2026년 재개발·재건축, 무엇을 경계해야 하는가

투자자와 공인중개사의 관점에서 바라보는 재건축 재개발시장

2025년 10월 15일 발표된 주택시장 안정화 대책은 정비사업 시장의 구조를 근본적으로 재편하고 있다. 서울 전역과 경기 12개 지역이 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정되면서, 그간 정비사업을 둘러싼 투자 생태계가 송두리째 흔들리고 있다. 공인중개사와 투자자들은 이제 완전히 다른 지형도를 마주하게 됐다.

1. 토지거래허가제: 초기 진입의 문턱이 높아졌다

10월 20일부터 서울 전역과 경기 주요 지역에서 토지거래허가제가 시행되면서, 정비사업 초기 단계의 지분 매입이 사실상 봉쇄됐다. 허가 없는 계약은 무효다.

투자자 관점: 조합설립 전 또는 초기 사업지에 대한 선제적 매입 전략은 이제 통하지 않는다. 실거주 목적이 아닌 한, 토지거래허가를 받기 어렵다는 점을 명심해야 한다. 조합원 구성 지연은 곧 사업 착수 지연으로 이어지며, 이는 전체 사업 일정에 악영향을 미친다.

중개사 관점: 고객에게 토지거래허가제 적용 여부를 반드시 고지해야 한다. 계약 체결 전 허가 가능성을 면밀히 검토하지 않으면, 계약 무효라는 최악의 상황을 초래할 수 있다.

2. 조합원 지위양도 금지: 유동성이 사라진 시장

이번 대책의 핵심 규제 중 하나가 바로 조합원 지위양도 제한이다. 10월 15일 지정 공고 시점 이후부터 적용되며, 정비사업의 유동성을 근본적으로 차단하는 강력한 조치다.

1) 양도 금지의 구체적 적용 시점

재건축사업: 조합설립인가 이후 지위양도 금지
재개발사업: 관리처분계획인가 이후 지위양도 금지

과거에는 조합원 지위를 상대적으로 자유롭게 양도할 수 있어, 사업 중간에 수익을 실현하거나 리스크를 회피할 수 있는 출구전략이 존재했다. 하지만 이제는 그 길이 막혔다.

2) 예외 규정: 현실적으로 충족 가능한가?

도시정비법 시행령 제37조에 따르면, 일부 예외적인 경우에만 조합원 지위양도가 허용된다.

소유기간 요건: 10년
해당 부동산을 10년 이상 계속 소유해야 한다. 상속받은 경우 피상속인의 소유기간을 합산할 수 있지만, 일반 투자자에게는 사실상 불가능한 조건이다.

거주기간 요건: 5년
주민등록표를 기준으로 5년 이상 실제 거주해야 한다. 본인이 거주하지 않더라도 배우자나 직계존비속이 거주한 기간을 합산할 수 있다. 하지만 투자 목적으로 조합원권을 취득한 이들에게는 이 역시 충족하기 어려운 요건이다.

기타 예외 사항

조합설립인가일로부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 소유한 자가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우

사업시행계획인가일로부터 3년 이내 착공하지 못한 재건축사업의 토지·건축물을 3년 이상 소유한 자가 착공 전에 양도하는 경우

착공일로부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발·재건축사업의 토지를 3년 이상 소유한 경우

상속·이혼으로 인한 소유권 취득

국가·지방자치단체·금융기관에 대한 채무 불이행으로 경매·공매되는 경우

투기과열지구 지정 전 계약을 체결하고, 지정 후 60일 이내 부동산 거래 신고를 한 경우

이들 예외 규정은 대부분 사업 지연이나 불가피한 상황에 한정된다. 정상적으로 진행되는 정비사업에서 투자 목적으로 진입한 조합원이 중간에 빠져나올 방법은 사실상 없다.

3) 양도 금지 시 대안: 현금청산