도시는 완공 이후에 시작된다

모리빌딩 힐스 시리즈가 한국 재개발에 묻는 질문은 무엇인가

1. 34년을 기다린 도시의 문법

하이데거는 1951년 「건축함 거주함 사유함」에서 건축의 본래 의미를 되짚었다. 고대 독일어 'buan'은 건축하다가 아니라 거주하다를 뜻했다. 건축은 곧 존재의 방식이며, 짓는다는 것은 머무른다는 것과 같다고 그는 말했다.

그 말이 2023년 11월, 도쿄 미나토구에서 다시 보인다. 아자부다이 힐스가 34년 만에 베일을 벗었다. 1989년 마을 만들기 협의회 설립부터 2023년 개장까지, 300명의 권리자를 2,000회 넘게 만나며 90%의 동의를 이끌어낸 시간이었다. 총 공사비 6,400억 엔(약 5조 6,000억 원).

왜 한 도시의 완성에 한 세대의 시간이 필요했는가.

2. 힐스가 쌓아 온 37년의 궤적

모리빌딩의 도시 실험은 1986년 아크 힐스에서 시작되었다. 일본 최초의 민간 대규모 재개발이자, 산토리 홀을 품은 직주락(職住樂) 모델의 원형이다. 17년에 걸친 주민 설득 끝에 완공되었다.

2003년 롯폰기 힐스가 문을 열었다. 모리타워 최상층 53층에는 펜트하우스 대신 모리 미술관이 들어섰다. 임대료가 가장 비싼 자리에 문화를 올린 역발상이었다. 연간 수천만 명의 방문객이 찾는 도쿄의 랜드마크가 되었고, 20년이 지난 지금도 최상급 임대료를 받는다(출처: 모리빌딩 공식사이트).

2014년부터 2023년까지 토라노몬 힐스가 완성되었다. 환상 2호선 도로가 건물 지하를 관통하는 입체도로 제도를 활용해, 도로 상부를 녹지와 광장으로 전환했다. 그리고 아자부다이 힐스가 이 생태계의 마지막 퍼즐을 채웠다. 부지 8만 1,000㎡ 중 2만 4,000㎡를 녹지로 남기고, 그 위로 일본 최고층 330m의 모리JP타워를 세웠다.

이들은 도쿄 미나토구라는 하나의 행정구 안에서 도보권으로 연결된다. 점이 아니라 면으로 작동하는 도시 생태계다.

그런데 이 프로젝트들에는 한 가지 공통점이 있다. 모리빌딩은 짓고 나서 떠나지 않았다.

3. '짓고 떠나는 모델'이 말하지 않는 것

한국의 재개발 문법은 단순하다. 짓고, 분양하고, 떠난다. 준공 시점에 분양매출이 한 번 크게 솟고, 그 돈으로 PF를 상환하면 시행사의 역할은 끝난다. 이른바 'Sell & Leave' 모델이다. 완판이 목표이고, 완판 이후에는 현금흐름도 관심도 끊긴다.

모리빌딩은 정반대로 움직인다. 'Own & Nurture'—소유하고 가꾸는 모델이다. 분양 차익 한 번이 아니라 20년에서 30년에 걸친 임대 운영수익을 축적한다. 이벤트와 리뉴얼로 공간을 계속 새롭게 만들어, 노후화가 아니라 빈티지 가치로 키운다. 목표는 완판이 아니라, 주변보다 더 높은 임대료를 지속적으로 받는 것이다.

업의 정의가 다르다