10.15 부동산대책이 재건축·재개발에 미치는 영향

거래 회전율 둔화와 자금조달 비용 상승이 가져올 정비사업의 새로운 현실

2025년 10월 15일 발표된 '주택시장 안정화 대책'은 재개발·재건축 시장에 광범위한 영향을 미치고 있습니다. 이 대책이 현장에서 어떻게 체감되고, 실질적으로 무엇이 바뀌는지, 그리고 거시경제 환경과 결합하여 어떤 복합적 영향을 만들어내는지 종합적으로 분석해 보겠습니다.

핵심 요약: 직접 규제는 피했지만 구조적 흔들림 가져온 대책

정부는 이주비, 중도금, 생활안정자금에 대한 직접 규제를 피했다고 강조했습니다. 하지만 투기과열지구 지정에 따른 조합원 지위양도 제한, 토지거래허가제(2년 실거주), 고가주택 대출한도 축소, 스트레스 DSR 상향 등은 정비사업의 세 가지 핵심 축인 '거래 회전율', '자금조달 비용', '분양 수요'를 동시에 조이는 효과가 있습니다.

1. 10.15 대책의 핵심 내용과 체감 변화

체감선 변화: 토지거래허가제와 조합원 지위양도 제한

서울 전역과 경기 12개 지역이 동시에 투기과열지구, 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 지정되었습니다. 이로 인해 10월 20일부터 이 지역의 아파트를 취득하려면 허가를 받아야 하고, 2년간 실거주 의무가 부과됩니다.

토지거래허가구역 지정 효력은 지정 공고일부터 5일 후인 10월 20일부터 발생하며, 10월 19일까지 계약을 체결했다면 허가 의무와 2년 실거주 의무가 부과되지 않습니다.

규제지역에서 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 조합원 지위양도가 금지되며, 재건축 조합원당 주택 공급 수가 1주택으로 제한됩니다. 단, 매도자가 해당 주택을 10년 이상 보유, 5년 이상 거주, 1주택자인 경우에는 예외적으로 조합원 지위 양도가 가능합니다.

대출 규제 강화의 구체적 내용

고가주택을 대상으로 한 주택담보대출 한도가 크게 축소되었습니다. 15억~20억 원 주택은 6억에서 4억으로, 20억 원 초과 주택은 4억에서 2억으로 축소되었습니다. 더 나아가 15억~25억 원 주택은 최대 4억 원, 25억 원 초과 주택은 최대 2억 원으로 제한되는 등 가격별로 차등화된 대출 규제가 적용되었습니다.

이는 강남, 여의도, 용산 등 고가 아파트 단지 재건축의 '갈아타기 수요'를 약화시키고, 고가 분양 상품의 지불능력을 떨어뜨리는 효과가 있습니다. 또한 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 강화되어 1주택자의 전세대출까지 DSR에 산입되면서, 실수요자의 대출 가능 금액이 전반적으로 축소될 전망입니다.

스트레스 DSR 하한선이 3%로 상향되면서, 같은 소득으로 받을 수 있는 대출 총량이 줄어들게 됩니다. 이로 인해 일반분양가 책정의 보수화가 예상됩니다.

중도금과 이주비 대출은 대출 한도 적용 대상에 포함되지 않으며(최대 6억 원까지 가능), 스트레스 금리 조정의 적용 대상도 되지 않습니다. 이는 정부가 "정비사업은 배제했다"고 강조한 근거입니다. 그러나 DSR 규제 강화로 이주비 조달 과정이 복잡해지고 금리가 상승하면서, 정상적인 경로가 차단될 경우 SPC나 사금융 등을 통한 우회 조달 비용이 증가할 수 있습니다.

은행 주담대 위험가중치 하한을 15%에서 20%로 올리는 일정이 2026년 1월로 앞당겨져, 은행의 주택 관련 자본비용이 올라가게 되었습니다.

조합원 지위양도 제한: 거래 속도의 핵심 요인

투기과열지구 지정으로 조합원 지위양도가 제한되는 것은 정비사업에 가장 직접적인 영향을 미칩니다. 매매거래 자체는 가능하나 양수인이 조합원 지위를 취득할 수 없고, 현금청산 대상이 됩니다. 이는 "시장에 팔아 속도를 낸다"는 정비사업의 오래된 관행을 근본적으로 바꾸는 조치입니다.

8월 말 기준 서울 내 조합설립인가를 마친 재건축 사업장은 139구역으로, 10만 8,300여 세대가 조합원 지위양도 금지 정책을 적용받게 됩니다. 규제지역 재건축 단지의 조합원 지위 양도가 제한되어 사업 초기 단계의 거래가 사실상 불가능해졌으며, 토지거래허가구역 내 실거주 의무는 완공 후 즉시 매각하려는 단기 투자를 차단하여 정비사업 초기 단계의 갭투자를 원천 봉쇄하고 매매 시장을 경색시킵니다.