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Apr 30. 2022
두근두근 처음 월세 계약, 꼼꼼히 체크해야 할 사항들
사회 초년생 A, 월세를 처음 계약하다.
가상인물 사회 초년생 A를 통해 부동산 월세 계약을 실전 체험해본다.
A는 지방에서 올라와 서울에 있는 직장을 구했다. 부동산 계약을 생전 처음 해본다. 낯선 동네와 낯선 사람들.. 모든 게 어색 하기만 한데 집까지 계약을 해야 한다. 이럴 때 어떻게 해야 할까..
부동산 계약을 처음 한다면 우선 경험이 있는 친구나 지인, 가족과 함께 하는 것이 위험을 줄이기 위한 첫 번째 단계다. 그러나 이 글에서는 여건상 혼자서 계약할 때를 가정해서 월세방을 계약해보자.
A는 보증금 1000에 월 50 정도의 집을 구하고 있다. 회사 주변 오피스텔 시세를 알아보니 마침 적당한 곳이 있다. 지은 지 오래되긴 했지만 A의 경제적 여건을 고려할 때 적합하다.
다음은 A가 월세 집을 구하고 계약을 하기까지의 과정이다.
A는 N부동산으로 검색을 해봤다. 국토 교통부 실거래가 현재 월세 시세가 잘 나와있었다.
그녀는 여기뿐만 아니라 몇몇 다른 곳의 시세도 눈여겨봐 두고 메모를 해가며 기본적으로 알아두어야 할 사항을 체크했다.
A는 해당 오피스텔 주변의 부동산을 방문했다.중개 보조인과 함께 미리 봐 두었던 곳 포함 여러 군데를 다녔다.
" 어때요? 마음에 드는 곳은 있으세요?"
" 아, 네~ 한 군데가 있긴 있는데 등기부 등본을 볼 수 있을까요? "
등기부를 보니 융자받은 것도 없고 서류상으로는 깨끗한 집이었다.
" 죄송하지만 아까는 여러 군데를 다니느라 자세히 보지 못했는데요. 계약하기 전 다시 한번 그 집에 방문할 수 있을까요? "
A는 집을 구하러 다니기 전 부동산 계약에 대해 조금이나마 공부를 하고 갔다. 지방에서 올라온 어리숙한 모습도 보이기 싫었고 무엇보다 요즘 부동산 사기가 많으니까 그에 대한 대비를 하기 위해서였다.
A는 마음에 드는 집에 다시 방문을 해서 꼼꼼히 체크를 했다. 전기는 잘 들어오는지, 수압은 괜찮은지. 채광은 잘 되는지..
(A의 경우는 풀옵션이 아니다. 풀옵션이라면 각종 가전제품의 작동 여부를 확인하고 만일 이상이 있으면 집주인에게 알려야 한다. )
자, 이제부터 본격적인 계약 체결이다. A가 체크해야 할 중요한 7가지 사항을 알아보자.
첫 번째, 등기부등본을 꼼꼼히 확인한다. 융자가 없는 집이면 최적의 조건이지만 너무 많은 융자가 있으면 권리관계를 확인한다.
A의 경우는 소액 임차인에 해당되기 때문에 혹시 살다가 집이 경매에 넘어갔다면 최우선 변제를 받을 수 있다. 이 경우 각 지역별 임차인의 해당 조건이 다르므로 아무리 적은 금액의 보증금이라도 확인해둔다.
대법원 인터넷 등기소를 가면 소액 임차인의 범위를 알 수 있다.
이 글에 해당하는 A는 주택 임대차 보호법에 의해 서울은 임차인 보증금의 범위 1억 5천만 원 이하 보증금 중 일정액의 범위 5000만 원 이므로 월세 보증금 1000만 원을 만일의 사태시 돌려받을 수 있다.
소액 임차인의 최소 변제권은 해당 법의 실행 시기를 고려해야 하는 주의사항이 있다.
