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by 고병기 Jan 20. 2021

올해 상업용 부동산 시장의 흐름은 어떨까

도시는 다시 살아날 수 있을까

어느 분야나 마찬가지지만 지난해 글로벌 상업용 부동산 시장은 최악의 한 해를 보냈다.  재택근무 확산으로 오피스는 비었고, 사회적 거리두기로 리테일은 미증유의 위기를 겪고 있다. 여행이 사라지니 호텔은 문을 닫았다. 이커머스 성장으로 물류센터와 비대면 비즈니스 확대로 데이터센터에만 관심이 몰렸다. 물론 국내 상업용 부동산 시장의 거래는 활발했다. 해외 투자가 어려워지면서 국내 투자 수요가 증가했기 때문이다. 

한국 상업용 부동산 거래 규모 추이(단위 : 조원, 자료=이지스자산운용 리서치센터)

올해는 어떨까. 코로나19가 여전히 기승을 부리고 있기에 당분간 극적인 반전은 어려워 보인다. 다만 몇 가지 긍정적인 시그널은 보인다. 다소 희망 섞인 전망이지만 비즈니스위크는 최근 "코로나19 회복이 생각보다 강하게 나타날 수 있으니 어서 여름 휴가 계획을 잡아라"라고 조언하기도 했다. 올해 글로벌 상업용 부동산 시장을 전망할 수 있는 몇 가지 이야기를 소개한다. 


#1. 오피스 시장 회복에 대한 믿음을 꾸준히 보여주는 브룩필드 CEO


브루스 플랫 브룩필드자산운용 최고경영자(CEO)는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 이후 언론과의 인터뷰에서 오피스 시장 회복에 대한 믿음을 계속해서 내비쳤다. 브루스 플랫은 최근 파이낸셜타임즈(FT)와의 인터뷰에서도 다시 한번 강조했는데 주요 발언을 소개하면 다음과 같다.


"주식 시장(public market) 투자자들은 코로나19가 진정되면서 사람들이 사무실에서 일하고 쇼핑몰로 돌아가는 속도와 범위를 과소평가하고 있다."


"비즈니스와 삶에는 항상 문제가 있으며 다른 사람들과 개인적인 관계를 맺으면 도움이 된다. 이것이 사무실 공간이 중요한 이유다."


브루스 플랫 CEO의 이 같은 발언은 그냥 하는 말로 들리지 않는다. 실제 브룩필드는 부동산 시장 회복에 대한 믿음을 행동으로 보여주고 있기 때문이다. 브룩필드자산운용은 최근 계열사이자 뉴욕 증시에 상장되어 있는 브룩필드 프라퍼티 파트너스 지분 40%를 59억달러에 매입하겠다고 밝혔다. 주당 인수 가격은 16.50달러로 전날 종가인 14.47달러에 14%의 프리미엄을 얹은 것이다. 브룩필드자산운용은 이미 브룩필드 프라퍼티 파트너스 지분 60%를 보유하고 있다. 브룩필드 프라퍼티 파트너스 나머지 지분 인수 후 상장폐지 할 것으로 보인다.

브룩필드 프라퍼티 파트너스 주가 추이


"상장 부동산 대해 분명히 다른 견해가 있. 어떤 사람들은 사람들이 사무실로 돌아 가지 않을 것이며 리테일은 온라인으로 이루어질 것이라고 생각한다. 그 결과 상장 부동산가치로 거래되지 않는다. 상장 폐지해 사모 투자자(기관투자자)를 유치하는 게 맞다."


*브룩필드 뿐만 아니라 지난해 코로나19로 리츠 주가가 급락하자 부동산 회사들은 저가 매수에 나서기도 했다. 국내 기관 중에서도 지방행정공제회가 글로벌 리츠 투자에 적극적으로 나섰고, 국민연금도 최근 글로벌 리츠 투자에 나서겠다고 밝혔다.


브루스 플랫은 쇼핑몰의 미래에 대해서도 언급했다. 


"온라인 거래와 실제 매장 결합하는 데 집중해야 한다."


참고로 브룩필드자산운용은 작년 6 월부터 뉴욕 사무실로 복귀했고, 뉴욕에 거주하는 750명의 직원 중 4의 3 정도가 현재 사무실에서 일하고 있다.


브루스 플랫은 작년 6월에는 로이터통신과의 인터뷰에서 이런 말을 하기도 했다.


“기업 문화와 생산성은 한 공간을 공유하는 것에 큰 영향을 받는다. 기업들이 오피스로 다시 돌아오지 않을 것이라고 보는 것은 터무니 없는 생각이다. 그렇게 말하는 사람들은 기업 문화가 어떻게 만들어지는지 모르는 것이다 코로나19 이후 오피스 면적을 줄이기보다 오히려 더 넓은 오피스 공간을 요구하는 임차인들이 늘었다."


*참고로 브룩필드는 글로벌 부동산자산운용 시장에서 영향력이 아주 큰 회사다. 아래 표는 지난해 글로벌 부동산자산운용사 순위다. 



