2026년 상업용부동산:양극화,디지털·ESG가치 부상

상업용부동산 시장의 현주소와 거시 환경

상업용부동산 시장은 2021년 고점 이후 4년 연속 하락세를 이어왔으나, 2025년부터 점진적 회복 신호가 나타나고 있습니다. 현재 시장은 자산별·지역별 양극화가 뚜렷한 가운데 안전자산 선호 현상이 심화되는 특징을 보이고 있습니다. 2025년 상업용부동산 거래총액에서 수도권(80.2%), 서울(56.2%), 서울 도심 및 강남권(40.9%)이 차지하는 비중은 2006년 실거래 자료 공개 이후 최고치를 기록했으며, 자산 유형별로는 오피스 비중이 2021년 14.9%에서 2025년 2분기 31.3%로 급증했습니다.

금리 환경 측면에서는 한국은행 기준금리가 현재(2025년 10월) 2.50% 수준에서 로이터 설문 기준 2025년 말 2.00~2.25% 수준으로 전망되고 있습니다. 2026년에는 경제 상황에 따라 추가 인하 가능성이 있으나, 물가 안정과 금융 안정을 함께 고려하는 신중한 접근이 예상됩니다. 일부 기관(J.P. Morgan 등)은 2026년 중반까지 1.75% 수준(1% 후반)까지 하락할 가능성도 제시하고 있으나, 이는 성장률 둔화, 물가 안정, 금융안정 조건이 모두 충족되어야 하는 하향적 시나리오입니다.

자산 유형별 진단 및 2026년 전망

오피스: 프라임급 중심의 견조한 회복세

서울 오피스 시장은 금리 인하와 투자 심리 회복으로 빠르게 개선되는 추세입니다. 2025년 상반기 거래총액은 11.0조 원으로 지난해 전체 거래총액의 87%에 달하며, CBRE 데이터에 따르면 서울 3대 권역 평균 공실률은 2.7%로 양호한 수준을 유지하고 있습니다.

2026년에는 프라임급 오피스를 중심으로 회복세가 더욱 확산될 전망입니다. 특히 ESG 경영 확산으로 친환경 인증, 스마트 빌딩 설비를 갖춘 프라임급 오피스에 대한 수요가 강화되며, 도심권과 강남권 중심으로 상승세가 예상됩니다. 공실률은 3% 이내의 낮은 수준을 유지하고, 임대료는 프라임급 기준 중·고한자리수 상승률이 예상되나, 자산등급별 편차는 지속될 것으로 보입니다.

주목할 점은 오피스 시장 내 양극화가 더욱 심화될 가능성이 높다는 것입니다. 최신 설비와 친환경 인증을 갖춘 프라임급 오피스는 임대료 프리미엄이 확대되는 반면, 노후화된 중·저급 오피스는 임차인 유치에 어려움을 겪으며 가격 하락 압력이 지속될 수 있습니다.

물류센터: 허가 감소에 따른 점진적 회복 기대

물류센터 시장은 공급 과잉 여파와 부동산PF 부진 우려가 존재하지만, 신규 공급 감소와 견조한 수요로 점진적 개선이 기대됩니다. 쿠시먼앤웨이크필드 자료에 따르면, 2025년 상반기 드라이(상온) 물류센터는 공실률 하락세를 보이고 있으나, 저온(Cold) 물류센터는 공실률이 1.9%p 상승했으며, 일부 냉장 부문은 공실률이 36%에 달하는 등 자산별 편차가 큽니다.

2026년에는 허가 감소 및 신규 착공 둔화가 지속된다면 저온물류 공실률이 점진적으로 하락하며, 2026~27년 정상화 가능성이 있으나, 현 시점에서는 불확실성이 높습니다. 특히 자동화 설비와 친환경 시스템을 갖춘 '스마트 물류센터'는 운영 비용 절감과 친환경 인증 가치를 인정받아 임대료 프리미엄을 확보할 것으로 전망됩니다.

상가: 명동 등 일부 핵심 상권 중심의 제한적 회복

상가 시장은 지역별 양극화 양상이 뚜렷한 가운데, 쿠시먼앤웨이크필드 데이터에 따르면 서울 하이스트리트 전체 공실률은 2025년 1분기 15.1%에 달합니다. 명동은 5% 내외까지 회복했으나, 강남·홍대 등은 두 자릿수 공실이 지속되고 있어 지역별 편차가 큽니다.