프로젝트 리츠 특례 개정, 개발리츠 활성화 기대

왜 이번 개정은 리츠의 확장이 아니라 개발금융의 문법을 바꾸는가

1. 멈춰 있던 개발의 문턱

대규모 개발사업은 늘 같은 곳에서 자주 막혔다. 땅을 확보하고도 인허가와 자금조달 사이에서 시간이 지체되고, 사업성은 있어도 제도가 그 속도를 따라가지 못해 금융구조가 먼저 흔들리는 일이 반복됐다. 개발의 본질은 긴 시간의 사업인데, 제도는 완공 이후의 안정성에 더 익숙했고, 자금은 착공 이전의 불확실성을 견디는 데 서툴렀다.

그 장면은 오늘 한국의 개발리츠 논의에서 다시 보인다. 2025년 개정된 「부동산투자회사법」은 프로젝트 부동산투자회사 제도를 도입했고, 개정 법률은 2025년 11월 28일부터 시행됐다. 법 개정 이유 자체가 부동산투자회사가 부동산개발에 적합한 투자기구로 활용되도록 하려는 데 있었다.

따라서 이번 변화는 단순한 제도 손질이 아니다. 개발리츠가 이제야 비로소 개발의 시간에 맞는 옷을 입기 시작했다는 신호로 읽어야 한다.

2. 개정이 바꾼 제도의 판

이번 개정의 핵심은 개발단계의 규율을 운영단계의 규율과 분리했다는 점이다. 국가법령정보센터에 따르면 프로젝트 부동산투자회사는 설립신고를 통해 출발할 수 있고, 개발사업의 사용승인·준공검사 등을 받은 날부터 대통령령이 정한 기한 내에 영업인가나 등록으로 전환하도록 설계됐다. 시행령은 그 기한을 원칙적으로 18개월로 두고 있다.

공모와 지분분산 규율도 완화됐다. 신주발행계획은 일반 리츠의 경우 영업인가일부터 3년 이내를 전제로 보지만, 프로젝트 리츠는 5년 이내 발행하는 신주까지를 전제로 두고 있다. 즉 개발 초기의 불확실성을 해소하기 전까지는 일반 투자자에게 무리하게 공모를 강제하지 않고, 일정 기간 기관과 앵커 투자자가 먼저 위험을 감당할 수 있게 설계한 것이다.

국토교통부도 이 방향을 분명히 했다. 2024년 발표한 리츠 활성화 방안은 투자대상 확대와 규제 합리화를 통해 리츠를 개발과 운영을 함께 수행하는 구조로 키우겠다는 방향을 제시했고, 2025년 6월에는 프로젝트리츠·지역상생리츠 법제화 이후 첫 정부-지자체 협의회를 열어 서울, 경기, 인천의 개발사업에 리츠 방식을 본격화하겠다고 밝혔다.

"경기도형 공공인프라 리츠사업 활용을 위한 정책연구" 논문도 같은 취지다. 이 연구는 프로젝트 리츠 도입으로 개발단계의 인허가, 공시·보고, 지분규제가 합리화되면서 공공인프라와 생활 SOC까지 포함한 실무 적용 가능성이 커졌다고 본다. 특히 기존 PFV 우회방식보다 리츠가 개발단계부터 직접 사업을 수행할 수 있게 된 점을 중요한 변화로 해석한다.

이제 관심은 법이 바뀌었다는 사실보다, 왜 이 변화가 개발리츠 활성화로 이어질 수밖에 없는가에 있다.

3. 개발리츠가 움직일 조건

그동안 한국의 리츠는 성장했다. 한국리츠협회에 따르면 2026년 3월 말 기준 국내 운용 리츠는 457개, 자산규모는 123.2조 원이다. 규모만 보면 이미 산업이라고 불러도 무리가 없다. 그러나 이 시장의 중심은 여전히 완공 자산을 담는 데 강했고, 개발 초기 위험을 직접 품는 데는 제약이 많았다.