<1>새로운 투자 패러다임을 제시하는 '리츠'

고병기 기자가 들려주는 상업용 부동산  이야기  

'팟캐스트를 텍스트로 만나다' 제가 진행하는 팟캐스트 '고병기 기자가 들려주는 상업용 부동산 이야기'를 텍스트로 옮기는 작업을 하나씩 진행해보려고 합니다. 이미 녹취는 상당 부분 풀어뒀는데 이제부터 하나씩 올려보려고 합니다. 참고로 현재 팟캐스트는 팟빵 오리지널 콘텐츠로 선정되어 팟빵에서만 들을 수 있습니다. 

첫 녹음은 2018년 7월 박우철 신한리츠운용 이사님과 김병직 신한리츠운용 부장님과 함께 진행했습니다. 김 부장님은 이후 이사로 승진했지만 당시 기준으로 오디오를 풀었습니다.

긴장된 첫 녹음. 2018년 7월 31일. 이때만 하더라도 첫 녹음이자 마지막이 될 수도 있을 거라는 생각을 했었다.

1회 새로운 투자 패러다임을 제시하는 리츠(2018년 8월 4일)

http://podbbang.com/ch/17568?e=22675235

1회 새로운 투자 패러다임을 제시하는 ‘리츠’ (박우철 신한리츠운용 이사, 김병직 신한리츠운�

(인트로)상업용 부동산을 통해 도시에 대한 이야기를 들려드립니다. 우리가 일하는 오피스, 소비하는 쇼핑몰. 휴식을 취하는 호텔까지. 상업용 부동산 시장의 세계와 이를 움직이는 큰손들의 이야기, 그리고 그들이 만들어가는 도시에 대한 이야기를 들려드리겠습니다. 고병기 기자의 상업용 부동산 이야기 이제 시작합니다.     

A : 고병기 기자의 상업용 부동산 이야기 진행을 맡게 된 고병기 기자라고 합니다. 간단히 프로그램 소개를 하겠습니다. 제목 그대로 오피스, 리테일, 호텔, 물류 센터 등 상업용 부동산의 이야기를 들려드리려고 합니다. 대부분 한국인들이 부동산을 생각할 때 아파트를 가장 먼저 떠올립니다. 한국인들에게 아파트는 주거 공간인 동시에 가장 쉽게 접근할 수 있는 투자처이기 때문입니다. 하지만 오피스나 호텔, 리테일 등 상업용 부동산은 아파트 못지않게 사람들의 일상에 큰 영향을 미치고 있습니다. 일터이자 소비 공간, 휴식 공간이기 때문이죠. 이 프로그램에서는 이러한 다양한 상업용 부동산 공간들이 어떻게, 왜 변해 가는지, 누가 변화 시키고 있는지, 최근 트렌드는 어떤지 다양한 주제들을 다룰 예정입니다. 앞으로 매주 상업용 부동산 시장의 전문가들을 초청해서 재미있는 방송을 만들어가도록 노력하겠습니다.

우선 첫 회 주제는 알면 쓸모 있는 리츠입니다. 알면 쓸모 있는 리츠 소개를 하기 위해 신한리츠운용의 박우철 이사님과 김병직 부장님을 모셨습니다.     

B (박우철 이사) : 신한 리츠 운용에서 투자 운용 부분을 맡고 있는 박우철이라고 합니다. 오늘 뜻 깊은 자리에 첫 회에 출현하게 되어 매우 감사합니다.

A : 긴장하신 것 같은데. 김 부장님은 여유가 넘치는데 소개 부탁드립니다.  

C (김병직 부장) : 안녕하세요. 신한리츠운용에서 경영 기획과 IR을 담당하고 있는 김병직입니다. 이렇게 초대해 주셔서 감사합니다.     

A : 두 분 함께해 주셔서 감사합니다. 리츠라는 용어가 아직 많이 낯설 것으로 생각하고요. 간단히 리츠에 대해 설명 드릴게요. 리츠는 소액으로 대형 부동산에 투자할 수 있도록 하는 상품인데요. 도심에 있는 대형 오피스 빌딩을 여러 사람이 돈을 모아서 투자하는 그런 상품입니다. 최근에 '신한알파리츠'라고 신한 리츠 운용에서 만들어서 공모로 투자자를 모집한 상품이 있는데요. 상당히 큰 성공을 거두었습니다. 사실 그동안 리츠라는 상품은 대중적으로 인지도도 낮았고 상품이 나와도 그렇게 큰 인기를 끌지 못했는데 이번에 큰 성공을 거두었고요. 7월 25일부터 27일까지 3일 동안 공모 청약을 했고, 실제로 5,000억이라는 돈이 몰려가지고 4:1이라는 높은 경쟁률을 기록했습니다. 이 신한리츠운용의 신한 알파 리츠를 성공적으로 청약 성공시킨 두 장본인이 나와 계신데요. 막 끝났으니까 소감을 들어보겠습니다. 생각보다 크게 성공을 했는데 어떠셨는지.

B : 저희가 리츠를 준비한지 3년이 지났습니다. 그렇기 때문에 청약을 했다는 것만으로도 너무나 감격스러웠었고요. 게다가 4:1이 넘는 5,000억이라는 금액이 모여서 담담하게 말씀드리고 싶지만 정말로 기쁩니다. 감사합니다.     

A : 네, 부장님.     

C : 아, 예. 일단 이 딜이 첫 번째 딜입니다. 그래서 첫 번째 느끼는 감정은 이제 우리도 밥은 먹고 살 수 있게 됐다. 이게 제일 컸고요. 사실 지금까지 리츠에 대한 의구심이 많았기 때문에 우리 생각으로 그치지 않고 시장이 인정을 했다(?). 거기서 오는 기쁨이 더 컸던 것 같습니다.

