눈물 뚝뚝 후회, 보증금 1억 5천을 못 받은 사연

A는 부동산 거래에서 가장 기본적인 사항을 지키지 않았다

살다 보면 뜻하지 않은 일로 인생이 휘청 거릴 만큼 힘든 상황이 올 수도 있다. 특히 부동산 거래에 있어서 많은 돈이 오고 갈 때 흔히 발생한다.

A의 사례를 들어 부동산 전세 계약 시 꼭 체크해야 할 사항을 알아보자.

- 괜찮겠지 미루다가 발생한 사건 -

A는 전셋집을 구하다가 마침 마음에 드는 집을 계약했다. 회사와 가까워서 출퇴근 하기에 딱 좋았고 아이들 학교도  인근에 있었다.

웬만한 집들은 은행에 근저당권이 잡혀 있었지만 그 집은 등기부등본을 확인해 보니 깨끗했다. A는 안심했다. 보통 아파트는 시세 대비 80% 아래의 전세가라면 안전하다고 하는데 그 집은 시세 3억에 전세가 1억 5천이었으니 50% 였다.

그러나 잠시 미룬 실수 하나 때문에 상상조차 할 수 없는 일이 일어났다.

A는 4월에 계약을 하고 한 달후 이사를 했다. 이사 당일 날 이삿짐센터 직원들이 늦게 도착을 했다. 예정됐던 이사가 지연됐다. 전세로 들어가는 아파트에 가스 설치, 인터넷, 새로 산 소파와 TV, 관리 사무소에서 현관 비밀번호 등등해야 할 일들이 많았다.

잔금을 치르고 동사무소에 가야지 생각했는데 이사 시간이 늦어져서 정신이 없었다. 전입신고를 하지 못했다.

A는 ' 등기부등본이 깨끗하고 시세 대비 80% 아래인 전세금액이니까 괜찮겠지 ' 생각했다.

이삿날이 금요일, 주말은 동사무소도 쉬니까 월요일 아침 일찍 전입신고를 했고
확정일자를 받았다. 전에 살던 집보다 평수가 넓어서 편했고 아이들도 전학 온 학교에 잘 적응했다.

그날은 여느 때와 마찬가지로 한가로운 날이었다. A는 마트에 들러 저녁 반찬거리를 사들고 공동 현관 입구 802호( 전셋집)  편지함에서 하얀 봉투 하나를 꺼냈다.

' 어!  이게 뭐지? 법원?  '

통지서에 있는 단어 하나가 A의 눈에 클로즈업됐다.

' 경매... '

A는 순간 가슴이 철렁했다. 다리에 힘이 풀려 주저앉을 뻔했다. 부랴부랴 계약했던 부동산에 갔다.

등기부등본을 떼어보니 계약할 당시 없었던 근저당권 2억이 전입 신고를 한 날짜에 잡혀있었다. 알고 보니 집주인은 채무관계가 복잡했고 이를 갚지 못해서 집이 경매로 넘어간 거였다.

TV 뉴스나 신문에서 볼 수 있는 사례다. 비슷한 일들이 반복되는데도 여전히 세입자들은 똑같은 실수를 되풀이하곤 한다.

물론 A의 경우는 집주인이 악의적인 마음으로 세입자를 생각하지 않은 상황이고 극히 일부라고 생각한다.

A는 잔금을 치르는 날 열일을 제쳐놓고 동사무소에 가서 전입신고와 확정일자를 받아야 했다. 전세 계약 시 기본 중에 기본으로 지켜야 할 사항을 간과한 거다.

집이 경매에 넘어가도 세입자가 가지는 권리인 대항력만 갖추면 전세금을 돌려받을 수 있다. 다음 3가지 요건을 충족해야 한다. 점유 (실제 거주하는 중) , 전입신고, 확정일자다.

우선 변제권이란 살고 있는 전셋집이 경매에 넘어가도 제일 먼저 배당받을 수 있는 권리를 말한다. 이게 곧 대항력이다.

A는 이사 당일, 금요일에 전입신고를 하지 않았고 월요일 오전에 했다. 집주인은 월요일 오후에 근저당권 2억을 설정했다.
여기서 혹자는 질문한다.

" 세입자가 집주인보다 먼저 신고를 했는데 왜 우선 변제권이 없죠? "

우리나라 법의 맹점이 여기서 발견된다. 현행법상 근저당권은 당일날 즉시 효력이 발생하지만 전입신고와 확정일자는 익일 0시부터 효력이 발생한다.

그러므로 A는 앞서 말한 우선변제가 아닌 2순위로 밀리는 대항력이 생긴 거다.

이건 누가 봐도 잘못된 법이다. 많은 법조인들이 부당함을 스스로 인정 함에도 아직까지 바뀌지 않음이 현실이다.

전입신고와 확정일자를 받자마자 대항력이 생기고 세입자에게 우선 변제권이 주어져야 한다.

시세가 3억 인 집이 경매로 넘어갔을 경우 법원의 감정평가액이 나온다면 일반적으로 시세보다 감정평가액이 조금 덜 잡힌다. 이건 법원에서 경매절차에 들어갔을 때 경매 금액의 출발 기준점이 된다.

