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Jul 14. 2020
단독주택도 아파트처럼 재테크가 되나요?
30대를 위한, 미니멀주택 가이드라인 (5화)
주택은 역시나 재테크로는 꽝인가...
단독주택은 10년 정도가 지나면 건물 값은 다 빠지고 토지 가격만 남는다고 말하고,
누군가는 3년만 지나도 그렇게 된다고 이야기한다.
서울의 경우 40년이 훌쩍 넘은 아파트 가격도 계속 오르는데,
단독주택은 비싼 돈을 들여 맘고생하며 힘들게 지어놓아도 값이 오르기는커녕 점점 떨어진다고 하니,
부동산을 중요한 재테크 수단으로 생각하는 우리나라 사람들에게 단독주택은 아직 거리감이 있는게 사실이다.
그간 주택을 짓기 위해 만났던 건축 관련된 일을 하시는 분들 중에, 아이러니하게도 주택에 살고 계신 분은 거의 없었다. (대부분 금전적인 이유 등으로 아파트에 살고 계신다고 했다)
그만큼 단독주택은 재테크로는 영 매력적이지 않다고 볼 수 있을텐데,
주택은 재테크로는 바라보기 어려운건지,
아파트처럼 재테크가 되는 방법이 있는지에 대해 개인적인 견해를 가볍게 적어보려 한다.
※ 글의 내용은 개인 단독주택을 지으며 알게 된 내용으로 작성된 견해임을 말씀드리며, 혹시나 직업과 연관되신 분들께 피해가 없도록 민감하거나 잘못된 정보는 수정하겠습니다.
(참고사진은 본문과 직접적 관련은 없습니다)
토지 가격과 당구점수의 공통점이 있다면?
재테크의 관점이라면 건물보다는 토지에 집중하여 생각을 해야 할 것 같다.
단독주택의 꿈을 처음 가졌던 수 년전부터,
와이프와 나는 아이들 낮잠도 재울 겸 단독주택용 토지를 구경하기 위해, 주말이면 좀 외곽으로 드라이브를 하며 여기저기 돌아다녔는데,
정보를 알아가다보니 문득 당구가 떠올랐다.
사실 토지 가격과 당구는 아무런 상관관계가 없지만, 사용되는 숫자들이 왠지 사람들의 심리가 작용되어 있거나 수요가 만나는 곳에서 자리잡은건 아닌가 하는 착각이 들었다.
적어보면 다음과 같다.
첫 번째, 당구 점수와 토지 가격의 숫자 간격이었다.
당구를 쳐본 사람은 알겠지만,
4구 당구 점수는 기본 30점, 50점 다음에 70점이 아니라 80점, 그리고는 100점, 120점, 150점, 200점으로 올라간다.
누가 정했는지 모르지만 띄어띄엄 떨어진 숫자들을 원래 그랬던것 처럼 사용하고 있었는데,
토지 가격의 경우도 보통 평당 15만부터 시작해서,
그다음 평당 20만 원보다는 35만 원 그리고 50만 원, 100만 원, 130만 원, 165만 원 등의 간격으로 시세가 형성되고 있었다.
그래서 새로운 동네를 찾아가도 토지의 가격과 언제쯤 지금 시세가 형성되었지를 들어보면,
'이 지역은 이 정도까지 왔구나' 가 조금씩 보이기도 했는데,
'예상했던 것보다 조금 비싼데?'라고 느껴지는 지역은 최근에 호재가 생겼거나,
어떤 예상하지 못했던 이유로 사람들의 수요가 몰리고 있는 경우가 있었다.
(예를 들면 근처에 대안학교가 형성되는 곳이었다)
참고로 토지 시세를 확인하는 과정은 생각보다 쉽지 않았는데,
차를 주차하고 근처에 계시는 동네 주민분께 조심스레 여쭤보면 알려주시는 경우가 많았고,
보통은 우리 아이들이 차에서 잠들어 있어서 땅만 보러 다니는 사람으로 오해하지는 않으셨던 것 같다. (주로 할머니들께서 젊은 사람들이 시골에 관심을 갖는다고 기특해하며 알려주셨다.)