A : 월급은 받으셨죠? 그동안에?     

C : 다행히     

A : 사실은 상당히 긴장을 많이 한 걸로 알고 있어요. 이걸 하시면서. 저도 그 과정에서 많은 이야기를 나누었고, 3일 동안 진행이 되었는데 실제로 어땠는지. 3일 동안 두 분 어떻게 지내셨나요?

B : 저희가 뭐 사실 신한금융투자 공모 주관사와 함께 일을 하다보니까. 이게 실패를 하지 않을 것이라는 것은 리테일 창구의 현장 분위기로 알고 있었습니다. 하지만 저희가 2:1이 넘지 않는다면 앞으로 상장 후에 안정적인 주가를 형성하는 데 좀 위험할 수 있다고 생각했기 때문에 긴장을 놓치지 않았고요. 하도 많이 저희가 핸드폰을 쳐다봐서 충혈을 몇 번이나 하는 그런 상황이었습니다. 긴장 많이 했었고, 성과가 좋아서 굉장히 만족하고 있습니다.     

A : 부장님도 잠을 거의 못 이루신 걸로 알고 있는데 어떠셨나요?     

C : 예, 사실 저희가 준비는 충분히 했다고 생각했기 때문에 나름대로 자신은 있었는데요. 전날 저녁이 되니까 은근히 긴장이 되더라고요. 사실 당연히 좋은 상품이고 시장이 좋은 반응을 보일 거라고 예상은 했지만 예상대로 되지 않는 게 또 현실이지 않습니까. 전날 밤에는 네다섯 차례 정도 깼는데 다음날부터 다행히 청약률이 높아서 안심을 했지만 둘째 날에 예상과 다르게 1:1을 살짝 넘기고 끝났어요. 그래서 마지막 날 박 이사님 말씀하신대로 2:1이 될 수 있을까 걱정을 많이 했는데 마지막에 청약률이 정말 빠르게 올라서 굉장히 짜릿했습니다.

A : 두 분이 제가 알기로는 그 전에는 다른 일을 했던 걸로 알고 있어요. 그 전에 어떤 일을 하셨고 그 일을 하시다가 왜 리츠라는 이 상품을 만들어야 되겠다 생각을 하고 왔는지, 그 과정에서 리츠의 장점을 말씀해주시면 좋을 것 같아요.     

C : 저희가 이렇게 만난 지는 한 3년 반 정도 됐습니다. 2015년 초에 처음 만나게 된 계기는 저희 신한금융그룹은 신한은행이 주가 되는 그룹이고 그러다보니 은행 특성상 보유하고 있는 부동산이 적지 않습니다. 은행들의 수익성이 떨어지고 있는 상황이었기 때문에 이 부동산을 가지고 무언가 좀 더 효율화해서 수익을 창출 할 수 있지 않을까 하는 생각에서 처음 시작을 했고요. 그러다보니까 이것을 고객들에게도 돌려줄 수 있는 기회가 있겠다고 생각을 했습니다. 어떤 거냐면 저희가 가지고 있는 부동산도 많지만 외부에 건물주들에게 내고 있는 임대료도 적지가 않았습니다. 이것을 적절히 활용해서 고객들에게 임대료가 돌아갈 수 있게 한다면 win-win 할 수 있는, 저희 그룹의 모토가 따뜻한 금융이라고 해서 무조건 퍼주는 것이 아니라 저희도 돈을 벌면서 고객들, 사회에도 이익이 되는 방향으로 가는 것인데 그 방향에 잘 맞는 상품이라고 생각해서 의기투합해서 TF를 이끌어왔고요. 다행히 성공을 하게 되었습니다.     

A : TF에 합류하기 전에 어디에 계셨었죠?     

C : 저는 신한금융지주에서 전략기획팀에 있었습니다.     

A : 전략 기획이면 회사에서 중요한 부서인데, 리츠 회사는 되게 작기도 하고 인지도가 높지는 않은 곳이잖아요. 거기서 여기로 오는데 상당한 용기가 필요했을 것 같은데요.     

C : 지주에 있으면 사실 그룹의 경영진들 하고 많이 만나게 되고 그분들하고 일을 하면서 소위 큰일들, 좀 있어 보이는 일들을 하게 됩니다. 그런데서 사실 사명감도 많이 갖게 되고 큰일을 한다는 자부심도 있었지만 사실 그런 업무의 특성상 실행까지 연결되는 가능성은 많이 낮고요. 그런데 이번 딜 같은 경우는 저희가 바텀업으로 올라가서 실현도 많이 있었지만 어쨌든 거의 끝까지 왔고 이 일을 마무리를 짓고 싶었습니다.     

A : 사실 이게 결과는 다 나왔기 때문에 이렇게 편하게 말씀하시지만 리츠라는 게 들어온 게 2000년대 초반인데 20년 정도가 흘렀죠. 그 과정에서 이렇게 큰 규모의 공모를 성공한 사례는 없었습니다. 참고로, 말씀하신 그 실현이라는 게 말처럼 쉬운 이야기는 아닐 것 같습니다. 어떤 일들이 있었나요? 그 과정에서 이게 안 될 것이라는 회의적인 시각도 있었던 걸로 알고 있는데요.     

