2018년 폭락 or 상승? 아파트값 논쟁에 대한 진실

아파트값 논쟁이 뜨겁다.

요컨대, 내년 집 값이 지금보다 내릴까, 아니면 오를까하는 논쟁이다.

어느쪽이든 근거는 있다.

예를들어 집값 하락을 주장하는 사람들은 1. 정부의 강력한 부동산규제정책과 공공주택확대 2. 금리인상으로 인한 주택수요자들의 자금위축 3. 인구감소(특히 베이비부머세대의 은퇴)를 꼽는 반면,

집값 상승에 공감하는 사람들은 1. PIR, 즉 평균소득을 한푼도 쓰지않고 모을 때 주택구입에 걸리는 시간이 세계 주요국가들에 비해 아직도 싸다(2016년 기준 5.6으로 최근 10년 동안 최저수준)는 점과 2. 정부의 부동산대책으로 인해 오히려 공급이 줄어들 것이라는 예측, 그리고 3. 특히 서울 지역의 순수 자가비율이 47%로 전국 평균 60%에 비해 크게 부족하다는 점을 내세운다. 또한 인구는 감소하고 있지만, 1인당 사용 방 수가 다른 나라에 비해 적고 1인 가구의 급증으로 보다 다양한 형태의 주택수요가 늘어날 수 밖에 없다는 주장도 한다. 따라서 그 어느 쪽도 전혀 터무니없는 주장을 하는 것이 아니란 이야기다. 그래서 궁금증은 더 커진다. 특히 실수요자들에겐 더욱 그렇다.

그러나 집값 상승 혹은 하락을 예측할 때 반드시 생각해 보아야할 다음의 3가지 팩트를 알면 앞으로의 집값 전망에 조금이나마 도움이 될 수 있다.

첫째, 1인당 국민총소득(GDP) 대비 집값의 비율인데, 특히 서울 지역 아파트의 경우 17.3배에 달한다. 이 수치는 뉴욕(6.1배), 로스앤젤래스(8배) 뿐만 아니라 도쿄(14.9배), 런던(15.1배), 벤쿠버(16.1배) 보다 높다. 서울 아파트를 구입할 수 있는 사람이 점점 줄어들고 있다는 뜻으로 해석할 수 있다.

둘째, 집값의 지역별 양극화가 심해지고 있다. 예를들어 서울의 PIR은 17.82(257개 세계 주요 도시 가운데 33위)에 달하지만, 전국 평균으로 따지면 5.6에 불과하다.

셋째, 인구감소의 영향으로 전국의 빈집이 지속적으로 늘어나고 있는데, 이웃 일본의 경우, 빈 집 비율이 현재 15%(한국은 5.59%)이며 앞으로 2033년 쯤엔, 33%에 이를 것이라는 분석도 있다.

이런 것들을 고려하면, 결국 집값에 대한 질문의 프레임을 바꿔야한다는 생각이 든다. 즉, 앞으로의 집값은 특히 지역별 차별화가 심해지면서 결과적으로는 수요자들의 실질 구매력에 연동될 수 밖에 없기 때문에 단순히 집값이 오를 것인가 내릴 것인가의 시장전체의 관점보다, 예를들어 “강남 집 값은 오를까요, 내릴까요?”와 같이, 특정 지역에 국한하여 구매자의 실질 구매력을 기준으로 판단하는 개별적인 관점이 더 중요해 졌다.

따라서 집값에 대한 거시적 동향에 대한 관심보다, 먼저 투자 또는 주거용인지, 주택구입에 대한 목적이 분명해야하고, 구입자금을 어떻게 마련할 것인지, 만약 대출을 받는다면 앞으로의 상환능력은 어떤지에 대한 개별적이며 미시적인 분석이 앞서야 겠다.