10·15 부동산대책 이후, 세금정책의 방향은?

보유세는 강화하고, 거래세는 낮춰야 한다

정부가 2025년 10월 15일 발표한 부동산 대책은 고강도 규제와 시장 안정 의지를 담고 있다. 그러나 그 실효성은 세제 개편 방향에 달려 있다. 단순한 규제 강화로는 매물을 끌어낼 수 없고, 결과적으로 시장 왜곡만 심화될 수 있기 때문이다.

10·15 대책 핵심: 대출 규제 강화

정부는 주택시장 안정화를 위해 5가지 대출 규제를 발표했다.

① 주담대 여신한도 차등화: 6억 원 이하 유지, 15억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원으로 축소
② 스트레스 금리 상향: 규제지역 주담대 하한 1.5% → 3%로 강화
③ 1주택자 전세대출 DSR 적용: 규제지역 전세대출 이자상환분을 DSR에 반영
④ 위험가중치 조기 시행: 주담대 위험가중치 15% → 20%, 2026년 1월 시행
⑤ 규제지역 대출 강화: LTV 70% → 40%, 전세대출·신용대출·중도금·이주비 대출 전면 제한

문제는 명확하다. 대출 규제로 수요를 막는 것만으로는 가격 안정을 달성할 수 없다. 다주택자가 보유 주택을 시장에 내놓도록 유도하는 '출구 전략'이 필요하다. 그 열쇠는 거래세 완화와 보유세 강화의 조합이다.

한국 부동산시장의 구조적 문제

한국의 자가보유율은 2023년 기준 56.4%로 OECD 평균보다 낮다. 특히 서울은 절반 이상의 가구가 전월세 시장에 의존한다. 동시에 주택 보유자의 15%가 2채 이상을 보유(약 234만 명)하고 있어, 실질적 시장 공급의 '스위치'가 다주택자에게 집중돼 있다.

이들이 매물을 내놓아야 직접적인 공급이 발생한다. 그러나 거래세 부담이 과도하면 매각을 미루는 '잠김 효과(lock-in effect)'가 고착화되어 실수요자의 내 집 마련을 가로막는다.

OECD의 실증 연구: 거래세는 시장 왜곡의 주범

OECD의 Housing Taxation 보고서(2023)는 거래세가 주택 거래를 억제하고 주거 이동성과 노동 이동성을 저해하여 시장 효율성을 떨어뜨린다고 지적한다. OECD는 "정기적으로 갱신된 과세표준을 바탕으로 보유세를 강화하고, 거래세를 낮춰 주거·노동 이동성을 높일 것"을 일관되게 권고한다.

영국의 실증 연구(Best & Kleven, 2018)는 1% 거래세 감면이 단기적으로 주택시장 활동을 20% 증가시킨다는 것을 입증했다. 미국 연구(Shan, 2011)는 1997년 양도소득세 완화 후 주택 매매율이 19~24% 상승했음을 확인했다.

핵심은 명확하다. 거래세는 시장을 경직시키고, 보유세는 투기를 억제하며 형평성을 높인다.

한국의 거래세, 무엇이 문제인가

한국의 현행 취득세 구조는 다음과 같다.