C : 법규에 대한 이야기를 하자면 사실 금융화사들이 리츠 운용, 즉 부동산관리회사를 소유하는 것이 그 전까지는 해석이 좀 애매했습니다. 금하고 있는 것은 아니지만 명확히 소유 할 수 있는지도 좀 불분명했고요. 그것을 설득시키고 금융 당국을 설득 시키고 저희가 인가를 받는 과정에서 시간도 많이 지연되면서 주변에서 저희를 물론 많이 응원을 해주셨지만 응원해주시는 분들도 의구심을 가지시기도 했고, 저희 잘되라고 하는 말씀이시겠지만 어려울 것 같으니 다른 방향으로 선회를 해보면 어떻겠느냐는 충고도 해주시고 했는데요. 그 과정에서 저희도 속으로는 어떻게 하면 소위 영광스럽게 이 일을 접을 수 있을까 하는 고민까지도 했었습니다. 하지만 다행히 금융 당국에서도 인가 당국에서도 주변에서도 잘 이해를 해주시고 많이 도와주셔서 리츠 운용을 설립할 수 있었고, 여기까지 온 것 같습니다.     

A : 저희가 이런 팟캐스트를 통해서 리츠 공모를 성공하신 분들 이야기를 들어보고 기록을 하는 이유 중 하나가 어찌 보면 지금은 결과가 좋기 때문에 다들 그 과정이 쉬웠을 거다. 이렇게 생각할 수 있는데 결코 쉽지 않았고 앞으로 이 과정을 준비하시는 분들에게 참고하셨으면 하는 바람이 있거든요. 그런 차원에서 말씀을 여쭤봤는데, 상당히 그 과정이 힘들었을 것 같습니다.     

B : 어려웠던 부분에서 가장 큰 점이 저희가 신한금융그룹이라는 점입니다. 신뢰를 누구보다 중요시하는 금융그룹이고, 그 중에서도 우리나라에서 가장 리스크 관리가 철저하다고 누구나 알고 있는 신한금융그룹에서 추진을 했고 하지만 리츠는 아시다시피 임대료를 받는 부동산의 성격과 상장 후에는 주식처럼 가격이 왔다 갔다 할 수 있는 변동성이 있는 상품입니다. 그래서 부동산, 그리고 변동성 이 두 가지 모두 다 신 금융그룹의 기존 철학과는 일부 대치되는 면이 있었던 것은 사실입니다. 하지만 2016년에 기준금리가 1.25%로 떨어지면서 그 때 수많은 개인 고객 자산가들이 더 이상 1%의 예금, 1% 채권 펀드에 만족하지 않고 새로운 상품을 찾아서 이동을 하게 됐었고요. 거기서 저희 신한에서는 부동산이라는 점, 변동성이 있음에도 불구하고 새로운 상품을 리테일 층에 공급을 해야 한다는 경영진의 의지와 함께 여기까지 올 수 있었던 것 같습니다. 중간에 어려웠던 점은 너무나 많았었는데요. 심지어 저희끼리 술을 마시면서 안되면 내가 먹여 살릴게 이런 이야기까지 저희끼리 하면서 진행을 했었는데 좋은 결과가 있어서 너무 감사하고 있습니다.     

A : 사람들이 보통 투자를 할 때 수익률 이런 것들뿐만 아니라 금융 회사 이름을 보고 투자를 하잖아요. 저는 사실 다른 이야기를 하고 싶어요. 뭐냐면 제가 실제로 신한리츠운용을 취재를 많이 해왔고 그 과정에서, 이같은 준비과정을 거쳤기 때문에 그 정성을 생각하면 이 상품이 얼마나 좋은 상품인지 생각도 했거든요. 개인적으로는. 신한리츠운용은 제가 알기로는 TF를 만들고 꽤 오랜 과정을 거쳤던 것으로 알고 있는데 리츠라는 상품을 만들기 위해서 신한금융그룹은 언제부터 움직인 것이죠?     

B : 처음에 2015년 3월부터 신한금융그룹이 가지고 있는 부동산을 어떻게 잘 활용할 것인가에 대한 TF를 시작했었고요. 그 과정에서 부동산을 운용하는 조직이 필요하다라는 결론을 내렸고 2016년 들어서는 그것을 구체화하는 부동산 운용을 어떻게 할 것인가. 법적으로 어떤 툴을 이용해서 할 것인가를 한 1년 정도 검토를 했었습니다. 그리고 2016년 말에 최종적으로 리츠 운용사를 만드는 걸로 결론을 내린 다음에 작년, 그러니까 2017년 3월 말쯤 되겠네요. 그 때부터 시작을 해서 7개월 지난 작년 10월에 설립을 하게 되었습니다.     

A : 대부분의 리츠 회사들이 이 과정을 거치는데 그 나머지 단계 이 상품을 대중들에게 알리는 단계에서 상당히 실수도 많이 하고 좌절도 많이 하잖아요. 아마 리츠라는 상품이 익숙하지 않기 때문에 그랬을 것 같은데, 어땠는지 실제로 상품을 만들고 대중에게 선보이고 어떤 식으로 마케팅을 했는지 그걸 말씀해주시죠.     

B : 제일 중요한 부분은 어떤 기업이든지 미션, 골이 있는데요. 저희 회사는 리테일에 좋은 상품을 공급을 해야된다에서 시작을 했다는 점이 굉장히 중요한 점으로 작용을 한 것 같습니다. 저희가 어떤 중요한 판단을 해야 될 때 마다 그 회사에 가장 중요한 목적에 따라서 판단을 하게 되는데 그런 굳은 의지가 있기 때문에 여기까지 올 수 있었던 것 같고, 마케팅을 할 때도 저희가 계속 강조했던 점은 신한이 함께한다는 점, 그리고 이것이 운용사에 이익을 취하기 위한 것이 아니라 정말 일반 국민에게 건전한 부동산 투자를 활성화해서 사회 경제가 발전하고 그래서 신한도 고객도 저희 회사도 함께 커질 수 있다는 점을 강조했던 것이 포인트 였던 것 같습니다.     

