지으면 온다는 환상, 공실로 돌아왔다

공실률 : 거북섬 87%, 세종 25%의 공통점

① 점심이 끝나면 도시는 멈춘다

세종시 정부청사 앞 상가의 점심시간은 짧다. 오후 1시가 지나면 거리는 다시 고요해진다. 평당 1억 원에 육박하던 분양가가 무색하게, 지금 이 거리에는 '임대문의' 현수막이 끊이지 않는다.

420킬로미터 떨어진 시흥 거북섬도 다르지 않다. 동양 최대 해양 레저 클러스터라는 타이틀에도 불구하고, 상가 공실률은 70퍼센트를 넘는다.

행정수도와 해양 관광 클러스터. 출발점도 목표도 다른 두 도시가 같은 증상을 보이고 있다. 왜 그토록 많은 자본이 투입된 공간이 텅 비어가는가.

② 분양가가 임대료를 밀어 올린다

세종시의 상권 침체는 공급 과잉에서 시작되었다. 한국토지주택공사는 아파트 단지에 의무적으로 상가를 배치하도록 했고, 인구 대비 상업 공간이 과도하게 늘어났다. 초기 분양가는 평당 1억 원 수준까지 치솟았고, 임대료는 임차인이 감당하기 어려운 수준이 되었다.

높은 분양가가 높은 임대료로, 높은 임대료가 공실로 이어지는 악순환이 고착되었다. 유동 인구 구조도 상권 유지에 불리하다. 공무원들은 퇴근 후 대형 마트에서 장을 보고, 주말이면 수도권으로 빠져나간다. 지역 상권으로의 낙수 효과는 구조적으로 차단되어 있다.

시흥 거북섬의 상황은 더 복합적이다. 세계 최대 규모의 인공 서핑장 등 하드웨어 시설은 훌륭하게 갖춰졌다. 그러나 이를 운영할 소프트웨어와 콘텐츠가 부재한 상태에서 공실률은 70에서 80퍼센트에 달한다.

더 심각한 문제는 생활형 숙박시설이다. 주거용 아파트로 오인하고 분양받은 이른바 '생숙'이 숙박업으로만 허용되면서 상주 인구 자체가 형성되지 않았다. 두 사례의 공통점은 '공급자 중심의 오판'이다.