아파트의 지역과 위치에 따라 경매 상황이 다를 수 있음을 전제로 ( 경매는 변동성이 크므로 함부로 예측할 수는 없다. ) 3억이 시세고 2억 8천을 감정 평가액으로 잡았을 때 A의 상황을 따져보자.

경매개시가 되면 처음부터 낙찰되는 경우는 거의 없다. 보통 1~2회 유찰이 된다. 1회 유찰당 서울의 경우 20%, 지방은 30% 정도 다운이 된다고 한다.

자, 2억 8천에서 출발. A는 지방에 있는 아파트이므로 1회 유찰 30% 다운으로 1억 9천6백까지 떨어진다. 각종 경매비용을 제외하고 은행 근저당권이 1순위가 된다. 결국 A는 한 푼도 받지 못하고 나가야 한다. 이건 최대한 알기 쉽게 단순 계산으로 예를 든 거다.

대항력, 우선변제권, 전입신고, 확정일자, 민사 소송, 경매, 유찰, 20%~30%, 근저당.. 머릿속이 하얗게 된다.

여기서 또 한 가지 질문이 들어온다.

" 세입자가 돌려받지 못한 금액을 집주인한테 소송을 걸어 받으면 되는 거 아니에요? "

그렇게 해도 된다. 하지만 민사소송은 경비가 지출 되고 오랜 시간이 걸린다. 집주인의 재정상태가 불 보듯 뻔하니 사실상 돌려받기가 엄청 어렵다.

이제 전세 보증금을 지킬 수 있는 핵심 사항을 체크해보자.

 A는 전세 계약 후 어떻게 했어야 1억 5천의 보증금을 돌려받을 수 있었는가..

1. 잔금을 치르자마자 당장 동사무소로 가서 전입신고와 확정일자를 받아야 한다.

2. 등기부등본을 3회 꼼꼼히 확인한다.
계약 전, 잔금 치르는 날, 전입신고 다음날
혹시라도 변동사항이 있는지 체크한다.
만약 어떤  문제가 생겼다면 바로바로 대처를 할 수 있다. 우선변제권 여부를 반드시 확인해둔다.

다음은 좀 더 안전한 전세 보증금 지키기를 위한 꿀팁이다.

1. 계약 시 전세권 설정등기를 한다.(이건 집주인이 동의를 해야 하므로 조금 까다로울 수도 있다. )

2. 전세 계약서 특약 사항에 다음 조항을 넣는다. 근저당권이 없을 경우 해당한다.

[임대인은 잔금 익일까지 등기부상 권리를
근저당권 등 기타 권리가 없는 상태로 유지하기로 하며 위반 시 계약은 무효, 임차인의 손해를 배상하기로 함.]

쉽게 말하면 세입자가 대항력이 생기기 전까지는 집주인이 집을 담보로 돈을 빌리지 말라는 얘기다. 일반적인 상식을 가진 집주인이라면 이 문구에 동의를 해준다고 본다.

3. 전세 보증 보험을 적극 활용한다.

부동산 거래를 할 때 집주인을 잘못 만나거나 세입자를 속이기로 작정한 부동산 사기단을 만날 수 있음을 항상 염두에 둬야 한다.

참 무서운 세상이지만 내 권리를 지킬 수 있는 방법을 미리미리 공부하면 혹시 모를 사고를 방지할 수 있다.

A의 경우는 처음 계약 당시 근저당권도 없었고 시세 대비 50%의 전세금액이었으므로 안전한 집이었음이 맞다. 그러나 대항력이 생기기 이전에 집주인이 못된 마음으로 근저당을 설정했다. 세입자는 전입신고도 늦게 했고 집주인이 대출을 받은 사실도 나중에서야 알았다.

신문을 보니 전셋값이 많이 올랐고 전세 품귀 현상이 심각하다고 한다. 이렇게 되다 보니 집을 구할 때 마음이 불안하고 급해진다. 요즘 대출을 안 받은 집을 찾기가 어렵다.

아파트의 경우 근저당권과 전세 보증금의 합이 시세의 80% 아래, 빌라, 다가구는 70% 정도 아래 여야 안전하다고 하는데 그것마저 돌발 상황이 발생할 수 있다. 꼼꼼히 따져보고 안전장치를 준비해야 한다.

전, 월세 사기가 넘쳐나고 전세 보증금을 돌려받지 못하는 일들이 흔히 발생한다.
아는 만큼 세상이 보인다. 부동산 상식만큼은 반드시 관심을 가져야 한다.

한 가지 아쉬운 점이 있다. 고등학교 교과 과정에서 현실적인 부동산 문제를 가르쳐 주었으면 하는 바람이다.

필자는 영어, 수학보다 우리가 실생활에서 마주하는 부동산 계약 흐름을 알고 있는 게 더 중요하다고 생각한다.

의외로 많은 사람들이 전세 보증금을 돌려받지 못해서 고통을 받고 있다.

다음 글은 이미 근저당권이 설정되어 있는 집을 전세로 들어갈 때 주의할 점을 알아보기로 한다.

* 이 글은 유튜브 덕방 연구소를 참고 했으며 A 씨의 사연을 재구성했음을 알립니다. 보다 상세한 설명은 아래 유튜브를 클릭하셔요.*

https://youtu.be/VhHWjgiO1BM