A : 약간 형식적인데, 실제로 어떤 식으로 움직였는지, 마음가짐 말고 실제로 전략적으로 예를들면 어떤 식으로 은행들에게 알렸고 이런 것들이 대부분 리츠 회사들이 작기 때문에 마케팅에 약점을 가지는 게 상당히 많더라고요, 그 부분들이 앞으로 중요해질거고 협업도 많이 해야 되는데, 어떤 조언을 할 수 있을지.     

C : 저희가 LH로부터 판교 알파돔 건물을 낙찰을 받을 때도 저희가 강조했던 점은 저희는 운용 역량뿐만 아니라 신한그룹이라는 든든한 후원자가 있다는 점이었습니다. 저희가 운용도 하지만 예를 들어 신한금융투자는 주관업무를 할 것이고 다른 그룹의 계열사들이 자금을 지원을 하고 무엇보다도 신한은행과 신한금융투자 같은 실제로 고객 접점 채널을 가지고 있는 곳에서 마케팅을 한다면 사실 얼마를 공모 하던간에 어렵지 않다. 이런 점들이 사실 LH라든가 심사위원들한테도 설득력 있게 작용 했던 것 같고, 이 말은 판매하는 과정에서도 그 점을 많이 강조를 했습니다. 고객들께도 저희가 만든 첫 번째 상품이고 이 상품은 리츠 운용 수익을 위해서만 하는 상품이 아니다. 물론 신한리츠운용이 리츠를 잘 만들어서 팔면 어느 정도 수익을 올리겠지만 은행이 중심이 된 금융 그룹의 특성상 이 수익이 큰 패는 아닙니다. 저희가 왜 이 회사를 만들었을까를 따지고 보면 수익보다는 고객들에게 어떤 상품 라인업을 다양화하고 고객들의 수익을 올리기 위한 것이다. 이 점을 많이 강조를 했고요. 고객들께서도 그 부분에 대해서 이해를 하신 것 같습니다.     

A : 사실은 저는 그 생각을 많이 했거든요. 신한이 이름을 걸고 하는거고 저도 부동산 쪽을 3년 정도 취재를 해봤는데 주변에 되게 좋은 어떤 금융회사와 좋은 건설사나 시행사, 좋은 상품 추천해주시는 분들도 많지만 한편으로는 소비자들을 이용해서 다른 이익을 추구하려는 분들도 많이 계시잖아요. 저도 종종 모르는 번호로 전화를 받거든요. 기획 부동산 전화를 받는데 사실 그때 기자라고 이야기를 하면 서둘러서 전화를 끊으려고 하세요. 제가 인상적이었던 부분은 실은 사실 금융회사도 마찬가지고 기자가 질문을 했을 때 불편하기 마련인데 신한은 제가 취재했을 때 그렇게 느꼈거든요(불편해하지 않았다는 의미입니다). 그러니까 제가 질문도 하기 전에 뭐라도 하나 더 알리려고 하는 점도 인상적이었고, 또 한 편으로는 저도 사실은 주변에서 이런 상품들 물어볼 때 괜찮은 상품이라고 이야기하는 이유가 신한이 이거 하나 성공시키고 먹고 튀려는 회사가 아니라는 그런 판단이 있었거든요. 사실은 그 부분이 중요했던 것 같습니다. 대부분 리츠 회사들이 자기 이름이 잘 안 알려져 있다보니까 그 부분을 잘 어필하는 게 중요할 것 같습니다.     

B : 저희가 아파트 분양이나 아니면 사모 부동산 펀드처럼 선착순 1:1이 되어서 끝나면 쭉 보수 받고 끝나는 상품이었다면 적극적으로 마케팅을 하고 신경을 쓰지 않았을 겁니다. 저희가 신한금융그룹이라는 것 때문에 1,140억 정도는 충분히 소화할 수 있을 것이라고 생각은 했습니다. 하지만 저희가 상장한 후에 주가가 계속 안정화가 되어야 하고 그리고 이 리츠라는 것은 상장된 회사이기 때문에 앞으로 성장을 해나갈 수 있는 가능성이 있고 나아가서는 저희가 아시아 리츠 인덱스에, 글로벌 리츠 인덱스에 올라갈 수 있는 우리나라 대표적인 리츠로 만들기 위한 목표가 있기 때문에 저희가 단순하게 팔고 끝내는 이런 것과는 다른 모습으로 했다고 생각을 합니다. 그래서 저희가 조금 이라도 더 도움이 될 수 있는 모든 분들께 정보를 알려드리기 위해 최선을 다했고요. 그동안 업계에서 살아왔던 경력들도 도움이 되었던 것 같습니다.     

C : 이 자리를 빌어서 판매를 해주셨던 분들께 감사를 드리고 싶은 게 있습니다. 사실 방금 이야기 한 것처럼 판매하는 직원들 입장에서는 1,140억을 판매한다고 했을 때 한 1,200~1,300억 정도만 팔리는 게 가장 이상적입니다. 왜냐면 이번 같은 경우에 4.32:1인대요. 이 이야기는 4~5배정도 돈을 넣어야 원하는 금액을 받을 수 있다는 겁니다. 사실 고객들에게 굉장히 많은 불만을 얻을 수 있는 상황이었는데, 그럼에도 불구하고 우리 그룹에서 이 상품을 왜 만들었는가라는 목적을 다들 잘 이해하시고 나중에 이제 고객들에게 원성을 살 후한에 대해서는 생각지 않으시고 굉장히 열심히 마케팅을 해주셔서 정말 감사드립니다.     

