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by 부동산 전문가 나땅 Oct 26. 2023

직장인이 공매를 해야 하는 이유

“등산로에는 산삼이 없다.”

부동산을 시작하는 사람들이 경매로 시작을 많이 하는 이유는 교육하는 곳이 많기 때문이다. 경매는 책도 많고 교육도 많다. 권위가 있는 전문 교육기관부터 한 두 개 낙찰받은 경험으로 스터디를 하는 경우도 많다. 자신의 한정적인 경험으로 교육을 하는 것은 참 많은 위험이 도사리고 있으나 경매책과 교육은 참 다양하다. 그래서인지 입찰자들이 많고 경매 낙찰가는 입찰자수와 비례해서 올라간다. 경매는 매수자끼리 경쟁을 하는 시장이다.

“등산로에는 산삼이 없다.” 경영컨설팅 스승님께서 한 말이다. 사업가로서 조언을 하신 거셨지만 경매도 마찬가지이다. 경매로 막상 입찰을 해보면 내 기대보다 훨씬 높은 낙찰가에 절망을 하게 된다. 욕심을 버리고 입찰을 해야 한다. 물건의 크기에 맞는 수익이 있는데 이보다 많은 수익을 기대하면 영락없이 패찰 한다. 많은 사람들이 다니는 등산로 같은 소액 수도권아파트는’ 500만 원만 싸게 사도 좋다.’, ’ 수익은 안 봐도 경매를 한번 경험해 보는 것 만으로 만족한다’하는 사람도 많다. 입찰해 보니 세상에는 욕심이 없는 사람도 많더라.

경매로 많은 패찰을 했다면 혹시 직장에 다니며 경매투자를 시작했다면 기왕에 공부하는 거 공매까지 하는 것이 좋다. 공매는 경매에 비해 물건의 개수가 적고 정보가 부족하며 권리분석이 까다로운 편이다. 게다가 경매와는 달리 인도명령제도가 없어서 명도가 잘되지 않으면 명도소송까지도 가야 한다. 이런 심리적인 장벽들 때문에 경매보다 공매는 낙찰가가 낮고 기대수익이 높은 편이다. 공매는 경매보다 더 높은 수준이라고 할 수 있다.

무엇보다 공매가 직장인에게 유리한 투자법인 이유는 입찰을 인터넷으로 하기 때문이다. 경매는 평일에 법원에 직접 가야 입찰을 할 수 있다. 공매는 휴가를 내지 않고 공인인증서로 전자입찰을 하면 되기 때문에 회사업무에 지장 없이 여가시간에 임장과 조사를 할 수 있다. 그리고 평일에 회사 혹은 집에서 전국 어디나 입찰이 가능하다. 굳이 휴가를 내거나 법원에 가지 않고도 집에 앉아서 1000만 원씩 벌 수 있는 것이다.

중산층이 무너지고 서민들을 갈수록 삶이 나아지지 않아서 집에서 하는 부업, N잡 아이템들이 한참 유행이다. 직장에서 벌어오는 소득만으로는 부족해서 블로그나 배민 배달알바 등 정말 쉬는 시간 없이 일을 하는 것이다. 필자가 아는 20대는 N잡을 하다가 쓰러져 응급실에 실려간 적도 있을 정도이다. 그렇게 열심히 부업할 거면 차라리 공매를 하자.

경 공매가 N잡 보다 나은 이유는

첫째, 현재 하는 일을 하면서도 시작할 수 있다.

둘째, 시간과 돈을 1:1로 교환하지 않는다.

셋째, 정년 없이 평생 수익을 만들어 낼 수 있다.

넷째, 자본과 실력이 늘어날수록 수익은 점점 커질 수 있다.

부자가 되는 길은 넓은 길이 아니다. 사람이 많이 다니는 넓고 쉬운 길이 아니라 좁고 많은 사람이 다니지 않는 길에 많은 기회가 있다. 부자가 되려면 대중들이 열광할 때 팔고 대중들이 팔고 싶어 할 때 헐값에 사는 것이라는 것을 알면서도 실천이 어려운 이유는 우리도 대중의 속성을 가지고 있기 때문이다. 대중이 살 때 나도 사고 싶고, 대중이 팔 때 나도 팔고 싶다. 그런 점에서 공매가 유리하다.

