임대소득 필요경비와 분리과세 신고는?

안녕하세요. 국세청 경력 세무사 변찬우입니다.

주택 임대를 포함한 임대소득이 있는 경우 필요경비 항목에는 이자비용과 수리비, 재산세 같은 제세공과금 등이 있습니다. 주택임대의 경우 종합과세로 신고도 가능하지만 분리과세 신고도 가능합니다. 임대소득 분리과세 신고의 유리한 점에 대하여 변찬우 세무사가 알려드릴게요.

임대소득 필요경비란?

임대소득도 사업에 관련된 객관적으로 인정되는 필요경비를 장부에 기장하는 경우 필요경비 계산이 가능합니다. 임대소득 필요경비 항목에는 ①임대소득에 직접 관련된 수선비와 유지비, 보험료 등이 있으며, ②임대소득과 관련된 재산세, 종합부동산세 등 제세공과금, ③임대소득과 관련된 지급이자, ④임대소득과 관련된 감가상각비 등이 있습니다. 

이 중에서도 감가상각비를 계상하는 경우 양도소득세의 취득가액이 낮아져서 나중에 매도 시 양도소득세가 많이 나오게 되어 대부분 반영하지 않고 있으며, 임대소득과 관련된 이자비용이 없는 경우 사실상 필요경비로 반영할 수 있는 항목이 없다고 볼 수 있습니다. 만약 필요경비가 별로 없는 경우에는 추계에 의한 신고 방법이 종합소득세를 더 절감할 수 있으며, 임대소득에 대한 신고 유형이 단순경비율 대상에 해당한다면 적극적으로 추계신고하는 것이 유리합니다.

주택임대소득 분리과세란?

주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하인 경우에는 주택임대소득만 분리과세(14%) 하는 방법과 종합과세하는 방법 중 선택하여 신고할 수 있습니다.

주택임대소득을 분리과세하는 경우 필요경비 50%(등록임대주택인 경우 60%)와 2백만원(등록임대주택인 경우 4백만 원) 공제금액 적용이 가능하기 때문에 주택임대 총수입금액 이상으로 필요경비가 있지 않는 이상 주택임대소득을 분리과세하는 것이 세액 계산 측면에서 유리합니다. 임대소득 분리과세 적용을 하는 경우 미등록임대주택인 경우 연간수입금액 4백만 원 이하, 등록임대주택인 경우 연간수입금액이 1천만 원 이하인 경우에는 납부세액이 없습니다. 임대소득 분리과세는 주택임대소득만 해당하며 상가임대의 경우 분리과세 적용이 되지 않습니다.

임대소득 종합소득세 신고는?

2023년 귀속분부터 1주택인 경우 기준시가가 12억 원 이하(기존 기준시가 9억 원 이하)의 월세수입에 대하여는 과세대상이 아니며, 2주택 이상의 모든 월세 수입과 보증금에 대하여 임대소득 신고를 하여야 합니다. 주택임대소득 신고 시 총수입금액이 2천만 원 이하인 경우에는 종합과세가 유리한지 분리과세가 유리한지 비교하여 신고가 가능하며, 주택임대소득 총수입금액이 2천만 원 초과인 경우 종합과세 신고만 가능합니다. 만약 임대소득 신고를 하지 않는 경우 무신고가산세(과소신고가산세)와 납부지연 가산세를 추가로 부담하여야 하므로 꼭 기한 내에 신고하는 것이 중요합니다.

오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우에도 주택임대소득이 과세되며, 주거용이 아닌 경우에는 상가임대소득으로 소득세가 과세되며, 거주자의 경우 국외 주택의 임대소득이 있는 경우 국내 주택 임대소득과 합산하여 신고하여야 합니다.

이상으로 임대소득 필요경비와 분리과세 신고에 대하여 알아보았습니다.

그럼 다음 내용으로 뵐게요!