집값 올리는 핵심은 공급부족이다

수도권 25만이 필요한데 12만이 들어오는 이유는?

이사철, 달력이 비어 있다

봄 이사철이 오면 동네 공인중개사 창문에는 늘 같은 문장이 붙는다. “전세 구함”, “월세 가능”, “입주 협의”. 그런데 요즘은 그 문장 옆에 낯선 단어가 따라붙는다. “대기”.

대기는 가격이 아니라 시간의 문제다. 오늘 집을 찾는 사람이 내일도 집을 찾고, 다음 주에도 집을 찾으면 그때부터 시장은 ‘조건’을 바꾼다. 계약 기간이 짧아지고, 보증금이 월세로 쪼개지고, 협상의 중심이 임차인에서 임대인으로 넘어간다.

이 글은 “공급 부족”이라는 말을 감정이 아니라 숫자로 확인하고, 그 숫자가 왜 심리로 바뀌는지까지 읽어보려는 시도다. 다음은 지금 판 위에 올라온 숫자들이다.

착공이 먼저 꺾인 해들

먼저 필요량부터 보자. 연구 흐름을 종합하면 수도권은 연 25만~30만 호, 전국은 연 45만~50만 호가 필요하다는 범위가 자주 제시된다. 이 필요량은 ‘가구 증가 + 노후주택 대체 + 지역 이동’이 합쳐져 만들어진 값이다.

그런데 공급은 그 속도를 따라가지 못한다. 2026년 수도권 준공 물량이 12만 호 수준으로 예상되며, ‘필요 25만 호’와의 간극이 크다는 지적이 나온다. 전국도 2026년 분양 24만 호 수준이 제시된다.

더 중요한 건 “왜 이렇게 될 수밖에 없었나”다. 공급은 분양이 아니라 착공에서 결정된다. 전국 착공이 2017~2021년 평균 52.7만 호에서 2022~2024년 평균 31.2만 호로 급감했다면, 2~3년 뒤 준공이 얇아지는 건 예고된 결과다.

이제 질문은 바뀐다. “공급이 부족한가?”가 아니라, “부족하다는 사실이 왜 지금 더 크게 느껴지는가?”다.

공급이 심리가 되는 순간

‘부족’은 숫자보다 먼저 퍼진다