특수관계자 저가양도 증여와 양도소득세 및 취득세는?

안녕하세요. 국세청 경력 세무사 변찬우입니다.

자녀에게 부동산을 저가양도하는 경우 증여의 문제가 발생할 수 있습니다. 자녀가 소득이 있어 부동산 매매 대금을 충분히 지급할 수 있는 경우 증여 대신 저가양도 방식이 세금 측면에서 유리할 수 있는데요. 특수관계자 저가양도 증여와 양도소득세 및 취득세에 대하여 변찬우 세무사가 알려드릴게요.

특수관계자 저가양도 증여는?

특수관계자로 보는 범위는 본인과 배우자 · 6촌 이내 혈족 · 4촌 이내의 인척 등 친족관계, 임원 · 사용인 등 경제적 연관관계, 주주 · 출자자 등 경영 지배관계에 있는 사람을 말합니다. 특수관계자 간 거래에서 거래가액이 시세보다 낮으면, 단순한 매매가 아닌 '증여'로 간주될 가능성이 높으며, 국세청에서는 시가보다 낮은 금액으로 부동산이 이전된 경우 증여세를 부과할 수 있습니다.

시가보다 낮은 가격으로 거래하는 경우 ①시가의 30%를 초과하거나, ②시가와의 차액이 3억 원을 초과하는 경우 증여세가 부과될 수 있습니다. 따라서 특수관계자 간 저가양도시 위의 범위 내에서 거래하는 것이 증여세 문제를 해결할 수 있습니다.

특수관계자 저가양도 양도소득세는?

특수관계자 저가양도한 경우 양도자(매도자)는 시가의 5% 또는 3억 원 중 적은 금액을 초과하는 가격차이가 발생하면 시가를 기준으로 양도소득세가 부과됩니다. 따라서 특수관계자 저가양도의 경우 양도소득세 절세 혜택은 양도자가 1세대 1주택 비과세일 때 가장 절세 혜택이 큽니다. 1세대 1주택 비과세는 국내에 주소나 거소가 있는 거주자에 한하여 적용하므로, 비거주자의 주택에 대해서는 비과세 규정이 적용되지 않으므로 주의가 필요합니다.

특수관계자 거래시 시가의 인정순위는 당해 자산의 매매가액(매매가액, 감정평가액, 수용가격, 공매가격)이 1순위로 적용되며 1순위에 해당되는 경우가 없을 경우 유사매매사례가액으로 평가하게 됩니다.

특수관계자 저가양도 취득세는?

아파트를 매매거래로 유상취득하는 경우에는 사실상의 취득가액을 과세표준으로 합니다. 다만 특수관계인간의 거래로 취득세 부담을 부당하게 감소시키는 행위에 해당하는 경우 저가매매금액이 아닌 시가인정액을 취득세 과세표준으로 결정할 수 있습니다. 따라서 취득세 과세표준이 저가매매금액이 아닌 시가인정액이 되면 그만큼 취득세 부담액이 높아지게 됩니다.

행안부 훈령 제337호(2024.1.30.) 제15조에 따르면 신고일로부터 가장 가까운 날에 신고된 유사부동산의 취득가액의 100분의 90에 해당하는 금액에 미달하는 경우 자체 감정을 통하여 취득세 과세표준을 결정할 수 있으므로, 감정평가금액을 무조건 낮게 받는다 하더라도 매매사례가액과 차이가 많이 나는 경우 인정받지 못할 가능성이 높습니다.

이상으로 특수관계자 저가양도 증여와 양도소득세 및 취득세에 대하여 알아보았습니다.

특수관계자 거래는 국세청에서 자세히 들여다보는 내용으로 세무사님과 충분한 상담후 진행하는 것을 추천드립니다.