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Sep 04. 2020
은행 돈을 활용하여 단독주택을 짓는 방법
30대를 위한, 미니멀주택 가이드라인 (7화)
은행에 저축을 해야지!
어려서부터 돈이 생기면 은행에 저축을 해야 하고,
그렇게 돈을 맡기면 은행은 고맙게도 이자를 주는 곳으로 알고 있었다.
아니 어쩌면 그렇게 배운 것 같다.
은행 : 예금을(저축 등) 받아 그 돈을 자금으로 하여 대출, 어음거래, 증권의 인수 업무를 하는 금융기관
(출처 : 표준국어대사전)
사회생활을 시작하면서 적금도 들고 착실하게 저축을 해 왔지만 금융권으로 이직을 하게되면서 생각이 조금은 바뀌게 되었는데,
그건 금융에 대한 지식이 늘어서라기 보다는,
과거에 내가 배웠던 것과는 세상이 다르게 흘러가고 있다는 것을 조금 깨닫게 되었다고 할까.
그래서 개인의 입장에서,
현재의 은행에 대한 정의를 한 번 내려보았다.
은행은 돈을(이자) 주고 시간을 사는 곳
▲ 돈과 시간 (※ 이미지 출처 : freepik 무료 이미지)※ 글의 내용은 개인 단독주택을 지으며 알게 된 내용으로 작성된 견해임을 말씀드리며,
혹시나 직업과 연관되신 분들께 피해가 없도록 민감하거나 잘못된 정보는 수정하겠습니다.
가능하면 아이들이 어릴 때 단독주택에서 같이 살아보고 싶다는 꿈을 꾸기 시작했을 때,
회사원으로 월급의 일부를 열심히 모아 집을 짓겠다는 계획을 세운다면,
아이들이 이미 커서 내 품을 떠나버린 시점이거나 혹은 토지나 건축비용이 계속 올라서 결국에는 불가능할 것 같아 보였다.
로또에 당첨되지 않는 이상,
은행을 통해 돈을 빌려 시간을 사는 것이 내가 접근 가능한 유일한 방법이 아닐까 하는 생각이 들었는데,
이렇게 생각한 이유는 '시간은 다시 돌아오지 않는다'는 교과서 같은 이야기보다는,
지난 10년간 미국을 중심으로 전 세계가 양적완화를 통해 시중에 돈을 많이 풀었기 때문에
은행의 이자가 예전과는 달리 많이 저렴해진 부분도 있었다.
(실제로 2010년도의 주택담보대출 금리는 6.0%에 가까웠고, 현재는 2% 중반으로 지난 10년간 최저치이다)
▲ 2010 ~ 2020년 주택담보대출 금리 추이 (※ 이미지 출처 : 한국감정원)또 한편으로는 은행에서 돈을 여유있게 빌릴 수 있게 된다면 일부는 돈을 굴려서 이익을 낼 수도 있지않을까 하는 생각도 들었는데,
이는 제로금리 시대에 은행에 착실하게 돈을 쌓아 저축을 해 두는 것 보다는,
리스크를 조금 감수하더라도 빌린 돈으로 재테크를 해보는 것은 어느정도는 고려해 볼 필요가 있었다.
일단 이를 실행해 보기전에,
은행에서 어떤 형태의 돈을 빌리는 것이 가장 효율적인지를 찾아봐야 했다.
하지만 금융상품이란 게 워낙 종류가 많고 복잡하기 때문에,
막상 금융권에서 일하고 있어도 구체적인 상품들의 내용까지는 잘 알지 못했는데,
관심을 갖고 이것저것 찾아보니 세상에는 참 다양한 종류의 대출상품이 존재하고 있었다.
그 중 개인이 단독주택을 지을 때 그 과정에 따라
은행을 통해 돈을 융통할 수 있는 방법들을 정리해보면 다음과 같다.
(사실 주택을 지으며 이러한 정보가 꼭 필요했는데, 구체적으로 알려주는 책이나 블로그 글이 없었다)
▲ 금융상품 한눈에 (※ 이미지 출처 : 금융감독원 금융상품 통합비교공시) 시작에 앞서 이해를 돕기위해 한 가지 부연 설명을 먼저 언급하자면,
금융권은 일반적으로 제1, 2, 3금융권으로 나뉘고,
제1금융권은 쉽게 은행이라고 부르는 일반은행, 지방은행, 특수은행, 외국계은행, 인터넷전문은행을 말한다.
(우리가 알고있는 국민, 신한, 우리, 하나, 농협, 기업은행 등등)
제2금융권은 은행을 제외한 금융기관으로 상호저축은행, 새마을금고, 신용협동조합, 보험회사, 증권회사, 캐피탈사, 리스사 등을 말한다.
