전세 보증보험은 꼭 들어야만 하는 걸까? 글쎄, 선택 사항이다.1순위 우선 변제권을 확보하고 별 다른 문제가 없다고 하면 굳이 보증보험을 가입해야 할 이유는 없다.선택의 자유는 있지만 필자는 부동산 전세시장에서 리스크에 대한 대비는 필요하다고 생각한다.
만일 집주인이 다음 세입자가 들어올 때까지 보증금을 돌려주지 못하니까 배 째라는 식으로 나온다면 머릿속이 복잡해진다. 또한 집주인이 대출받은 융자금을 갚지 못했을 경우와 채무 불이행으로 집이 경매로 넘어갈 때도 있다.
개개인에게놓인 자금상황, 아파트, 빌라, 다가구, 원룸에 따라 다르므로 이 글에서는 일반적인 경우를 살펴본다.
우선 모든 전셋집은 그 집의 전세 가격이 매매 시세 대비 일정한 비율 안에 있어야 한다. 보통 아파트 80%, 그밖의 전세는 60~70%라 한다. 이건 융자가 없을 경우와 융자 + 전세가의 합을 말한다.이 비율의 근거는 만일 집이 경매로 넘어갔을 경우에 대비해서 안전한 범위다. 경매는 워낙 변동성이 심하고 다양해서 뭐라 딱 단정 할 수는 없지만 보통 1회 유찰의 20~30 %를 기준으로 잡았을 때다. (집의 위치, 여건에 따라 유찰률이 다를 수도 있다.)
전세 보증보험에 대해 좀 더 살펴보기 전, 알아둬야 할 사항이 있다. 우리나라 집의 종류를 세입자 입장에서 크게 나누면 다음과 같다.
아파트, 빌라, 오피스텔, 원룸, 단독주택이다.혹시 여러분은 이 5가지 집들을 다세대와 다가구로 구분할 수 있는가.. 쉬울 것 같지만 잘 모르시는 분들도 꽤 있다.
말 그대로 생각하면 된다. 세대는 1인을 말하고 가구는 2인 이상의 여러 명을 말한다. 아파트는 1세대고 빌라는 집이 여러 호수가 있지만 각 세대별 독립된 집이므로 다세대라 한다. 오피스텔도 이경우에 해당될 수 있다.
다가구는 집주인이 1명이고 그 아래로 여러 명이 세를 살고 있다는 개념이다. 즉 집주인과 세입자의 관계에 있어서 1: 1이라면 다세대, 1 : 여러 명이라면 다가구가 된다.단독주택도 집주인이 1인 이므로 다가구에 해당된다.
외형상 빌라는 다세대와 다가구가 혼동스러울 수도 있다. 각 호수의 등기가 따로 되어 있으면 다세대다.집주인 1인으로 등기가 되어 있고 각 호수별 세입자가 있으면 다가구가 된다.
왜 다세대와 다가구를 알고 가야 할까? 아파트와 빌라는 집주인과 세입자의 권리 관계가 단순하지만 다가구인 원룸과 단독주택은 조금 복잡하다. 만일 집에 융자가 있다면 전체 세입자의 보증금 또는 소액 임차인의 최우선 변제금의 합과 집주인의 융자 더하기 내 전세금의 우선순위를 따져봐야 한다.
전세 보증보험이 필요한 이유를 단순하게 딱 2가지만 정리해본다.
1. 다음 세입자가 들어올 때까지 반환해줄 수 없다는 집주인이 억지 ( 내용증명 보내고 소송 걸고 머리 아프다.)를 부릴 때 보증보험 회사에서 내 돈을 먼저 돌려준다.
2. 전세로 살고 있는 집이 경매로 넘어갔을 경우 보증보험 회사로부터 보증금을 돌려받을 수 있다.
모든 전셋집의 보증금은 시세 대비 안전한 범위속에 있어야 한다.
예) 아파트 : 80%, 다가구, 원룸 : 60~70%
물론 융자가 없을 경우와 융자 + 내 전세금, 1순위와 선순위 변제권을 확보한다는
전제다.이런 조건으로 전세를 들어간다면 비교적 안전권이다.
그래도 세상사 마음대로 안되니 혹시 모를 사고에 대비, 보증보험을 들어놓으면 확실하게 만기 시 돌려받을 수 있다. 만일, 집주인이 임대 사업자로 등록이 되었다면 보증 보험은 의무가입이고 주인 75%, 세입자 25%로 보험료를 내면 된다.
- 전세 보증보험의 현실적인 문제점 -
주택도시 보증 공사 (HUG)의 부실화를 염려하는 시각이 있다. 허그의 산정기준이 공시지가 150% 산정이므로 깡통 주택까지도 보증을 서주고 이를 악용하는 주택건설업자들이 있다.2022.04.13 조선비즈 기사에 의하면 평균 보증액이 매매시세 대비 107%까지 나온다고 한다.이른바 깡통주택에도 보증보험이 가능한합법적인 구조다.
공시지가 현실화에 따른 정책에 따라 현재 기준 공동 주택 공시지가율은 71.5 % 까지 올라왔다.
단순 계산을 해보자.
오피스텔의 매매 시세가 1억 원이라 할 때
1억의 공시지가는 7150만 원이다.
7150만 원 × 150% = 107, 250, 000원
이런.. 매매가의 100%가 넘었는데도 불구하고 HUG의 산정기준에 적합하므로 보증보험이 가능하다.
솔직히 믿어지지 않지만 현실이라니 자세한 내용은 아래 링크를 참조하기를 바란다.
더욱더 충격적인 사실은 빌라 컨설팅 업체들이 공공연하게 사기를 친다는 거다. 세입자에게 보증보험은 공시지가의 150%까지 된다고 하면서 매매가보다 높은 전세를 계약하게 만든다는 거다. 어리숙한 세입자들은 그들의 언변에 홀 딱 넘어간다.
세계적으로도 유례가 없고 우리나라에만 있다는 전세제도. 내 집 마련을 위한 종잣돈을 모으기 위해서 긍정적인 면도 있다. 그러나 집주인이 전세금을 돌려주지 않는 사건 사고가 끊임없이 일어난다.
하루가 다르게 법이 바뀌고 혼란스러운 부동산 시장이다. 내 재산과 권리를 지키기 위해선 꾸준한 관심을 가지고 스스로 거래 방법에 대해 공부해야 한다. 그렇다고 머리를 싸매고 있을 정도는 아니다.