경공매로 수익을 내려면

l 남들이 하지 않는 것을 한다.

l 남들이 못하는 것을 한다

l 남들보다 많이 도전한다.

이 세 가지 남들과는 다른 점이 필요한데 공매는 물건의 개수가 적고 권리분석이 까다로워 공부하는 사람이 적다. 공매의 종류도 많고 검색도 체계적이지 않아서 그런 것이 있는 것조차 모르는 사람도 많다. 신탁 공매 [수의 계약]의 경우는 신탁사에서 계약서를 쓰고 사는 것이다. 부동산공부를 하고 경매 공부를 했지만 신탁 공매라는 것을 혹시 처음 듣지 않았는가? 당신이 처음 들었다는 것이 바로 공매가 경쟁이 적은 증거이다.

명도가 어렵다는 선입견이 있어 입찰자들이 소극적이다. 공매의 명도는 강제집행이 없어 협의가 되지 않으면 명도소송을 해야 한다. 절차가 그렇다는 것이지 낙찰자가 소송에서 지는 경우는 없다. 어렵고 오래 걸리냐 빠르고 쉽게 되느냐의 차이만 있다. 공매 중에는 명도가 필요 없는 경우도 많다. 국유자산공매는 공무원아파트나 공공기관의 관사로 사용하던 부동산을 공매로 매각하는 것이다. 이런 경우 이미 명도가 되어 있다. 명도는 사건마다 상황이 다르고 우리는 그 상황을 이미 알고 입찰하기 때문에 싸잡아서 두려워하거나 피할 필요가 없다. 우리는 입찰할 때부터 이 부동산에 누가 사용하고 있는지 알고 선택하는 것이다.

많은 입찰을 하기 유리하다는 것도 공매의 장점이다. 자녀를 돌보는 주부나 직장인 자영업자들은 경매법원에 기일에 맞춰서 가는 것도 쉽지 않다. 법원 경매는 기일입찰이라 대리인이든 본인이든 반드시 그 시간에 법원에 방문해서 참여해야 한다. 아이들이 하교하는 시간에 맞춰서 엄마는 집에 들어와야 하고 자영업자, 직장인은 언제 낙찰될지 모르는데 휴가를 언제까지 쓸 수도 없는 노릇이다. 휴가를 내지 말고 인터넷으로 입찰하면 낙찰될 때까지 여러 번 도전하는 것이 어렵지 않다. 열심히 일한 당신 휴가 때는 쉬어라.

여가시간에 무엇을 하는지가 당신의 5년 후를 결정한다. 평일에 대부분을 보내는 시간은 현재 당신의 정체성이다. 우리는 평일에 회사에서 일을 하고 고객을 접객하고 살림을 한다. 당신은 여가시간에 무엇을 하는가? 여가시간에 보내는 시간들이 5년 뒤 당신의 정체성을 만들어 간다. 혹시 OTT를 아무 생각 없이 뒤적거리면서 주말 내내 보내고 있지는 않은가? 정해진 월급을 받는 회사에서 주 5일 일하고 주말에는 쉬는 면서 혹시 ’ 부자가 되고 싶다’고 말하는가? 주 5일 열심히 일하는 것으로 우리의 미래를 바꿀 수 없다.

바쁘다고 하지 마라. 시간이 없다고 하지 마라. 세계최고의 부자 일론 머스크는 주 7일을 쉬는 날 없이 열심히 일한다. 우리가 원하는 경제적 자유의 모습은 시간도 많고 돈도 많은 것이다. 아니면 일론 머스크처럼 좋아하는 일을 열심히 하면서 돈도 많은 것도 꽤 멋있다. 그게 아니면 돈은 많이 없지만 원하는 일을 하면서 여유로운 시간을 보내는 것도 괜찮다. 당신의 최우선 목표가 삶을 누리는 것이라면 쉼표 같은 시간을 보내는 것도 좋다. 가장 안 좋은 것은 싫어하는 일을 하면서 돈도 못 벌고 바쁜 것이다. 쓸데없이 바쁜 이유를 찾고 정리해서 한가해져라. 한가해져야 다른 일을 할 수 있는 여력이 생긴다.