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Aug 09. 2020
단독주택 시공에 실패하지 않는 법
30대를 위한, 미니멀주택 가이드라인 (6화)
저희가 지어드릴까요?
단독주택을 지어보려고 토지를 덜컥 구입한 적이 있었다.
부동산에서 만난 토지의 주인은 소형주택을 전문으로 시공하는 건축회사의 대표였는데, 책도 내고 방송에도 종종 소개가 되던 나름 유명한 분이었다.
그분 말로는 건축을 하면서 전국에 구입해놓은 토지들이 여러 개 있었는데,
일이 많아지다보니 다 처리하지 못할 것 같아 몇 개는 매매하고 있는 중이라고 했다.
'혹시 원하시면 주택을 지어드릴 수 있다'고 토지를 매매하는 자리에서 말씀을 꺼내시며,
지금은 너무 바빠서 안되지만 건축 일정을 뒤로 많이 연기한다면 특별히 신경 써서 지어주겠다는 말과 함께 트렁크에서 본인이 썼던 책을 가져와 친필 싸인과 함께 선물로 건네주었다.
(막상 상담을 받아보니 우리 가족과는 건축 스타일이 좀 안 맞았고, 유명세가 있어서인지 생각한 것보다는 비용이 높아 진행하지는 않았다.)
처음 생각에는 토지만 일단 구입하면 집이 뚝딱뚝딱 지어지겠구나 했는데 그건 전혀 아니었고,
전문 시공업체를 찾아 수소문도 해보고 공사가 진행 중인 주택단지를 찾아다니며 시공업체를 만나 이야기를 나눠봤지만 가격과 성능을 겸비한 마음에드는 회사를 찾지 못했다.
토지를 찾던 과정보다 집을 잘 지어줄 수 있는 업체를 찾는 게 훨씬 어려운 일이었고,
집을 짓고 나서도 걱정 없이 지내려면 사후관리(A/S) 역시 믿음직스러운 업체이어야 할 텐데,
인터넷에 보이는 내용들을 읽어보면 광고인지 평판인지 확인이 어려워 도통 결정을 할 수가 없었다.
그렇게 생애 첫 번째로 구입했던 단독주택용 토지는 마음에드는 시공업체를 찾지 못한 채,
'주택살이는 내 길이 아닌가...' 하는 의구심을 품고 지내고 있다가 부동산에 토지를 다시 내놓아 보았고, 결국 얼마 후 다른 사람에게 되팔게 되었다.
※ 글의 내용은 개인 단독주택을 지으며 알게 된 내용으로 작성된 견해임을 말씀드리며, 혹시나 직업과 연관되신 분들께 피해가 없도록 민감하거나 잘못된 정보는 수정하겠습니다.
(참고사진은 본문과 직접적 관련은 없습니다)
개인이 미니멀한 단독주택을 짓는 건축하는 방법은 크게 3가지로 구분해 볼 수 있다.
첫번째는 개인이 시공 순서에 맞게 직접 공사를 하는 방법이다.
통칭 '직영공사'라고 말하기도 하는데,
법적으로 연면적 200제곱미터(약 60평) 이하 소규모 주택의 경우 종합건설면허가 없어도 건축이 가능하고,
이는 건축주 개인이 직접 건축을 시공해도 문제가 없다는 의미이기도 하다.
(※ 연면적 : 대지에 들어선 하나의 건축물의 바닥면적 전체 합계, 출처:서울시도시계획용어서전)
이런 방법으로 주택을 지으려면 토지를 사고 나서,
건축 설계사를 찾아가 내가 생각하는 주택의 도면을 완성하여 공사 허가신청을 받은 뒤,
주택 건축 시공 순서에 맞게 개별 업체를 찾아 계약을 맺고 단계에 따라 집을 지어가면 되는데,
예를 들면 재래시장에서 잔치상에 올릴 여러 음식들을 판매하는 가게들을 찾아다니며 고르는 것과 비슷하게 생각해 볼 수 있을 듯 하다. (즉, 잔치상을 차릴 줄 아는 사람은 가능하다.)
건축시장에서 건축주가 직접 재량에 따라 업체들과 흥정을 하면서 가격을 조정하기도 하고,
건축관련 일들은 보통 현금 거래로 이루어지다보니 부가세를 자진하여 신고하는 경우가 (거의)없어서 최대한 저렴하게 주택을 지을 수 있다.
하지만 집을 처음 지어보는 건축주가 누군가의 도움을 받는다고 해도,
개별 업체들과 계약하고 인부들을 핸들링하는 것이 거의 불가능에 가까운 일이라,
원래 건축 관련된 일을 하던 사람이 아니면 도통 엄두가 안나는 일이기도 하고,
현금을 건네주고 나서 약속대로 일을 진행하지 않거나, 도중에 건축주와 트러블이 생기면 그냥 사라지는 경우로 인해 마음고생을 할 가능성이 상대적으로 높다.
또한 나중에 하자가 생겨서 A/S를 하려고 해도 연락이 되지 않거나, 심지어는 계약서를 썼다고 해도 약속을 안 지키는 경우가 있다 보니 소송까지 가기도 한다.
▲ 개인 직영공사 보험료 알아보기 ( ※ 이미지 출처 : 근로복지공단)두 번째는 건축 시공 대행업체를 통해 집을 짓는 방법이다.