두 번째, 토지 가격이나 당구 점수는 숫자가 커질수록 돈이 되기 시작했다는 점이었다.
당구를 처음 배우거나 나처럼 실력이 늘지않아 그냥 소소하게 즐기는 사람들은 당구장에서 노는 시간만큼 비용을 쓰면되지만,
당구장에서 숙식을 하며 오랜 시간을 보냈던 친구들은 당구점수가 200점이 넘어가자,
어느날 부터인가 늘 이기는 쪽에 있었고, 심지어는 내기 당구를 하며 적게나마 용돈벌이를 하기 시작했다. (당구비를 내면서 당구친게 언젠지 기억나지 않는다는 농담을 하기도 했다)
토지의 경우도 가격이 상대적으로 낮은 논이나 밭, 임야와 같은 곳은 주변이 크게 개발되기 전까지는 가격이 그다지 오르지 않고 멈추어 있지만,
토지 가격이 높은 지역은 주변 환경여건이 좋다보니 한 번 수요가 몰리기 시작하면,
평당 수십, 백만 원 단위로 급격하게 오르며 돈이 되는 경우를 몇 번 보았다.
모든 경우가 그렇진 않겠지만,
단독주택을 짓기위한 토지의 경우도,
땅 값이 어느정도는 되어야 오를 여지도 높아 보였는데, 이는 재테크로서도 고려해 볼만한 포인트가 아닐까하는 생각이 들었다.
그러면 단독주택이,
아파트처럼 재테크가 되는 경우는?
▲ 주거전용 택지지구 (※ 이미지 출저 : LH )재테크 방법론에 대해서는 '이것이 정답이다'라고 콕 집어 말하기는 어렵다.
다만 아파트처럼 수요가 몰려 매매가 어느정도 활발해야 수익이 된다는 점을 고려하고,
레버리지 관점에서 내가 갖고있는 투자비용과 은행에서 대출을 통해 투자자금을 늘려 수익을 극대화 시키는 방법을 생각한다면,
(레버리지 : 자산투자로부터의 수익 증대를 위해 차입자본(부채)을 끌어다가 자산매입에 나서는 투자전략)
그리고 시골의 큼지막한 땅에지은 전원주택이 아닌 4인 가족정도에 적합한 미니멀한 주택을 고려하면 '택지지구'가 하나의 방법일 수 있다.
특히 LH 등에서 분양하는 택지지구의 경우
가격이 생각보다는 비싸지만 분양 가격이 정해져 있어서 일반 사람도 접근을 하기가 쉽고,
신도시로 개발되는 지역에 위치하기 때문에 초, 중, 고교 학군이 형성되어 있거나, 주변 교통역시 충분히 좋기때문에 아파트까지는 아니어도 어느정도 꾸준하게 수요가 형성되는 편이다.
그리고 이런 토지는 처음부터 완납을 하는게 아니라 보통 2년 간 나누어 지불하게 되는데,
공기업에서 발행한 공식적인 분양가가 있다 보니 은행을 통해 중도금 대출을 받는것도 수월하다.
(물론 주택을 지을 때는 완납을 하고 등기를 마쳐야 건축이 가능하다)
참고로 대출과 관련된 이야기를 하자면,
토지만의 담보대출은 금융권에서 거의 취급하지 않는다.
아마도 감정평가를 하더라도 정확한 시세를 파악하는 게 쉽지가 않고,
혹시나 경매로 넘어갔을 때 대출금의 회수가 아파트만큼 쉽지 않기 때문에 그런 것 같다. (금융상품이 없다는 건 그동안 금융사고가 많았기 때문으로도 생각해 볼 수 있다.)
