지난 글에서 전셋집을 계약할 때 기본 중의 기본인 전입신고와 확정일자를 잔금 날 하지 않고 미루다가 전세금 1억 5천을 받지 못했던 경우를 알아봤다.
이 집은 계약 당시 근저당도 없었고 시세 대비 전세가도 안전한 집이었다. 그러나 집주인이 세입자 입장은 아랑곳하지 않고 은행에 근저당을 설정했다. 그것도 전입신고를 하는 날과 동시에 말이다. 이는 법을 잘 아는 집주인이 악의적인 마음으로 한 대출이다.
다시 한번 우리나라 법의 모순을 확인한다.
근저당권 : 설정 즉시 효력 발생
전입신고, 확정일자 : 다음날 0시부터 효력 발생
* 전셋집에 근저당권이 없는 경우 *
- 대처방법 -
1. 등기부등본을 꼼꼼히 3번 확인한다.
<계약하기 전, 잔금 치르는 날, 전입신고한 후>
2. 전입신고, 확정일자는 기본 중에 기본이다.
<잔금 치르자마자 동사무소로 달려간다.>
3. 전세계약서 특약 사항에 다음 조항을 넣는다.
[임대인은 잔금 익일까지 등기부상 권리를근저당권 등 기타 권리가 없는 상태로유지하기로 하며 위반 시 계약은 무효, 임차인의 손해를 배상하기로 함.]
오늘은 근저당권이 설정되어 있는 집의 부동산 거래 시 확인해두어야 할 사항을 알아본다.
근저당, 근저당하는데 도대체 이게 뭔가..
의외로 이걸 모르시는 분들이 수두룩하다. 사회 초년생들은 경험이 없다고 치자. (그래도 알건 알아야 하지만 부모님조차 잘 모르는 경우가 있다.) 심지어 인생 반백년을 살아도 잘 모르시는 경우도 있다.
근저당권부터 쉽게 쉽게 접근해보자. 우리가 법을 공부해서 사법시험을 보는 것도 아니고 어디 취직하는 것도 아니다. 하지만 알고 있는 것과 모르는 건 천지차이다. 알고 있다는 것은 그만큼 부동산 거래에서 내 권리를 지킬 수 있는 방법에 대해 한번쯤은 생각해 봤다는 거라 생각한다.
일단 근저당권의 사전적 의미부터 살펴보자.
[저당권의 일종으로서 채무자와의 계속적 거래계약 등에 의해 발생하는 불특정 채권을 일정액의 한도에서 담보하는 저당권을 말한다.]
솔직히 머릿속에서 쥐가 난다. 더군다나 이 용어를 처음 대하는 분들이면 더욱 그렇다.
그냥 사전에 이렇게 나왔다는 것이고.. 좀 더 들어가면 신경질 난다.
은행에서 집을 담보로 돈을 빌려주는 데 이게 곧 근저당권이다. 만일 집이 경매로 넘어갈 경우 1순위로 세입자보다 은행이 가져간다는 뜻이다.
채권최고액으로 등기부등본에 약 120%까지
(은행마다 다름을 감안 ) 설정한다. 100만 원을 빌렸다면 120만 원까지 한다는 의미다. 깊게 들어가면 이 또한 머리가 아프다. 쉽게 정리를 하자.집주인이 이자를 못 낼 경우를 대비해서 이렇게 은행에서 미리 준비해둔 거라 할 수 있다.
초간단 정리하자면 근저당권이란 집을 담보로 얼마 얼마를 빌려 줬다는 걸 등기부등본상에 표시를 해둔 거다.
근저당권에 대해서 알았으니 이제 근저당권이 설정되어 있는 전세나 월세 집에 들어갈 때 알아둬야 할 사항에 대해 체크해보자.
혹자는 이렇게 물어본다.
" 그럼 근저당권이 있는 집은 무조건 피해야 하네요? "
사실, 상황에 따라 다르기 때문에 이건 된다 안된다의 문제가 아니다. 전세나 월세 집을 구할 때 근저당이 설정되어 있지 않은 집에 세입자가 1순위 우선변제권을 가지고 있음이 정답이다. 하지만 현실은 이런 집들을 만나기 쉽지 않다.
그러면 내 전세 보증금을 지키기 위한 방법은 뭘까? 어떻게 생각하면 다음에 지켜야 할 글의 내용도 세입자가 지켜야 할 기본 중에 기본이지만 실제로 그렇게 하지 않아서 전세금을 돌려받지 못하는 경우도 있다.
A는 근저당 1억 7천이 있는 집에 1억 8천의 전세( 아파트)로 들어가려 한다. 그런데 근저당 말소 조건 없이 이 집을 계약하면 어떤 일이 벌어질까.. 상상은 자유지만 사람 앞일은 아무도 모른다. 등기부등본상에 있는 근저당을 말소하지 않은 채 전세로 살다가 큰일이 날 수도 있다.
다음 집주인과 세입자의 대화를 들어보자.
" 등기부를 보니 근저당 설정 1억 7천이
있네요? "
" 아, 그거 말이죠. 이미 다 갚은 거예요.서류상으로 정리를 해야 했는데 아직 안 했어요. 여기 다 갚았다는 영수증이 있어요. 직접 보시면 돼요. "
이럴 때 집주인이 내민 영수증을 보니 은행에서 빌린 돈을 다 갚은 것이 맞다. 계약을 해야 할까?
정답은 NO다. Very, Very, NO다. 근저당권이 등기에 남아 있다는 건 절대로 안전한 상태가아니다. 만일 집주인이 은행에서 다시 돈을 빌리게 되면 세입자는 1순위 우선변제권에서 밀리게 된다.
근저당권의 속성 때문인데 말소가 되지 않은 근저당권 때문에 은행이 세입자보다 우선순위를 갖게 된다. 이건 또 무슨 말인가..
어쨌든 법이 이렇다는데 뭐라 해야 하나.
요점은 다음과 같다. 등기부 등본에서 근저당권 말소를 요청하고 확인 후 전세 계약을 해야 한다.이 말은 계약과 동시에 근저당 말소를 진행한다는 거다. 근저당 말소 조건이라는 특약을 삽입해줘야 한다.
전세금 1억 8천을 받아 융자금 1억 7천을 갚고 근저당을 말소한다는 조건을 단 특약 말이다. 그러면 세입자는 우선 변제권 1순위가 확실하게 된다.
물론, 대부분의 집주인은 전세금을 받아 은행 대출금을 갚고 근저당을 말소하지만 이렇게 하지 않는 사람들이 있어서 문제가 생긴다.
이 사례는 요즘 문제가 되는 깡통 주택에 해당되지 않는 일반적인 조건을 예로 든 거다. 아파트를 예로 들어 시세 대비 80% 아래 전세금일 때다.
요즘 들어 부동산 거래에 대해 좀 더 알아보고 공부를 하는 이유가 있다. 지인이 살고 있는 집이 경매로 넘어갔다. 선순위 임차인에 밀려 전세 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 놓였다.
막상 공부를 해보니 ' 세상살이 참 쉽지 않구나. 내 권리를 지키기 위한 공부를 하지 않으면 잘못된 부동산 거래 한 번으로 인생이 한 번에 무너질 수도 있겠구나 '라는 생각도 했다.
내가 계약하려는 곳이 전세인지 월세인지 원룸, 빌라, 다가구, 다세대, 아파트인지에 따라서 부동산 거래는 다양한 변수가 있다. 전세 가격이 점점 더 높아지고 매물이 없다 보니 사건사고가 많이 발생한다.
다음에 이어지는 글은 전세보증금 반환보증 보험이다.
[전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품 ]
