상가임대차보호법 5%와 환산보증금은?
안녕하세요. 국세청 경력 세무사 변찬우입니다.
자기 건물에서 사업을 할 수도 있지만 대부분의 경우 임차를 받아 사업을 하는 경우가 많습니다. 임차를 하는 경우 임대차계약서를 작성하여 보증금을 납부하게 되는데 보증금을 보호받기 위하여 상가임대차보호법에 따라 환산보증금을 계산하여 확정일자를 받을 수 있습니다. 또한, 상가임대차보호법에 따라 5% 초과하는 금액 이상 증액청구를 할 수 없는데 자세한 내용을 변찬우 세무사가 알려드릴게요.
상가임대차보호법 환산보증금이란?
상가임대차보호법 환산보증금은 보증금 + 월차임환산액(월세 × 100)으로 계산하며, 지역별 상가임대차보호법 환산보증금 이하인 경우에는 상가 소재지 관할 세무서에 방문하여 확정일자를 부여받을 수 있습니다. 상가 확정일자 신청 시 ①확정일자 신청서(세무서 비치), ②상가건물 임대차계약서 원본, ③사업장 도면(상가건물 일부를 임차한 경우), ④대표자 신분증이 필요합니다. 만약 지역별 상가임대차보호법 환산보증금을 초과하는 경우에는 확정일자로는 보호받지 못하며 전세권 등을 설정하여야 합니다.
상가 보증금이 증액된 경우에는 사업자등록 정정신고후 증액된 부분에 대하여 추가로 확정일자를 부여받을 수 있으며, 임대차기간이 만료된 경우에는 갱신된 상가건물 임대차계약서 원본이 필요합니다.
상가임대차보호법 5%는?
임대료 증액 청구권은 상가임대차보호법상 1년을 초과하지 않는 범위 내에서 5%까지만 올릴 수 있습니다. 하지만 원칙적으로 임대료 인상은 임차인의 동의가 있어야 하며, 임차인의 동의가 없을 경우 임대인은 인상이 필요한 이유를 증명해야 합니다. 모든 상가임차인이 상가임대차보호법 적용을 받는 것은 아니며, 위에서 확인한 상가임대차보호법 환산보증금 범위내의 임차인에 한하며 사업자 등록 대상이 되는 상가건물이여야 합니다. 상가임대차보호법 5%에는 상가보증금도 해당이 되며 임차인의 동의 없이는 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다.
상가확정일자 꼭 받아야 하나요?
지역에 따른 상가임대차보호법 환산보증금을 초과하는 금액인 경우에는 관할 세무서에서 상가확정일자를 받는다고 하더라도 효력이 없습니다. 환산보증금 이내의 사업자라면 가능한한 상가확정일자를 받아두는 것이 좋으며 상가확정일자를 받는 날부터 대항력이 발생합니다. 상가확정일자를 받은 내역은 상가건물임대차 현황서에서 확인할 수 있으며 홈택스에서 발급도 가능합니다.
상가보증금이 크지 않다고 상가확정일자를 받지 않는 경우도 있는데 그런 경우 상가건물이 경매로 넘어가는 경우 보증금을 못받는 경우가 발생하기 떄문에 가능하면 상가확정일자는 받아두는 것이 좋습니다.
이상으로 상가임대차보호법 5%와 환산보증금에 대하여 알아보았습니다.
그럼 다음 내용으로 뵐게요!
