그래서, 저한테 대출 얼마나오나요?

도대체, 내집마련은 어떻게 하는걸까

아니 그럼 대출 얼마나 나오는데요?

부동산 대책(6.27~10.15) 만족하는 “대출한도 총정리“

대출을 최대치로 받는다고 가정했을 때, 대출 가능 금액·주택가격 한도·필요한 종잣돈을 기준으로 설명드릴게요.

연봉 5천만 원이라면 현재 규제 기준에서 매수할 수 있는 가장 비싼 주택가격은 약 5억 원 수준입니다. 연봉의 약 10배 선이 최대치로 잡히는 셈이죠. 이 경우에도 최소 1억 5천만 원 정도의 종잣돈이 있어야 매수가 가능합니다.

종잣돈이 많을수록 살 수 있는 집의 범위는 넓어지고, 연봉이 높아질수록 주택가격 한도도 커지지만 필요한 자기자본 역시 함께 늘어나는 구조입니다. 결국 수도권·규제지역에서는 정부 규제가 강하게 적용되고 있어, 말 그대로 “영끌” 자체가 쉽지 않은 환경이라는 걸 알 수 있어요.

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대출 기간은 어느정도로 해야될까?

: 최대한 장기간 (ex.30년)으로 하자.

디딤돌대출을 활용해 “내 집“을 마련할 때, 가장 먼저 마주하는 선택지가 있습니다. 바로 대출기간*을 몇 년으로 설정할지에 대한 문제죠. 디딤돌대출의 이용기간은 10년, 15년, 20년, 30년 중 선택이 가능합니다.

그럼, 대출기간을 정하기 전에 아주 간단한 질문을 드릴게요.

다음 3가지 대출 중, 당신이라면 어떤 대출을 받으실 건가요?

첫째. 5억을 50년 동안 갚는 대출

둘째. 2억은 20년 동안 갚는 대출

셋째. 1천만원을 1년동안 갚는 대출

잠깐 고민해보셨나요?, 놀랍게도 이 3가지 대출은 사실상 “같은 대출“ 입니다. 왜냐하면 세가지 경우 모두 매년 1천만원씩을 갚아나가는 구조이기 때문이죠. 즉, 당신이 1년 동안 1천만원을 상환할 수 있는 능력이 50년간 있다면 당신은 지금 당장 “5억 원”을 활용할 수 있는 셈입니다.

여기서 중요한 점은 “대출은 돈이 아니라 시간을 빌린다“라는 사실입니다. 우리는 앞으로 벌 돈을 미리 당겨서 쓰고, 시간을 들여 돈을 갚아나가는 구조 속에서 살고 있습니다. 그렇기 때문에, 지금의 나는 가능한 한 적게 갚고, 미래의 내가 많이 갚는 구조가 유리합니다. 이것이 가능한 이유는 바로 인플레이션 때문이죠. 예를 들어, 10년 전 짜장면 한 그릇은 5,000원이면 충분했지만, 지금은 10,000원 이상 가격이 일반적이죠. 이처럼, 같은 5,000원이라도 시간이 지나면 실질 가치가 줄어들고, 할 수 있는 일이 점점 줄어드는 현상, 바로 이것이 인플레이션입니다.

이 원리를 이해하지 못한 채 대출을 통해 내 집 마련하면, 종종 이런 말을 하게 됩니다. “이번에는 현관문만 산 거고, 앞으로 5년쯤 더 갚으면 작은방까지 내 거야”. 이 말은 딱 절반만 맞고 절반은 틀립니다. 왜냐하면, 잔금을 마친 순간부터 “내 집“이 생기게 되고, 나는 시간을 사용하며 가치를돈으로 조금씩 갚아나는 과정이기 때문입니다.

따라서, 디딤돌대출을 이용할 때는 대출기간을 가능한 한 길게-최대 30년으로 설정해서 초기 상환 부담은 줄이고, 인플레이션을 활용해 시간이 지날 수록 갚는 돈이 적어지는 구조가 차주(=우리)에게 가장 유리합니다.