이 부분은 다음 글에서 자세히 다뤄보도록 한다.
두 번째, 계약자가 집주인 당사자 인지 신분증을 확인을 한다. 당연히 집주인과 계약하는 것이 맞지만 집주인이 바쁘다며 동생이나 어머니 등 가족 또는 부동산 중개인과 대리로 계약을 해야 하는 경우도 있다. 이 부분을 간과했다가 세입자가 사기를 당한 경우도 있다.
부동산 보조 중개인이 서류를 이중 작성해서 주인에게는 월세, 세입자에게는 전세로 계약을 체결한 후 보증금을 가지고 잠적한 사건이다.
만일 집주인 대신 대리인과 계약을 할 때는 위임장 작성, 집주인의 인감 증명서, 대리인의 신분증을 꼭 확인해야 한다.
연장선상에서 해당 부동산의 안내는 보통 실장이라 부리는 중개 보조인이 할 수는 있지만 실제 계약은 반드시 공인중개사와 해야 한다.
부동산을 방문하면 제일 잘 보이는 곳에 공인중개사의 자격증 사본과 사업자등록증이 있으니 맞는지 잘 본다.
세 번째, 등본상의 주소와 계약서상의 주소가 일치하는지 여부를 체크한다. 다가구 주택에서는 1개의 방을 301-1호, 301- 2호 이런 식으로 쪼개는 경우도 있다. 이런 경우는 권리를 보호받을 수 없다.
네 번째, 계약서상의 특약 사항을 잘 이용한다. 예를 들자면 월세 집의 가전제품 (풀옵션의 경우에만 해당 )이 고장 났다면 언제까지 수리를 해준다는 기간을 명확하게 한다. 또한 전입신고와 확정일자의 대항력은
다음날 0시부터 발생하므로
" 입주 시까지 현재의 권리사항은 변동이 없을 것. "이라는 문구를 써놓는다.
내 보증금을 지키기 위한 대항력이 생기기 이전에 집주인이 은행에서 집을 담보로 대출을 받을 수 있다. 그러면 세입자는 우선 변제권에서 2순위로 밀리게 된다.
다섯 번째. 계약금, 중도금, 잔금 등을 보낼 때 대리인과 계약했더라도 꼭 소유자 명의의 통장에 입금해야 한다. 큰돈이 오가는 부분이므로 신중하게 하고 통장 거래 내역이 남아 있으니 사기사건도 예방할 수 있다.
여섯 번째, 잔금을 치르는 날짜를 이사 가는 날로 정하고 전입신고는 잔금 치르자마자 바로 해야 한다. 막상 이사 당일날은 정신이 없고 혼란스러워도 이것 만큼은 제일 먼저 해야 한다.
일곱 번째, 잘 모르면 금전적 손해를 본다. 월세 세액공제와 소득공제를 챙긴다. 몰라서 손해를 볼 때가 있다. 사회 초년생들 같은 경우 그럴 수도 있다. 의외로 모르시는 분들도 꽤 있다. 세액 공제가 조금 까다롭긴 하지만 조건을 확인 고 필요서류를 준비, 꼭 신청하자. 아래 링크를 참고하면 자세히 알 수 있다.
아하! 마지막으로 복비는 현금 거래이므로 현금 영수증을 꼭 챙기도록 한다.
대부분 부동산은 그렇지 않지만 일부 부동산에서는 어리숙한 세입자로 보이면 대놓고 복비 + 부가세 10% 로 하고 현금 영수증을 끊어 준다거나 아예 처음부터 " 현금 영수증 발행 안되는 거 아시죠? " 하면서 은근슬쩍 넘어가는 경우가 있다.
2가지 경우 모두 불법이다. 부동산 복비의 현금 영수증 발행은 법으로 정해진 의무고 부가세 10% 또한 세입자에게 전가시키는 게 아니라 사업자가 내야 한다. 이를 어길 경우 부동산 중개소는 최대 6개월까지 영업정지 처분을 받을 수 있다.
