어 있는 미디어에서 어떻게 유의미한 정보를 습득하고 비판적인 창조를 해 나갈지가 중요한 시기가 도래한 듯하다.
글을 쓸데 정확성이 중요한데 세금 관련 내용은 내용이 너무나도 복잡하기 때문에 단순화할 필요가 있다. 종합소득세와 관련된 기사들을 볼 때마다 '악마는 디테일에 있다'는 말이 떠오를 만큼 일부의 내용을 과대 포장하거나 큰 줄기를 없애는 등 왜곡이 심한 것을 볼 수 있다. 따라서, 이 글은 큰 줄기만 바라보는 방향에서 작성되었고, 전문가가 아니니 간혹 부정확한 정보가 있을 수도 있음을 양해해주기 바란다.
1. 종전(~2019년)까지의 과세표준이다. 오른쪽 개정이 2020년 과세표준이다.
2. 2020년 과세표준의 구간이 세분화되고, 고가 주택 및 다주택자들에 대한 세율이 인상되었다.
※ 과세표준=과세물건수(가지고 있는 건물)-감면후 공시 가격 ×공정시장가율(90%)
->공정시장가율은 2020년에 90%, 2021년에 95%, 2022년엔 100% 로 적용된다.
※ 종합부동산세는 1인 기준으로, 4인 가구가 모두 1 주택을 가지고 있어도 각자 1 주택 기준을 적용받는다.
※ 1가구 1 주택의 세금 부담을 줄여주기 위해 1가구 1 주택은 9억 공제, 1가구 다주택자는 개인별 6억 공제
사례) 공시지가 6.5억 아파트의 2020년 종합부동산세를 보면(1가구 다주택자 이면서 1인 1 주택인 경우)
1. 6.5억에서 1 주택 감면액 6.0억을 빼면 0.5억만 종부세 대상이 된다. 여기에 공정시장가액 비중인 90%를 곱하면 최종 과세표준은 450만 원이 된다.
2. 과세표준 최저가 3억 이하는 5%이므로 450만 원의 5%인 22만 5천 원이 종부세이다.
3. 여기에 10번. 공제할 재산세액은 재산세와 종부세가 겹치는 구간의 세금을 감면해주는 것이다. (이중과세 방지) 즉, 재산세는 6.5억이 기준인데, 0.5억의 종부세를 납부하면 재산세와 겹치는 0.5억의 재산세를 감면해주는 것이다.
4. 결국, 공시지가 6.5억의 아파트 보유자가(배우자가 다주택이라도 상관없음, 보유자가 1 주택이면 위의 세금을 적용 받음, 종부세는 1인 기준) 올해 내야 할 세금은 위 금액에 농어촌 특별 세 20%가 추가된 161,902원이다.
5. 6.5억은 공제 6억에서 초가 금액이 높지 않아 0.5억에 대한 종부세만 내면 되지만, 공시지가가 높아질수록 금액은 늘어난다.
6. 예를 들어 공시지가가 40억 인 강남 아파트(1가구 1 주택이면 9억 공제면 단순 계산해도, 40억-9억=31억 ×0.9=27.9억이니 '12억~50억'과세표준의 비율 1.4%를 적용받으면
27.9억 ×1.4%=3906만 원이 단순 계산된다. 40억 아파트(실거래가는 50억 가량)가 1년에 세금이 약 4000만 원이면 과연 많은 건가?
계산 방법이 복잡해서 언론이 재산세, 양도세 등과 복잡하게 해서 폭탄이니 뭐니 하는데 위의 표가 모든 것을 말해준다.
1. 과세표준은 우리가 알고 있는 주택의 가격이 아니라 1가구 1 주택은 9억 공제 초과금액, 1가구 다주택은 개인별 6억 공제후 가격이다. 이것도 공시 가격을 기준으로 하기 때문에 실제 1가구가 실거래가 8억 정도를 가지고 있으면, 종부세 대상이 아니다. 재산세만 내면 된다.
2. 공시지가가 올라갈수록 세금은 늘어난다. 산술적인 금액의 상승분과 함께 과세구간에 따라 세금의 비율이 높아지므로 비싸면 비율 상승분보다 더 내는 것이다. (전기세 누진구간과 비슷?)
2021년 이후 종부세를 실거래가로 비교해 보았다.
실거래 가격을 내 맘대로 계산해 보았다. 저 정도 가격의 주택을 가진 사람의 세금은 얼마가 되어야 할까?※ 1가구 1 주택은 공시지가에서 9억 공제, 1가구 다주택은 1인당 6억 공제
실거래가는 과세표준+6억~9억으로 대략적 계산
단순화시키면, 실거래가 10억 정도의 1가구 1 주택자는 0.5%->0.6%로 상승하는데 비율로 보면 20%로 높지만, 부동산세를 매년 바꾸는 것도 아니고 해서 그리 높은 수준은 아니라고 생각됨. 공시지가가 10억이라도 1가구 1 주택이면 9억을 공제받고 과세표준이 1억에 이것저것 공제받으면 0.9억의 0.5%를 내던 것(45만 원)에서 0.6%를 내면(54만 원)으로 단순 상승한다. 물론 여기에 공시지가 현실화 및 공정시장가율 상승분(90%->95->100%) 등이 반영되어야 한다.
결론은
1. 1가구 1 주택의 경우 일반 서민 5억-10억 가량의 주택은 종부세의 증가율이 미미함
2. 다주택자들은 세율이 거의 두배로 뛰어 부담률이 늘어남. 이는 다주택자가 보유한 주택의 매도를 유도하기 위한 전략이지만, 버틸 사람은 안 팔 것으로 예상되어 실효성이 떨어질 수도 있음.
3. 1가구 1 주택 및 1인 1 주택은 주택 가격과 상관없이 공시지가가 변하지 않는다면 20% 정도의 종부세 상승을 보임
4. 1인 다주택자들은 공시지가가 변하지 않아도 거의 100%의 종부세 상승을 보임
5. 다주택자들 집을 팔라는 시그널인데 세금 적게 내려고 언론이 종부세 대상자 몇 명 되지도 않는데 건설업자들과 다주택자들을 옹호하고 있는 것으로 판단됨.
6. 다주택자들도 공부해서 투자로 본다면 그들 역시 높아진 세율에 억장이 무너질 수는 있음.
끝!!