A : 리츠라는게 부동산 간접투자 상품인데요. 직접 투자를 하는 게 아니라. 비슷한 성격의 상품으로 부동산펀드가 있죠. 저도 부동산펀드와 리츠를 취재하다 보면 은행 PB들이나 증권사 PB들이 사실 이 상품을 그렇게 팔고 싶어 하지 않습니다. 왜냐면 수수료 문제도 있을 수 있고 회전률 문제도 있을 수 있는데 이것보다 다른 대안이 있기 때문에 안파는 건데. 저 개인적으로 그게 좀 아쉬웠거든요. 뭐냐면 PB 개인적인 이유 때문에는 그럴 수 있지만 고객을 생각한다면 이런 상품이 매력이 있을 수 있지 않을까. 그 부분을 신한에서 준비를 많이 했다라고 느낀 게 신한리츠운용이 가진 어떤 목표를 전 은행 계열사들에, 지점 PB들에 공유하면서 했기 때문에 이렇게 크게 성공을 했던 것 같습니다.

신한알파리츠 이야기를 좀 더 했으면 하는데요. 실은 그동안 수익률이 연 평균 6~7% 나올 것이다. 이런 이야기야 많이 하셨던 부분이고 이게 부동산이잖아요. 오피스 빌딩이고 그 안에 다양한 임차인이 있고 임차인 구성도 되게 재미있더라고요. 제가 보니까 네이버도 있고 무지도 있고 끌어들인 과정도 흥미로웠을 것 같은데, 어떤 식으로 컨셉을 잡고 어떤 식으로 임차인을 유치했는지 그 부분도 궁금하네요.     

C : 물론 굉장히 좋은 곳에 위치한 좋은 부동산으로 만든 상품이고, 그래서 수익률도 높습니다. 사실 이거보다는 누구나 투자할 수 있는 상품이라는 걸 전 강조를 하고 싶습니다. 소위 리츠법, 부동산투자회사법 1조에서도 일반 국민들에게 좋은 부동산 투자 기회를 제공한다는 것을 법의 모토로 삼고 있는데 사실 리츠가 수익률이 아주 높았고요. 지난 18년 동안 굉장히 높은 수익률을 보여 왔고, 대부분 좋게 잘 끝났습니다. 그럼에도 불구하고 이렇게 좋은 상품을 길에서 물어보면 아마 10명 중에 9명은 리츠라는 단어도 모르고 그 상품에 대해서 들어본 분은 100에 한둘이나 있을까 싶습니다. 이런 이유는 저간에 복잡한 사정이 있지만 어쨌든 기관 투자자라든가 PB고객, 그것도 3억에서 5억 정도 있는 분들에게 제한적으로 상품이 열렸기 때문에 이 좋은 기회를 대부분 국민들이 있는지도 모르고 지난 세월을 보내신건데 저희는 이번에 최소금액 10주부터 청약을 할 수 있게 되었고 실제로 10주 청약하신 분들이 굉장히 많이 계시더라고요.     

A : 10주면 얼마인가요?     

C : 10주면 5만이고요. 이번에 아마 경쟁률이 하필이면 너무 높아서 2주. 만원어치 정도 밖에 못 받으실 텐데 어쨌든 그렇게 소액으로 투자할 수 있는 기회를 열어서 그다지 큰 자금이 없으신 분들도 지나가면서 가볍게 투자할 수 있는 기회를 열어드렸다는 점에서 저희는 자부심을 가지고 있습니다.     

A : 저도 이런 이야기는 처음 듣는데요. 개인적으로 5,000억이 몰렸다는 그 이야기보다 10주를 청약한 사람들이 더 많았다는 이야기가 반갑게 들립니다. 그만큼 리츠라는 게 있으면 해보겠다 라는 생각을 가진 사람이 많다라는 의미니까요.

C : 이번에 거의 5,000명 가까운 청약자가 몰렸고, 5,000명이 5천 억 정도를 청약했다고 보시면 심플할 것 같습니다. 1,140억을 공모하니까 5,000명에 가까운 청약자수를 나눠보면 2,500만원쯤 되더라고요. 물론 많이 청약을 하신 분들도 계시고 아까 말씀드린 대로 5만원 정도 청약을 하신 분들도 계시지만 전체적으로 평균해서 보면 2,500만원으로 5,000억원이 넘는 건물을 누구나 투자해서 간접적이지만 소유해서 그에 대한 이익을 받을 수 있다라는 것은 굉장히 획기적이라고 생각합니다. 좋은 부동산이 무엇인지는 대부분 알지 않습니까. 장이 안 좋을 때 덜 빠지고 오를 때는 많이 오르고 임차인들이 임대료 못내는 일 없고 이런 부동산이 좋다는 건 누구나 알고 서울 시내 요지에 있는 거대한 건물들이 부합한다는 것은 다 알지만 아무도 저 빌딩을 보면서 내가 저걸 투자해야하는데 아쉬워하지 조차 않습니다. 왜냐면 거리가 멀기 때문에. 그래서 대부분 상가, 오피스텔, 재건축, 재 개발 심지어 기획 부동산 이런대로 다 몰려가고. 물론 그곳에서도 수익을 내시는 분들이 계시긴 하지만 고통을 겪는 경우도 많죠. 원금을 잃은 경우도 있지만 그렇지 않다 치더라도 긴 기간 거기에 묶여서 굉장히 고통스러운 시간을 보내시는 분들도 있는데 이번에 저희가 이제 1건이고 이제 시작이긴 하지만 그런 분들에게 충분히 괜찮은 대안을 드렸다고 생각합니다.   

A : 김 부장님 말씀하셨는데, 이 부동산 투자가 쉽게 생각하면 되게 쉬울 수 있지만 되게 어려운데, 특히 좋은 부동산을 투자하려면 아까 말씀하신 대로 좋은 임차인을 선택하고 유치하는 과정이 상당히 어려운데 아마 신한알파리츠는 그런 점에서 일반 투자자들한테 그 고민을 해결해줄 수 있는 대안을 제시하신 것 같고요. 그 부분을 어떤 식으로 해결했는지 박 이사님께서 설명해 주실 것 같아요.     

