2026년 오피스텔 투자시장 전망

"공급 절벽과 정책 정상화 사이, 투자 타이밍의 골든타임이 온다"

2026년 오피스텔 투자시장 전망: 폭풍 전야의 기회를 포착하라

들어가며: 2025년, 오피스텔 시장의 역설

2025년 대한민국 오피스텔 시장은 모순으로 가득하다. 1-2인 가구는 역대 최고 수준으로 증가하고, 임대수익률은 5%를 넘어섰으며, 신규 공급은 연 1.5만실로 급감했다. 그럼에도 투자자들은 망설인다. 정부의 9.7 대책이 던진 'LTV 0%'라는 폭탄 때문이다.

그러나 역사는 말한다. 시장이 가장 혼란스러울 때, 가장 큰 기회가 찾아온다고. 2026년 오피스텔 시장은 바로 그 전환점이 될 것이다.

1. 2026년 시장 환경: 세 가지 구조적 변화

변화 1: 공급 절벽의 본격화

2026년은 오피스텔 공급 대란의 시작점이다.

• 2019년: 연 11만실 공급 (피크)

• 2024년: 연 1.5만실 (90% 급감)

• 2026-2029년: 연평균 1.5만실 미만 예상

2020년 주거용 오피스텔의 주택 수 포함 조치 이후, 시장은 신규 공급을 사실상 중단했다. 2024년 허가물량이 역대 최저를 기록한 것은 우연이 아니다. 건축 기간을 고려하면 2026년부터 본격적인 공급 부족 현상이 가시화될 것이다.

특히 서울 동대문구, 영등포구, 강남구 등 전통적 수요 밀집 지역의 공급 공백은 임대료 상승을 더욱 가속화할 전망이다.

변화 2: 정책 불확실성의 해소

2025년 9.7 대책으로 촉발된 'LTV 0%' 논란은 2026년 상반기 법제화 과정을 거치며 구체화될 것이다. 시장은 크게 두 가지 시나리오를 예상한다.

시나리오 A: 규제 완화 (확률 60%)

기관투자자, 대형 법인 등 '국토부 장관 인정' 예외 조항 확대

소형 오피스텔(60㎡ 이하) LTV 30-40% 허용

코리빙 등 공익적 임대사업 LTV 우대

시나리오 B: 규제 유지 (확률 40%)

원칙적 LTV 0% 유지

단, 준주택(오피스텔) 대출 규제 완화로 실질적 우회 허용

신축 소형 주택 수 제외 혜택 연장 (2025.12.31 → 2027.12.31)

어느 시나리오든 2026년 중반이면 정책 방향이 명확해진다. 불확실성 해소 자체가 시장에는 호재다.

변화 3: 기관투자자의 본격 진입

2024-2025년 국내외 기관투자자들은 코리빙 시장 진입을 위해 구축 오피스텔을 집중 매입했다.

• Morgan Stanley: 독산, 신당, 상수, 안암 (4개 프로젝트, 약 600억원)

• ICG, KKR: 용두동, 신당, 왕십리, 회기, 강남 등 (약 1,000억원 추정)

• CPPIB: 영등포, 용두동, 신당, 화양동 (Opportunistic 전략)

• Hines, M&G, Invesco: 창신, 전농, 독산, 신당 (총 1,300억원)

주목할 점은 2024년 하반기 매입가가 상승했다는 사실이다. 평당 매입가가 1,000만원 초반에서 3,000-4,000만원대로 급등했다. 2026년에는 이러한 추세가 더욱 강화될 것이다.

기관투자자들은 2-3년의 준비 기간을 거쳐 2026-2027년 본격적인 코리빙 운영에 돌입한다. 이는 오피스텔 자산 가치 재평가의 신호탄이 될 것이다.

2. 2026년 투자 기회: 세 가지 골든 윈도우

기회 1: 상반기 '정책 공백기' 저가 매수 (1-6월)

2026년 상반기는 9.7 대책 법제화 논의가 진행되는 시기다. 투자자들은 여전히 관망세를 유지할 것이고, 이는 단기적 가격 약세로 이어진다.

타겟 자산

준공 3년 이내 소형 오피스텔 (전용 40-60㎡)

대학가·업무지구 인접 (공실률 5% 이하)

평당 매입가 1,500-2,500만원 (서울 기준)

임대수익률 5.5% 이상

추천 지역

1순위: 동대문구(회기, 휘경), 중랑구(면목, 상봉)

2순위: 강동구(천호, 길동), 성북구(정릉, 돈암)

3순위: 관악구(신림), 영등포구(문래, 양평)

이 시기는 '정책 불확실성 디스카운트'를 극대화할 수 있는 마지막 기회다.

기회 2: 하반기 '정책 명확화' 반등 진입 (7-12월)

2026년 하반기, 정책 방향이 명확해지면 시장은 빠르게 반응한다. 특히 규제 완화 시나리오가 현실화되면 매수 경쟁이 재개될 것이다.

타겟 자산

역세권 중대형 오피스텔 (전용 60-85㎡)

리모델링 여력 있는 구축 (2015-2020년 준공)

코리빙 전환 가능 자산 (층고 2.8m 이상, 단위세대 50실 이상)

투자 전략

1단계: 상반기 저가 매수로 포트폴리오 구축

2단계: 하반기 정책 명확화 시점 추가 매수

3단계: 2027년 공급 부족 본격화 시 Exit 또는 장기 보유

기회 3: 연중 '코리빙 전환' Value-Add 투자

2026년은 코리빙 시장이 실적으로 증명되는 해다. 2024-2025년 매입한 프로젝트들이 운영 안정기에 접어들며 투자 모델이 검증된다.

코리빙 전환 수익 모델

[매입] 구축 오피스텔 평당 1,800만원 (총 100실, 200억원)

[리모델링] 실당 1,500만원 (총 15억원)

[임대료] 실당 월 100-130만원 (연 12-15.6억원)

[운영비] 연 매출의 25% (3-4억원)

[NOI] 연 9-12억원

[수익률] 약 5.5-7.0% (Cap Rate)