아파트 인테리어를 하는 경우를 예를 들어 생각해보면,
미적 감각이 있으신 사장님이 친절하게 아파트 구조에 맞게 최근 유행하는 디자인에 대한 조언을 해주며 전체적인 공사에 대한 범위를 정하고 계약을 한 뒤,
본인과 거래하는 타일업자, 화장실 시공업자, 전기공사업자, 장판업자, 도배업자 등을 순서대로 불러 인테리어를 기한 내에 마무리하게 된다.
단독주택의 경우도 이와 유사하게 토지 모양과 건축주 성향을 고려하여 전체적인 집의 컨셉을 잡아주고, 공사와 관련된 모든 과정을 대신 처리해주는 회사들이 있다.
보통은 'XX 하우스, XX 주택'등의 이름을 사용하는 편인데 일부는 건설면허를 가지고 있기도 하지만 건설면허를 가지고 있지 않는 경우도 있다.
(위에서 말했듯 60평 이하의 단독주택 공사는 개인이 직접 건축하는 게 가능하기 때문에,
표면적으로 직영공사의 형태를 띠면서 전체 공사를 업체에게 위탁하는 방식이라고 보면 될 것 같다)
이런 업체는 주로 거래하는 건축설계 회사에게 도면과 건축허가를 맡기고,
직접 관리하는 시공팀을 통해 공정별 작업을 진행하거나 지역에 있는 시공업체를 개별 연락하여 공사를 진행하게 된다.
그런데 위수탁 방식으로 건축이 시공되는 형태의 경우, 건축에 대한 문제나 사고 발생 시 건축주가 전적으로 책임을 져야 하고,
사후관리를 위한 보증서인 하자이행보증증권 발행이 어려워, 계약서의 내용으로만 약속되는 사항이 있다보니 약간의 불확실성이 존재하게 된다.
(일례로 악질 시공업체나 인테리어 업체의 경우, 몇 년마다 폐업과 창업을 반복하면서 사후관리에 대한 책임을 회피하는 경우도 있다고 한다)
세 번째는 종합건축회사를 통해 짓는 방법이다.
우리가 가전제품을 살 때 가격이 좀 비싸더라도 삼성이나 LG와 같은 대기업 제품을 찾기도 하는데,
일단 제품의 성능이 확실하고 고장이 나더라도 A/S가 수월하기에 그런 제품을 선택을 하는 것처럼
종합건축회사를 통한 시공도 이와 유사하다고 볼 수 있다.
이런 회사는 단독주택에 대한 설계와 건축을 모두 수행할 수 있다 보니, 처음 집을 짓는 건축주가 걱정하는 여러 가지 문제점들이 상당부분 줄어들게 되고,
종합건설면허가 있기 때문에 하자이행보증증권 역시 문제없이 발행할 수 있어 사후관리도 확실한 편이다. (하자이행보증증권이란 공사완료 후 시공업체가 하자에 대한 이행을 약속으로 뜻으로, 건설공제조합 등 보증기관에서 발행하는 보증서를 발급받는 것을 말한다)
하지만 회사의 규모가 크고 움직이는 사람들이 많다보니 공사비용이 상대적으로 비싼 편이고,
건축주의 개성보다는 종합건축회사의 스타일에 좀 더 가깝게 디자인이 되는 편이며,
부가세가 반드시 별도로 책정되기 때문에 건축주가 부담하는 비용이 상대적으로 높아지게 된다.
(원칙적으로 직영공사도 부가세를 내야하는 게 맞지만 현금이 오고 가는 보니 관례처럼 내지 않는 경우가 많다)
주택을 다시 지어봐야겠다는 생각이 들었을 때,
이전처럼 실패를 하지 않기 위해 이번에는 건축업체를 먼저 찾아보았다.
보통 책이나 블로그에서 알려주는 글들은 토지부터 먼저 구하고 적합한 건축업체를 찾아 집을 짓는 순서로 알려주는 게 일반적이나,
앞선 개인적인 경험을 통해 토지보다 마음에 드는 시공업체가 없으면 진행을 하지않기로 정하고 천천히 찾아보기로 했다.
이전과 다르게 쫓기듯이 건축업체를 골라야 하는 상황이 아니다 보니,
건축 박람회 등을 찾아다니며 필요한 정보를 천천히 수집할 수 있었고,
시공업체가 입주 전에 잠시 진행하는 '오픈하우스' 행사에 가보며 가장 마음에 드는 시공업체의 순위를 계속해서 업데이트했다.
그리고 그렇게 소개되는 집을 둘러볼 때에는 주택의 설계나 디자인적인 부분보다,
건축적인 마감이나 어떤 내장재를 사용하고 있는지를 꼼꼼히 살펴보았고,
무엇보다 A/S를 지속적으로 잘 관리해 줄 수 있는 능력이 있는지를 따져보았다.
그렇게 신중하게 시공업체를 결정한 뒤 마음에 드는 토지를 찾으러 다녔고,
시공업체가 진행하고 있는 연간 공사일정을 고려하여 토지의 잔금 일자를 맞추고 공사를 진행하였는데,
결과적으로 어느정도 계획했던 일정에 맞게 문제없이 시공이 되어 입주를 하게되었고,
드문드문 발생하는 하자보수에 대해서도 아직까지 걱정없이 지내고 있다.
처음 주택 건축을 생각하는 사람들에겐 오히려 이렇게 순서를 바꿔서 찾아보는 것이,
건축주가 단기간에 쫓기듯이 이것저것 선택하면서 실수할 수 있는 부분을 어느정도 줄일 수 있기때문에,
주택시공의 실패를 줄이는 하나의 방법이 아닐까 하는 생각이 든다.(물론 순서가 바뀐다고 리스크가 없다는 건 아니다.)