B : 일단 빌딩 위치가 워낙 좋았습니다. 판교에 공실률이 제로에 가까운 시기에 저희가 임대를 시작했고요. 1년 전쯤에는 알파리움 이라는 빌딩이 오피스 임차를 해서 5만원(평당) 후반 정도에 임대를 했었고, 바로 옆에는 6-3 블록이 6개월 전쯤에 임대를 시작해서 역시 임대를 다 채웠는데 6만원 초반 정도였습니다. 그래서 의도된 바가 아니지만 판교 전체에 공실 있는 오피스는 6-4 블록 저희 빌딩 하나밖에 안남은 상황이기 때문에 굉장히 편하게 임대를 한 사례라고 볼 수 있습니다. 요즘에는 일반적이지 않지만 옛날에는 건물주가 임대인이 우위인 시장에서는 임차인들을 고를 수 있는 시장이 있었습니다. 리만 브라더스 사태(글로벌 금융위기) 이전에는 그런 시장이었는데 이번에도 거의 유사한 시장이 임대인 위주의 시장이 만들어졌었고 그래서 저희가 수많은 임차인들에게 러브콜을 받았었고 그중에서 임대료를 가장 높게 쓰고 신용도가 우수하고 거기다 성장할 수 있는 회사 위주로 임차인을 구성을 하였습니다. 결국 블루홀, 네이버, 스노우 등 모두 다 한번쯤 들어봤을 우리나라 4차 산업혁명의 리더들이고요. 폭발적으로 성장하는 회사들입니다. 따라서 이 회사들이 앞으로 더 임대 면적을 늘렸으면 늘렸지 줄이지는 않을 거라고 생각을 했기 때문에 이 회사들로 구성을 했습니다. 그리고 리테일 면에서는 저희가 색다른 전략을 이번에 썼었습니다. STS개발이라는 쇼핑몰 개발 회사와 함께 컨셉을 잡고 임대를 했었습니다. 일반적으로는 임대 대행사, 리테일 임대 대행사에게 임차를 맡기는데 그럴 경우에는 좋은 지역을 비싼 가격으로 작게 임대할 수 있는 장점은 있지만 시간이 지났을 때에 안 좋은 면적들은 계속 임대가 안 되고 남아있는 그런 단점이 있을 수 있습니다. 그래서 자체 쇼핑몰을 운용해본 STS개발과 함께 했고 그래서 대형 임차인을 유치를 해서 나중에 유휴 면적이 발생하지 않는 그런 효과를 얻을 수 있었습니다. 무지라는 무인 양품, 무지라는 매장이 저희 2층에 들어오게 되는데요. 지금까지 신촌에 있는 매장이 가장 큰 매장으로 알고 있습니다. 그것보다 더 큰 매장이 저희 2층에 들어오게 되고 여기서는 단지 물건을 파는 것 뿐만 아니라 어떤 라이프 스타일을 파는 그런 회사기 때문에 (인근) 현대백화점과 맞서서 경쟁력을 갖출 수 있는 앵커 테넌트가 될 것으로 기대를 하고 있습니다.     

신한알파리츠의 기초자산 판교 '크래프톤타워'

A : 앞으로 신한 알파 리츠를 어떻게 키워 가실 생각이세요? 일단 상장을 8월 초에 해야하고, 그 이후에 추가로 예상을 하자면 자산을 편입해서 규모를 키우고 아까 말씀하신 아시아 리츠 인덱스인가요. 거기 편입하는 것까지 목표로 하시는 걸로 알고 있는데, 당연히 영속형 리츠로 생각하시는 걸로 알고 있는데 어떤 식으로 방향을 잡고 계시는지?     

B : 리츠는 상장된 회사이기 때문에 성장성이 없다면 주식 가격이 정체될 수밖에 없습니다. 리츠에 대해서는 두 가지 성장성을 이야기를 합니다. 인터널 그로스라 함은 임대료를 올리고 공실을 없애고 건물의 리모델링 등을 통해서 가치를 높여서 인터널 그로스를 이루는 방법이 있고, 두 번째는 증자를 하거나 차입을 해서 그 돈을 가지고 새로운 자산을 사서 익스터널 그로스를 이루어가는 방법이 있습니다. 저희는 인터널 그로스는 당연히 저희가 최선을 다해서 이룰 것이고, 외부적인 성장에 대해서는 계속 성장을 하는 것을 목표로 하고 있습니다. 하지만 이사회와 주총이 외부 금융기관으로 이루어진 부분이 있어서 그분들을 설득을 해나가야 될 것 같고요. 그분들의 합의가 이루어진다면 저희 그룹이 가지고 있는 많은 부동산 네트워크를 동해서 리츠가 성장할 수 있도록 최선을 다할 생각입니다.     

A : 이게 아무래도 국내 리츠 시장이 초기 단계이다 보니까 아마 두 분 다 준비하는 과정에서 어떤 방향으로 미래에 성장할 수 있을지 보기 위해서 해외 탐방도 많이 갔다고 들었어요. 어디 갔다오셨죠?     

C : 일본하고 미국을 갔다 왔습니다.     

A : 어떤 걸 주로 보셨나요? 가서.     

