창업 가이드 2
2021-01-03 19:31:29
상권 파악 요령
해당 지역을 직접 구석구석을 둘러 보면서 기존에 입점해 있는 상점들의 업종, 상권 주변의 시설, 기관, 학교, 병원, 오피스텔의 지리적 위치를 파악한다.
이 위치 파악이 수요자들의 동선이 형성되며, 수요와 직결된다.
내가 입점하고자 하는 점포 주변에 동종 업소, 유사 업소가 얼마나 포진해 있으며, 내가 기획하고자 하는 점포와 비교했을 적에 얼마나 경쟁력을 가졌는 지, 얼만큼 상생할 수 있는 지를 고려해야 한다.
인근 업소에 손님으로 가장하여 인테리어 상태, 카운터의 업주나 직원의 응대요령, 친절도, 니즈 파악을 어마나 잘 하는 지를 점검해 보라.
허나, 자신의 얼굴이 노출되는 것이 꺼려질 경우, 지인이나, 친척을 동원하여 대신 투입시킬 수 있다.
그렇게 하므로써 주요 피크 시간대에 손님이 얼마나 있는 지, 내가 저 업소와 경쟁력에서 심히 뒤쳐 진다면, 아예 다른 입지를 고려할 수 있다.
인터넷 검색으로 상권에 대한 자료를 접하라.
인터넷에 올라 오는 상권에 대한 정보는, 부동산 전문가, 창업 전문가들이 작성한 것이므로, 충분히 신뢰할 수 있다.
그러나, 상권 내의 모든 점포나 업종에 통용되는 것은 아니므로 맹신해서도 안 된다.
점포의 흥망은 어디까지나 자신의 운영 역량이 핵심인 것이다.
상권분석은 상권의 가까운, 먼 미래를 예측할 수 있다.
가령, 상권이 특정 집단이나 단체에 의존하는 경우, 군부대나, 대학가, 오피스 등, 특정한 수요 집단에 의존하는 상권인 경우, 향후에 군부대 이전이나 해체, 기업의 이전이나 해체, 수요층의 연령이나 기호 변화, 수요층의 트렌드 변화(불매 운동, 미디어의 파급력) 등, 유행이나 특정 수요층에 의존하는 상권인 경우, 이러한 변화에 적응할 수 있는 지를 가늠해야 한다.
창업 후의 각오와 자세
내가 이 사회에 동참해서 대중들이 필요한 수요를 공급하는, 의미있는 존재라는 인식을 가지고, 이 사회를 윤택하고 즐겁게 활동할 수 있도록, 오는 손님을 환영해야 한다.
돈을 받고 거래한다는 생각은 지양하고, 손님이 내 업장에 와서 만족감을 갖고, 다음에 또 오고 싶은 생각이 들도록, 후회없는 선택이라는 생각이 들도록 최선을 다 해 대하도록 한다.
업주는 돈을 받아서 매출이 올라 기분이 좋은 게 아니고, 만족하게 이용하고 가는 손님의 미소와 웃음, 잘 왔다 간다는 진정성 있는 긍정의 말 한 마디가 업장을 영위하는 근본이자 보람, 즐거움이라는 것을 명심해야 한다.
사람이 사람을 위해 차려 놓은 공간이 업장이며, 돈은 그 업장과 업을 유지하기 위한 도구에 지나지 않는다는 사실에 유의해야 한다.
따라서, 업주는 손님의 요구사항이 무엇인 지를, 잘 경청하고 수용하는 태도를 지녀야 하며, 어떻게 손님이 더 즐겁고 기쁠지를 연구해야 한다.
매출이 잘 오르는 업소가 좋은 업소가 아니고, 그 안에 있는 손님이 얼마나 만족하고 즐거움이 가득한 곳인 지의 기준으로 바라 봐야 한다.
영업을 시작한 지 많은 시간이 흘렀음에도 단골층들이 형성되지 않았다면, 심각한 위기의식을 가져야 한다.
