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Mar 05. 2021
Beyond 블라인드 펀드
갈수록 치열해지는 경쟁에서 살아남기 위한 방법
정말 변화가 빠르다. 어제 한국 상업용 부동산 투자 시장에서 블라인드 펀드가 빠르게 확산되고 있다는 얘기를 썼는데 이에 대한 대응 방안(?)이 나오고 있는 것 같다. 블라인드 펀드의 영향력이 갈수록 커지고 있는 상황에서 외국계 투자자들이 블라인드 펀드와 경쟁하기 위해 국내 운용사와 조인트벤처(JV)를 만드는 것을 고민하기 시작했다. 결국 최근 계속해서 강조하고 있는 '구조', '구도'의 문제다. 유동성이 풍부하고 경쟁이 치열한 상황에서 남들보다 좋은 투자 기회를 잡기 위한 것이다.
최근 몇 년 간 한국 상업용 부동산 시장의 흐름을 한번 살펴보자.
1. 갈수록 커지고 있는 외국계 투자자들의 영향력
최근 몇 년 간 국내 상업용 부동산 투자 시장에서는 외국계 투자자들의 영향력이 갈수록 커지고 있었다. 전통적으로 한국 상업용 부동산 시장에 많은 투자를 했었던 외국계 투자자들. 싱가포르투자청(GIC)나 안젤로고든 액티스(전 SC PE) 등은 물론이고 새로운 외국계 투자자들이 계속해서 한국 시장으로 몰려왔다. 2016년 여의도 IFC를 품으며 한국 시장에 발을 디딘 브룩필드를 비롯해 새로운 외국계 투자자들이 계속해서 늘어났다.최근 들어서는 KKR이 눈에 띄는 행보를 보이고 있고, 또한 모건스탠리, PGIM(옛 프라메리카) 등 오랫동안 한국을 떠나 있었던 외국계 투자자들도 몇 년 만에 다시 한국을 찾곤 했다. 이러한 현상은 지금까지도 계속되고 있다. 지난해에도 새로운 외국계 투자자들의 이름이 계속해서 등장했다. 누빈, 하이트만, 로고스 등등. 하나하나 열거하기도 어려울 정도다. 과거 썼던 기사들 중 일부다. 이외에도 외국계 투자자들의 한국 상업용 부동산 투자에 대한 기사는 셀 수도 없이 많이 썼었다.
2. 빠르게 늘어나는 블라인드 펀드
이후 블라인드 펀드가 빠르게 늘어났고, 블라인드 펀드들이 주요 딜을 가져가기 시작했다. 처음에는 기관투자자들이 블라인드 펀드 결성을 주도했고, 이후에는 운용사들이 자체적으로 전략을 세워 블라인드 펀드를 만들기 시작했다. 이지스자산운용과 마스턴투자운용, 코람코 등 대형 회사들은 이미 여러 개의 블라인드 펀드를 가지고 투자를 하고 있다. 이지스자산운용의 경우 강영구 대표가 이끄는 CM(캐피탈마켓부문)이 있고, 마스턴투자운용은 이용규 부대표가 이끄는 F&F(펀딩앤파이낸스)가 있다. 코람코자산신탁의 경우 이상헌 본부장이 이끄는 본부는 블라인드 펀드만 운용한다. 물론 코람코자산운용도 블라인드 펀드를 운용한다. 이외 대형 금융그룹 계열의 운용사들도 계열사들의 출자를 받아 블라인드 펀드를 조성하는 전략을 쓰고 있다. 지난 몇 년 간 이 같은 흐름이 이어져왔고, 어제 글에서도 언급했던 것처럼 코로나19로 인해 그 흐름이 3~5년은 빨라진 것 같다.
