첫 대출 어떻게 접근해야 할까?

도대체, 내집마련 어떻게 하는걸까

첫 대출, 어떻게 접근해야 할까?

태어나서 가장 큰 “내집마련”을 위한 대출을 받으면서 들었던 생각부터 알려드릴게요. 보통 사회초년생이 대출을 처음 접할 때에는, “자동차, 결혼식 등“ 큰 목돈이 필요할 때입니다. 하지만 뭐니뭐니 해도 예비부부의 핵심대출은 “내 집 마련“을 위한 대출이죠. 대출을 위해서는 딱 3가지만 생각하시면 됩니다. “대출금액은 어느정도로 할까?”, “대출기간은 몇년정도로 할까?”, “대출금은 어떻게 갚을까?(=대출상환방식은 뭘로할까?)”

그럼 대출기간은 몇년정도로 할지부터 알려드릴게요.

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대출 금액은 어느정도로 해야될까?

: DSR 대출한도로 하자 (연봉의 약 6배 이내)

“내가 받을 수 있는 대출한도는 얼마나 될까?”

“이렇게 대출을 많이 받아도 되는걸까?

이와 같은 고민은, 대출을 통해서 내집마련을 꿈꾸는 사회초년생, 신혼부부 그리고 대한민국 국민이라면 언젠가는 한 번쯤은 해보는 질문일 겁니다. 더 나아가서, “영끌 대출때문에 생활이 안되면 어떡하지?”라는 걱종도 자연스럽게 따라오죠.

결론부터 말씀드리자면, 우리나라에 영끌은 없습니다.

“영끌”이라는 단어는 문재인 정부시절 8.2 대책 이후 본격적으로 등장했습니다. 당시 대출규제가 강화되며, 일부 사람들은 사금융(ex. 지인대출)등 까지 동원하여 집을 샀고, 이를 두고 영끌이라는 신조어가 유행하게 되었죠. 하지만 이제는 정부의 대출에 대한 규제인 “DSR”과 “LTV”따라, 이른바 영끌조차 할 수 없는 구조가 되었습니다.

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소득을 기준을 대출한도를 정하는 “DSR”

연봉 5천만원 직장인의 대출한도는 2.9억원

“DSR”이란, 돈을 빌리는 자(=차주)의 능력에 따라 대출한도를 정하는 규제입니다. ‘25년 7월 1일 부터는 서울 등 수도권 아파트에 대해서는 스트레스 DSR이 도입되며 한층 더 강화된 규제가 적용됩니다.

예를 들어 연봉 5천만원(월급 약 358만원)을 받는 직장인 A씨가 서울아파트를 구입하기 위해 주택담보대출을 받는 경우, 대출한도는 최대 3.4억원에서 2.9억원으로 약 5천만원 줄어들게 됩니다. 즉, 차주가 서울의 6억 아파트를 매매하고자 한다면 최소 3.1억원의 현금이 필요합니다. 이는 “DSR”규제를 통해 연봉 5천만원의 직장인은 매달 약 121만원의 원리금 상환(=빚 갚기)만 가능토록 제한되어있기 때문입니다.

DSR(총부채원리금상환비율) : 채무자의 연간 소득에서 각종 금융 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율

연봉 5천만원 직장인의 대출기준 (월급) 세후 358만원 / (금리) 4.2% / (기간) 30년

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주택가격 기준을 대출한도를 정하는 “LTV”

서울 6억 아파트의 영끌은 3.65억원,

대출한도는 2.4억원 수준

“LTV”란, 주택가격에 따라 대출한도를 정하는 규제입니다. 디딤돌대출의 경우, 서울 6억이하 아파트에 대하여 LTV 70%를 적용받습니다. 이 경우 대출한도는 최대 4.2억원이지만, 방공제 추가규제에 따라서, 대출한도가 5천 5백만원 줄어들어 실제 대출한도는 3.65억원 수준이였는데요. 이를 영끌 기준으로 생각해보지만 6.27 부동산 대책이후 대출한도는 2.4억원 수준입니다.

이는, 연봉 5천만원 직장인을 받는 직장인은 매달 약 115만원의 원리금 상환을 한다는 의미입니다.

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현실 속 “영끌”, 그래서 가능할까?

“DSR”과“LTV” 대출한도 중, 더 적은 대출한도는 안전하다

신혼부부 서울아파트 매매를 생각한다면, 한 번쯤 방문하는

관악구 “관악드림타운”에 DSR과 LTV를 동시 만족하면서 “8억 아파트“를 대출한도로 매매한다고 생각해볼게요.

▶스트레스 DSR(40%)에 따라 “5억” 대출 필요의 경우

최소 연봉 8,500만원(월급 569만원) 직장인만 대출가능

▶LTV(70%, 방공제 5천만원 포함)에 따라 “5억” 대출의 경우

매달 약 253만원씩 대출상환 필요

서울 8억 아파트의 월세는 약 160만원(보증금 5천만원) 입니다. 반면, 5억 대출하여 월별 원리금 상환액 253만원 중 이자 187만원을 지출하는 것과 비교해 봤을 때 월세대비 약 27만원만 부담하면 “내집마련”이 가능해지는 구조입니다. 즉, 연봉 8천 500만원의 직장인의 5억 대출은 영끌이 아니고 정부가 인정한 금융한도 수준입니다.

LTV와 DSR을 동시에 만족하는 대출이, 실제 서울아파트 “월세”비용과 유사한 수준이더라도 “대출은 위험하다“라고 묻는 분들에 대해서 소위 영끌에 대한 채무조정(=빚을 못 갚다) 데이터를 알려드릴게요.

‘24년 기준 전국 영끌 채무조정 건수는 126건 금액 약 200억 수준에 불과했고, 서울 주택담보대출의 1개월 이상 연체율은 고작 0.35% 였습니다. 즉, 99.65%는 대출을 성실하게 갚고 있습니다.

정부 대출한도 규제를 통해, 우리는 영끌을 하고 싶어도 할 수 없습니다. 오히려 대출규제들을 통해서 “우리가 실제 버틸 수 있는 대출의 범위는 연봉의 약 6배 수준“임을 알려주는 안전장치 입니다.

내일 죽을 확률이 1%라고 해서 오늘 모든 걸 포기하고 살진 않잖아요?, 대출도 마찬가지 입니다. 공포보다는 실제 평균적인 데이터와 규제를 믿고 계획적으로 접근하면 충분히 감당 가능한 선택일 수 있습니다.