점포 매도인과 임대인을 고르는 요령
인터넷에 점포 매매 사이트와 부동산 업소 매물을 견주어 비교할 수 있으며, 임대료는 같지만, 권리금이 한 쪽이 더 싼 경우가 있을 수 있다.
이는 동일한 매물일 가능성이 크다.
일반적으로 매도인이 직거래로 인터넷에 올리는 경우가 더 싸다고 볼 수 있는데, 매도인 입장에서 부동산 중개비가 거품이라고 생각하기 때문에, 이에 대한 보상심리로 부동산에 내 놓을 때가 더 비싼 경우가 많다.
유의할 것은, 같은 업소 매물을 직거래를 통해서 보거나, 부동산을 통해 볼 경우, 매도인 시각에서는 매수자가 아쉬운 듯 한 인상을 받을 수 있기 때문에, 향후 권리금 절충에서 약간 불리하게 작용할 수 있으며, 중개인 입장에서는 상호 간에 직거래를 우려해서 불편한 시각으로 바라 볼 수 있어서, 서로 불신감이 조성된다.
그러므로, 직거래와 중개 거래는 본인과 지인이 따로 봐야 한다.
임대인을 고를 적에는, 양도자와 점포 계약이 채결된 상황이므로, 반드시 서로 만남을 가지게 된다.
이 때가 임대인의 성향을 파악할 수 있는 무척 중요한 기회이다.
사전에 매도인에게 임대인의 성향을 전해 들을 수 있지만, 매도자는 원활한 매도를 위해서 임대인의 단점을 숨기는 성향이 있을 수 밖에 없다.
그러므로, 내가 직접 임대인을 대면해서 파악하는 과정이 굉장히 중요하다.
대부분의 상가 주인들은 자수성가나, 자산을 물려 받는 등, 사회적으로 계급의식이 있기 때문에, 임차인들에게 압박적, 권위적인 경우가 많다.
내가 이 임대인과 계약을 않을 거라면 상관 없는데, 계약을 할 거라면, 이 자들의 심기나 자존심을 건드린다는 것은 매우 위험한 발상이다.
주택 임대인과는 사회적 위상이 상당히 다르다.
임대인을 만났을 적에 남과 남 사이라고 해서, 동등한 태도를 취하는 것은 좋지 못 하다는 것을 말하고 싶은 것이다.
내가 타인의 재화를 빌린다는 것 자체가 을의 위치임을 받아 드리고, 임대인을 항상 존중하고, 요구 사항을 최대한 수용해 주는 것이 현명하다.
보편적인 임대인의 상가 투자에 대한 인식을 알아 보자.
임대인들은 건물의 가격에 비해, 투자 대비 수익률이 높지 않다는 불만이 있다.
또한, 주변의 이웃한 상가들의 시세를 공유하기도 한다.
인근 건물의 임대료가 오르면 자신도 올려야 타당한다고 생각하며, 올리지 않았을 경우, 자신이 시세만큼의 임대료를 받지 못 해서 손해라는 관념이 형성돼 있다.
또한, 임차인이 점포에 인테리어나 시설, 권리금을 투자해서 쉽사리 나갈 수 없다는 점을 악용하는 심리도 크게 유의해야 한다.
공실일 경우, 임대인이 아쉬워서 시세보다 약간 저렴하게 임대를 해 줄 수 있지만, 입점 후에는 이를 보전하기 위해 거의 매 갱신 때마다 인상한다는 가능성을 전제로 두고 영업 기일을 산출해야 한다.
이는, 양수양도의 경우도 마찬가지이다.
영업이 안정적이고, 임대인과 우호적으로 잘 지낸다고 한다면, 롱 런할 수 있지만, 얼마든지 이러한 조건은 틀어질 수 있다는 것을 전제해야 리스크를 줄일 수 있다.
가급적 임대인에게 대항하려 하지 말고, 우호적으로 지내는 것이 여러 모로 좋다.