제3금융권은 보통 대부업이나 사채업을 말한다.
(※ 글에서는 편의 상 전체 금융기관을 은행으로 표기한 부분이 있습니다.)
[1단계] 토지 구입하기
여유자금이 충분하지는 않아 주택을 짓고 나서 '주택담보대출'을 어느정도 고려하는 상황이라면,
처음에 토지를 구입할 때부터 대출을 받아두는 게 좋을 수 있다.
왜냐하면 건축공사에는 대부분 현금이 쓰이고,
공사기간 사이에는 당장 주머니에서 꺼내 쓸 수 있는 비용을 최대한 확보해 두는 것이 건축주의 입장에서는 중요할 수 있다.
'토지담보대출'을 해 주는 제1금융권은 NH농협은행이 대표적이고,
제2금융권으로 넘어가면 지역 신협이나 단위 농협, 새마을금고 등이 이런 대출상품을 다루는 편이다.
보통은 토지 감정가격의 70%까지 대출이 가능하다고 설명되어있지만 실제로는 지점마다 어느정도 차이가 있을 수 있는데,
나의 경우 주택을 짓기로 한 토지에서 가장 가까운 은행 지점으로 문의해보니 감정가의 45%만 대출이 될 것 같다는 답변을 받았고,
회사 근처에 있는 같은 은행을 찾아가 다시 문의해보니 70%까지 가능하겠다는 답변을 들을 수 있었다.
지점을 통한 대출은 지점장에게 권한과 책임이 따르기 때문에 어느정도 차이가 있을 수 있고,
가능하면 본인이 거래하는 주거래 은행 주거래 지점을 이용하는 것이 유리할 수 있다.
그리고 '토지담보대출'은 '주택담보대출'보다는 금리가 조금 높은 편인데,
1 금융권의 경우 3%대 중반부터,
2 금융권은 4%대 중후반부터 시작하고 있었고, (1, 2 금융권은 대략 1.0% 정도의 금리 차이가 있다)
나중에 주택을 완공하고 같은 은행의 '주택담보대출'로 갈아타는 조건으로 금리를 좀 낮춰주기도 하니 이 부분은 미리 참고할 필요가 있다.
▲ 토지담보대출 예시 (※ 이미지 출처 : 단위 농협 광고)[2단계] 건축하기
단독주택의 경우 공사가 시작되면 4개월 ~ 6개월 정도의 단기간에 진행이 되는 편인데,
건축주는 건축 설계비와 공사 계약금, 중도금 등을 순서대로 여러번에 거쳐 나눠서 낼 준비를 해야하고,
만약 토지를 구입하느라 가지고 있는 돈이 좀 부족해졌다면 공사비용을 일부 대출을 받아야 하는 경우가 생긴다.
하지만 1금융권에서는 공사비용만을 대출해주는 금융상품을 이제는 찾기가 힘들고,
(돈을 못 갚는 사고가 많아져 없어졌다는 이야기를 은행에서 들었다)
2 금융권 이상에서만 일부 지점에서 취급을 하는 편인데, 공사시점에 따라 크게 두 가지 정도로 상품을 구분해볼 수 있다.
첫 번째는 공사를 시작하는 시점에서 대출을 받을 때는 'PF(Project Finance) 대출'이다.
보통은 큰 규모의 건물을 지을 때 프로젝트에 대한 사업성을 보고 대출을 해주는 상품인데,
일부 금융기관은 신용도에 문제가 없다면 개인이 작은 주택을 지을 때도 대출을 해 주는 경우가 있고,
단기간 빌리는 만큼 금리는 상대적으로 높은 편이다 (개인적으로 문의했을 때 받아본 금리는 7% 후반대 였다.)
▲ PF 대출 구조 및 저축은행 대출 타깃 (※ 이미지 출처 : 한국기업평가 보고서, 2019.9.)두 번째는 공사가 어느 정도 진행되었을 때 받는 '기성고 대출'이 있다.
보통 공사가 진행되고 있을 때(대략 70% 정도) 남은 공사에 대한 비용을 대출받을 수 있는데,
공사에 대한 구체적인 사항과 자기 자본(본인 비용)이 어느 정도인지 확인 후 실행이 되고,
준공 후 '주택담보대출'로 전환하는 조건으로 보통 진행되는 편이다. (금리는 PF대출과 유사한 수준이다)
▲ 기성고 대출 금융상품 (※ 이미지 출처 : 대구 청운신협 홈페이지)[3단계] 주택 준공/등기 준비하기
공사가 어느정도 마무리 되어갈 즈음이되면 생각하지 못했던 비용이 발생할 가능성이 있다.