C : 저희가 가서 좌절하기도 했고 부럽기도 했던 것은. 일단 리츠 시장이 굉장히 크고요. 더더군다나 일본 같은 경우는 우리랑 거의 같은 시기에 시장이 열렸음에도 불구하고 우리는 아까 말씀드린 대로 리츠라는 단어조차 생소하다면 거기는 일반인들이 아주 쉽게 리츠에 접근해서 리츠를 투자하고 있다는 점이었고요. 부러운 것은 우리는 아직까지 리츠하면 건물을 생각하지 않습니까? 예를 들어 어느 지역에 있는 어느 건물 리츠. 예를 들면 알파돔. 사람들은 다 그렇게 떠오르죠. 알파돔을 리츠로 만들었구나. 근데 거기는 리츠 하나의 규모가 일본 같은 경우는 2조가 넘고 미국 같은 경우는 5조가 넘습니다. 그 이야기는 리츠 하나에 굉장히 많은 건물이 담겨있다는 뜻이고 어떤 건물이 들어가 있는지는 투자자들에게 그다지 중요하지 않다는거죠. 그분들에게 중요한 것은 누가 운용하는가? 이 리츠의 성격은 무엇인가? 예를 들어 오피스인가. 물류시설인가. 우리도 언젠가 그렇게 되어야 될 거라고 생각했고요. 그래서 이번에 저희가 신한알파리츠를 만들 때는 실험적으로 건물을 두 채를 담는 구조를 취해 봤습니다.     

A : 굉장히 중요한 말씀을 해주셨는데 실제로 해외 리츠는 소위 말하는 여러 자산을 동시에 담고 있고 규모가 크기 때문에 그 하나의 빌딩을 하나의 리츠로 인식하는 경우가 거의 드물고, 우리나라도 그렇게 변해 갈 것 같고 신한리 운용의 목표이기도 한 것 같은데요. 그런 부분들이 어찌보면 운용사가 신뢰도를 더 갖춰야 하는 게 이제 앞으로는 이 하나의 상품에 운용력의 이름이 걸려있고 회사 이름이 걸려 있는 거잖아요. 그런 점에서 굉장히 중요한 포인트를 보고 오신 것 같습니다. 미국에도 갔다 오셨죠. 인상적인 게 있었나요?     

B : 거기서 CBRE클라리온이랑 보네이도 등 리츠 쪽에서 굉장히 큰 회사들을 만나고 왔습니다. 파라마운트를 비롯해서. 거기서 얻었던 교훈은 CBRE클라리온에서 매니저분께서 말씀을 해주셨는데 저희에게 투자를 해주실 수 있겠냐라고 물어봤을 때 자기들이 신한에 대해서는 모르지만 만약에 서울에 있는 코어 오피스에만 투자를 한다면 자기들은 서울에 코어 오피스 시장을 매크로 분석을 해서 투자를 할 수가 있다라고 말씀해 주셨습니다. 하나의 리츠에 리테일도 담고 호텔도 담고 만약에 마트까지 담는다면 그분들은 저희를 신뢰를 할 수 없을 겁니다. 저희가 투자를 받은 시점에서는 오피스만 있는데 10년 뒤에 와봤더니 마트밖에 없다라고 하면 그분들의 운용 전략과 맞지가 않기 때문입니다. 따라서 신한알파리츠는 계속 코어 오피스만 담는 리츠로 키워 갈 것이고 기회가 된다면 리테일 리츠나 호텔 리츠는 별도의 리츠를 만들어서 운용하는 것을 생각하고 있습니다.     

A : 이제 사실 아까 서두에 성공을 했다고 말씀 드렸고 지금까지 일종의 성공 스토리를 여쭤본거긴 하지만 한편으론 시작이기도 합니다. 왜냐면 8월 초에 상장을 해야 되기 때문에 저는 뭐 주가 관리라는 말은 쓰고 싶지 않고 다만 이제 상장을 하게 되면 상당히 주가에 신경을 쓸 수 밖에 없고 그러면 주가의 변동에 따라 투자자들한테 항의도 받을 수 있고 안 좋은 소리를 들을 수도 있는데 그런 부분에서 어떻게 투자자들과 소통을 할 생각인지 이를테면 IR보고서를 정기적으로 제공을 한다든지 좀 더 이제 리츠에 대한 정보를 체계적으로 풍부하게 제공하는게 방법이 될 수 있을 것 같은데요. 특별한 계획이나 아니면 그런게 있는지 궁금합니다.     

C : 결국 이게 리츠 뿐만 아니라 주식 전체에 적용 되는 걸텐데 주가는 수익성이나 성장성, 유동성 3가지 요소가 받쳐준다고 생각하고 있습니다. 성장성은 아까 박 이사님이 말씀하신 것처럼 계속 우리가 증자를 통해서 새로운 물건을 담아 담보를 할 수 있을 것 같고요. 수익성도 마찬가지로 좋은 임차인을 구해서 아까 말한 내적 성장이 되겠죠. 그 다음에 이제 마지막으로 남은건 유동성. 즉, 수급인데 수급 부분은 일단 저희가 말씀하신 것처럼 IR리포트나 이런 걸 통해서 시장에 많이 알리는 것도 중요하고 그뿐만 아니라 신한금융그룹은 서두에 말씀 드린 것처럼 고유의 채널을 많이 가지고 있기 때문에 앞으로는 은행에 신탁이나 이런걸 활용을 해서 계속 고객들이 신한알파리츠에 투자를 할 수 있도록 유인을 할 생각입니다. 일단 이번 청약으로 끝나는 것이 아니라 상장 된 다음에는 특정금전신탁에 넣는다든지 퇴직연금이라든지 기타 수요는 많이 있기 때문에 그것을 상품화해서 계속 수급을 받쳐주도록 하겠습니다.     