#2. 미국 리테일 임대료 징수율 작년말 90%까지 회복


'Datex Property Solutions'에 따르면 코로나19 이전 미국의 리테일 임대료 징수율은 94% 수준이었다. 하지만 코로나19 이후 작년 2분기에는 62%까지 떨어졌다. 그러나 작년 4분기에는 임대료 징수율이 90%까지 반등했다. 2020년 전체 임대료 징수율은 83%로 전년 대비 약 2% 낮았다. Datex Property Solutions는 월 총 임대료가 최소 25만달러 이상인 리테일러를 대상으로 조사한다.


분야별로 차이는 있었다. 의류는 작년 초 임대료 징수율이 89%였으나  2분기에는 34%까지 떨어졌다가 4분기에는 87%까지 회복됐다. 필수 업종으로 분류된 슈퍼마켓은 임대료 징수율이 96% 이하로 떨어진 적이 없다. 피트니스는 임대료 징수율이 가장 크게 떨어진 분야다. 피트니스는 작년 1분기에 임대료 징수율이 95%였으나 2분기 14%로 크게 떨어졌다. 작년 4분기에도 72%에 그쳤다.


#3. 도시로 돌아오는 사람들


코로나19로 대도시를 떠났던 사람들도 다시 돌아오면서 임대주택 시장도 활기를 띄고 있다. 통상적으로 12월은 주택 임대 시장이 잠잠한 시기다. 하지만 작년은 달랐다. Douglas Elliman에 따르면 지난해 12월 맨해튼과 브루클린의 신규 임대 계약 건수는 12년래 최고치를 기록했다. 작년 12월 맨해튼에서는 5,459건의 신규 임대 계약이 체결되어 전년 같은 기간에 비해 약 94% 증가했다. 브루클린도 작년 12월 신규 임대 건수가 1,291건으로 전년 동기 대비 59% 증가했다. 물론 작년 말 뉴욕 임대주택 거래가 크게 늘어난 것은 임대료 하락 등의 영향도 있다. 임대인들이 임대료를 낮춰 임차인을 유치하거나 기존 임차인이 더 나온 조건을 위해 이사를 하는 경향이 나타났기 때문이다. 실제 맨해튼의 작년 12월 중간 임대료는 2,966달러로 전년 동기 대비 14% 감소했다. 같은 기간 브루클린도 전년 동기 대비 10% 하락했다. 여전히 전반적인 지표가 좋지 않은 상황이긴 하다. 다만 현지에서는 회복 단계로 전환될 때 가장 먼저 발생하는 현상이 나타나고 있다는 분석도 나오고 있다. 



#4. 이지스운용, "오피스, 물류센터 매매가격 상승 지속.. 코로나19 감염 추이와 백신 도입 상황 변수"


이지스자산운용이 20일 올해 상업용 부동산 시장 전망을 내놨다. 이지스운용은 보고서에서 통화완화정책에 따라 저금리 기조가 이어지고, 오피스와 물류센터의 경우 자산가치 상승 여력이 일부 존재하기 때문에 매매가격

상승이 당분간 지속될 것이라고 내다봤다. 변수로는 코로나19 감염 추이와 백신 도입 상황을 꼽았다.

미래 중장기 시장 전망 5가지 키워드도 제시했다. 이지스운용은 △급격한 기후변화로 인한 ’환경’ △자산가치에 영향을 주는 ’금리’ △다가올 고령화 사회에 대비할 요소인 ’인구’ △시장수요에 적합한 용도로의 전환이 필요한 ’공간’ △자율주행자동차의 발전과 물류산업의 성장과 연관된 ‘모빌리티’ 등을 꼽았다.   


#5. CBRE, "코로나19로 억눌렸던 투자 수요 증가.. 아시아 투자 1순위는 도쿄, 한국은 3위"


글로벌 부동산 컨성팅 회사 CBRE가 20일 ‘아시아 태평양 투자 의향 조사 보고서’(작년 11~12월 아시아 태평양 지역 투자자 490여명을 대상으로 조사)를 발표했다. 보고서에 따르면 투자자의 60%가 올해 부동산 매입 활동을 확대할 것이라고 밝혔다. 이는 지난 2016년 이후 역대 최고치다. 지난해 코로나19로 인해 억눌렸던 투자 활동이 재개되고 있고, 투자처를 찾지 못한 미소진 자금(드라이 파우더)가 아직 상당하기 때문으로 분석된다.

투자자가 가장 선호하는 도시는 일본 도쿄로 조사됐다. 2위는  싱가포르로 나타났으며, 서울이 처음으로 3위에 올랐다. 또 베트남 호찌민은 처음으로 상위 5개 도시에 포함됐으며, 홍콩은 10위권 밖으로 밀려났다. 다만 일부 해외 투자자들은 최근 이뤄지고 있는 가격 조정으로 오퍼튜니스틱(Opportunistic) 투자를 고려하고 있다고 밝혔다. 

자료=CBRE

*관련 글 : https://brunch.co.kr/@skip101/206


코로나19 이후 많은 투자자들이 핵심(core) 자산이나 오퍼튜니스틱 및 부실 자산에 초점을 맞둔 투트랙 전략을 쓰고 있는 것으로 조사됐다. 코어 투자에 대한 관심이 높은 것은 임차인들의 신용과 안정적인 현금 흐름을 우선시하는 투자자들의 심리가 반영된 결과이며, 물류센터 개발 프로젝트 등에 투자하는 오퍼튜너스특 투자도 지속적으로 증가하고 있다. 






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