(물론 처음부터 계획을 잘 세우고 예정대로 진행된다면 불 필요한 부분이다)
예를들면 실내 인테리어 도중에 욕심이 좀 생겨서 일부를 업그레이드 했다거나,
준공 후에 등기를 하려면 세금 낼 돈을 준비해야 하는데 이를 깜박했다거나,
(세금으로 대략 400만원 정도는 필요하다)
입주 전에 기초적인 조경을(펜스를 설치하는 등) 하게될 경우 돈이 급하게 필요하게 된다.
이렇게 주택을 짓다보면 의도치 않게 추가 비용이 생기는 경우가 있고, 이를 처리하기 위해서는 준공이 되기전에 어디선가 돈을 마련해야 하는데,
은행은 주택의 등기가 완료되어야 기존 대출을 '주택담보대출'로 전환시켜주기 때문에,
이런 상황에서는 마땅하게 돈을 빌릴만한 곳을 찾기가 어렵다.
이럴 때 단기로 돈을 빌리는 방법 중 하나는 본인이 들어놓은 보험을 활용하는 것 인데,
보험회사를 통해서 본인이 납부한 보험금을 담보로 하는 '약관(계약) 대출'을 통해 잠시 돈을 빌려서 쓸 수 있고,
나중에 '주택담보대출'이 나오는대로 이를 우선순위로 갚으면 된다. (금리는 조건마다 다르나 평균 6% 정도로 낮은 편은 아니다.)
▲ 생명보험사 보험약관대출 금리 (※ 이미지 출처 : 아시아경제 2020.4.)[4단계] 입주 후 비용 정산하기
등기까지 마쳤다면 이제는 금리가 가장 저렴한 은행을 찾아 '주택담보대출'로 갈아타면서,
여기저기에서 빌렸던 상대적으로 고 금리로 빌린 돈을 갚아서 정리해야 한다.
'주택담보대출'은 1 금융권이나 2 금융권 모두 받아주기 때문에 선택의 폭이 넓어진다.
(1금융권이 2금융권보다 금리나 대출조건이 항상 좋은건 아니다. 그때 그때 다르다.)
하지만 위의 단계 중 어느 한 곳의 대출을 받았다면 나중에 주택담보대출로 갈아타는 조건으로 실행된 경우가 많아서,
이를 해지하면 '중도상환수수료'를 내야할 수도 있으니 전체 상환기간과 이자를 고려하여 어느 은행에 최종 정착할지 선택하는 게 좋다.
1 금융권 은행의 '주택담보대출' 금리에 대한 비교는 은행연합회 홈페이지에서 찾아볼 수 있고,
(관련 사이트 : https://portal.kfb.or.kr/compare/loan_household.php)
여기에서는 은행 별, 조건 별 평균 금리를 보여주는데 정확한 금리는 은행 지점을 찾아 직접 확인을 해야 한다.
(발품을 많이 팔수록 낮은 금리를 찾을 수 있으니 적어도 3군데 은행은 방문해 보는 게 좋다)
▲ 시중은행 대출금리비교 (※ 이미지 출처 : 은행연합회) 저는 얼마까지 대출이 될까요?
나의 경우도 준비된 비용이 충분하지 못한 관계로,
토지를 살 때 '주택담보대출' 전환을 조건으로 '토지담보대출'을 받았다.
이후 건축이 시작되면서 토지를 담보로 대출 받은 돈을 이용하여 우선 공사를 시작했고,
시공업체에 중도금을 중간중간 내다보니 공사비용이 결국 부족해져서 'PF대출'을 받을까하고 잠깐 알아보기도 했는데,
금리가 생각보다는 높기도했고 '주택담보대출' 전환조건 등 조건이 조금 까다로운 부분이 있어서,
결국은 '신용대출(마이너스통장)'을 만들어 부족한 비용을 충당했다.
(일반신용대출 보다는 마이너스통장이 필요한만큼 꺼내쓰고 중도상환수수료가 없어서 더 편리했다)
신용대출은 보통 직장인들을 대상으로 본인의 연봉에 비례하여 대출한도를 산정해 주는데,
내가 15년차 직장인인 관계로 생각보다는 적지않은 비용의 신용대출을 받을 수 있었고,
시중은행보다는 인터넷은행에서 받는 신용대출의 금리가 당시에는 좀 더 저렴한 편이었다.
그리고 한 곳에서 최대치의 마이너스통장 한 개를 만들지 않고,
두군데의 은행에서 5천만원 이내 한도로 각각 만들어 놓은다음
(5천만원 이하는 마이너스통장을 만들 때 3.5만원의 인지세를 낼 필요가 없다)
변동 금리에 따라 이자가 저렴해지는 통장으로 대출금을 몰아가며 이자비용을 최대한 줄여보려고 노력했다.
▲ 마이너스통장 예시 (※ 이미지 출처 : 카카오뱅크) 