그래서 1 금융권 은행중에는 농협을 제외하고는 거의 취급을 하지 않는 편이고,
2 금융권 중에는 지역단위 신협 등에서 취급하는 정도인데, 아파트 담보대출보다 이자는 조금 높은편이다.
(보통 은행 홈페이지에는 토지담보대출 금융상품을 올려놓지 않는다. 그래서 은행지점에 가봐야 대출 가능여부를 알 수 있고, 대출비율이나 금리는 은행마다 심지어는 지점마다 조금씩 차이가 있다.)
하지만 이런 토지의 단점이 있다면 예전에는 토지의 분양가를 정해놓고 신청자를 받아 추첨을 하는 형태였는데,
최근에는 분양가만 알려주고 경매처럼 입찰을 하는 방식으로 바뀌어 분양가보다 돈이 더 들어갈 수 있다.
만약 이러한 토지를 구입한다면,
계약금(10%)은 본인 투자비용으로 충당하고,
중도금은 은행에서 대출을 받아 토지가가 오르기를 기대하면서 지켜볼 수 있는데,
분양 초기에는 공사에 들어가는 집이 별로 없다보니 토지가격이 분양가 수준에서 멈춰있지만,
하나, 둘씩 집이 지어지기 시작하면 어느 순간 토지 가격이 들썩이기 시작한다.
그런 상황이 되었다면 나도 공사를 진행할지,
아니면 누군가에게 매매를 하여 수익을 남길지 고민해 볼 수 있게된다.
그리고 이런 택지지구에 주택을 지었다면,
5 년 이내에 매매를 해 보는 것이다.
교통이 편리하거나 초등학교가 근처에 있는 주택은 어느정도 꾸준한 수요가 있고,
아파트에 오래 살던 사람들의 경우 토지를 사고 주택을 짓는다는 게 도통 엄두가 나지 않는 일이기 때문에,
환경이 좋고 5년 이하의 새집 같은 주택이 있다면 조금 비싸도 들어오겠다는 수요가 어느정도 있다.
(최근 코로나로 주택 수요가 이전보다 급증하고 있다)
그런데 한가지 고민해야 점은,
처음 주택을 설계할 때 개성이 잔뜩 들어간 집이라면 쉽게 매매되기 어려울 수 있다는 점이다.
예를 들면 집안에서 어린 아이들이 놀 수 있는 공간 구성을(집안에 미끄럼틀이 있다) 많이 했다거나,
동선이 복잡하고 숨겨진 공간이 많다면 수요자가 그 또래의 아이를 키우는 집이 아닌이상 쉽게 선택 하기가 어렵다.
그래서 집을 설계할 때는 나의 개성을 반영하되 나중에 매매를 고려하여 어느정도 무난한 설계를 하는 게 좋고,
이케아같은 대형 인테리어 전시장이나 아파트 모델하우스에서 보던 매력적인 구조를 어느정도 벤치마킹한다면 보통의 사람들 눈높이와도 잘 맞아서 좀 더 수월하게 매매자를 찾을 수 있을 것이다.
또한 준공 후 3년 이후부터는 양도소득세가 점점 줄어들기 시작하고,
5년 이상된 주택은 지금의 건축 트렌드와는 달라서 조금 올드해보일 수 있어 상대적으로 매력이 떨어져 보일 수 있다.
그래서 자녀가 3~5년 이내에 중학교로 진학하게 되는 나이라면,
아이들이 어릴 때 뛰어놀며 주택생활을 즐기고 공부를 해야할 시기에 맞춰 적정한 가격으로 매매를 한다면 재테크로도 어느정도 수익을 기대해 볼 수 있을 것 같다.
(하지만 주택에 살다가 다시 아파트로 가는게 쉽지 않다고들 한다. 나 역시도 아직은 그렇다)
▲ 주거전용 택지지구 단독주택 예 (※ 이미지 출저 : 조인스랜드)