B : 말씀하셨다시피 일반국민에게는 리츠가 생소한 부분이 많이 있습니다. 그래서 지속적으로 저희가 IR행사를 많이 진행할 예정입니다. 당연한 이야기지만 이때까지 리츠나 펀드들은 그런 역할을 하지 않았기 때문에 그런 행사를 통해서 저희의 의지를 보여드릴 거고요. 리츠에 대한 신뢰가 생기면 주식 가격은 당연히 따라서 올라갈 것이라고 생각하고 있습니다. 지금 저희가 6~7%, 이리츠코크랩도 7%라는 굉장히 높은 수익률을 제시를 하였습니다. 이 수익률이 지켜지고 배당이 한번,  두번 나가게 되면 신뢰가 생길 것이고, 그렇다면 현재 예금 금리가 1%대에 머물고 있는 상황에서 고객들이 원하는 수익률이 얼마정도인지 거기에 신뢰에 따라서 결국 결정이 될 것이기 때문에 주식 가격 이전에 저희가 신뢰를 먼저 얻는 것이 제일 중요하다고 생각합니다.     

A : 사실 리츠라는 상품을 저도 2015년부터 알게 되었습니다. 그전에 증권부도 있었고 그 이후에 부동산부로 왔지만 증권부에 있을 때 리츠라는 상품을 알지 못했거든요. 사실 그게 아이러니한 일이죠. 상장 주식인데 알 수가 없었고, 부동산부에 와서 리츠라는 주제에 관심을 가지고 취재를 했는데 제일 인상적이었던 게 예전에 미국에 리츠 취재를 간적이 있습니다. 워싱턴에 가면 나리츠라고 리츠협회가 있는데 거기에 가면 이제 리츠협회 회의실이 있어요. 회의실 마다 방 이름이 적혀 있는데 다는 기억 못하겠지만 그중 하나는 민주주의였고 또 하나는 투명성이었어요. 리츠라는 상품이 사실 해답이라고, 정답이라고 이야기 안하겠습니다. 다만, 이런 상품이 있고 이런 상품에 투자 기회를 제공하는 것이 여러 가지 긍정적인 효과를 발휘 할 수 있다고 보고 그리고 그게 단순히 투자 상품으로서 뿐만 아니라 한국 부동산 시장에 여러 긍정적인 효과를 가져 올 수 있다고 생각을 하거든요. 아까 말씀드린 투명성도 있고요. 그리고 이제 그간에 기관들의 전유물이었던 이런 매력적인 상품들을 여러 사람에게 공유할 수 있다는 점도 있고요. 부족하지만 저희가 지금까지 리츠에 대한 이야기를 나누었는데요. 두 분 충분히 이야기를 해주신 것 같지만 마지막으로 아쉽지 않게 한 마디 더 하고 싶은 말씀이 있다면.   

B : 저는 건축과를 졸업한 다음에 GS건설에서 5년 동안 개발 사업을 했습니다. 그리고 부동산펀드가 시작되면서 우리금융그룹에서 부동산 펀드 매니저로 5년 동안 일을 했었고 그 다음에 신한생명에서 국내외 부동산 투자를 8년 동안 한 다음에 이쪽으로 오게 되었습니다. 안정된 직장을 놔두고 새로 시작하는 회사로 오게 된데는 많은 결심이 저도 필요했었고요. 여러 가지 이유가 있겠지만 지금 현재 부동산에 수익률과 일반 예금, 국고채 수익률을 보면 역사상 이례가 없을 정도로 굉장히 많이 스프레드가 벌어져 있는 상태입니다. 지금이 부동산에 투자할 수 있는 굉장한 적기라고 판단을 하고 리츠가 지금이 아니면 시작을 할 수가 없을 것이라고 생각을 했습니다. 저희 신한알파리츠가 반드시 성공을 할 것이고, 그리고 해야되는 가장 큰 이유가 저희가 성공을 못한다면 지난 2001년부터 이때까지 발전하지 못했던 우리나라 리츠 시장이 또 다시 장기간 침체의 길로 들어가지 않을까 걱정을 하고 있습니다. 그런 사명감을 가지고 저희는 최선을 다해서 열심히 하도록 하겠습니다.     

C : 많은 분들께서 신한 알파 리츠를 제가 홍보할 때 말씀하셨던 것이 이거 안좋은 거 아니냐. 혹시 기관한테 못팔아서 나한테 파는 것 아니냐 이런 말씀들을 많이 하셨습니다. 사실 지금까지 우리나라 업계에 관행이라면 그런 의심을 가지실 수도 있을 거라고 생각을 했는데 신한알파리츠는 리츠 1건에서 돈을 벌기 위해서 한 게 아닙니다. 신한금융그룹의 규모나 브랜드 가치를 생각할 때 이거 1건 하고 도망가기 위한 게 아니거든요. 그만큼 저희 그룹을 믿고 해보실만 하다라고 저는 말씀드리고 싶습니다.     

A : 예, 고맙습니다. 개인적으로는 그동안에 저희가 부동산 이야기를 할 때, 기사를 쓸 때 대부분 아파트에 대한 이야기를 많이 했었거든요. 그런데 이게 많은 사람들 관심이 있으니까 이 주제를 다루는 거긴 하지만 그에 따른 부작용도 상당히 크다고 저는 판단을 하고 있고요. 좀 다른 이야기를 하고 싶었습니다. 리츠가 계기를 만들어준 측면도 있는 것 같아요. 다양한 상업용 부동산 시장에 다양한 상품이 있는데 이게 우리 일상생활에 영향을 미칠 수 있다는 점을 사람들한테 인식하게 해준 계기가 될 것이라고 생각됩니다. 그런 점에서 앞으로도 더 좋은 상품 만들어주시길 바라겠습니다. 고맙습니다.     

C : 고맙습니다.     

B : 감사합니다.