꼬마빌딩. 100% 리얼 현실 이야기를 하고 싶다.
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Mar 22. 2023
'좋은 말만 하고싶지 않다.
꼬마빌딩의 정말 리얼한 현실 '그대로' 의 이야기를 하고싶다.'
건물주의 꿈을 가지고 처음 땅을 알아보기 시작후 3년. 동탄신도시에서 내 인생 첫번째 꼬마빌딩의 꿈을 이루었다. 그리고 2년후 서울, 그것도 강남에 두번째 꼬마빌딩까지 완공했다.
꿈같은 시간이 지나고, 언젠가 했던 말이 기억난다.
"아니... 나름 건축전문가라고 자부하던 나 같은 사람이 이렇게 헤매고 쌩고생을 했는데...
도대체 일반인들은 어떻게 꼬마빌딩 투자를 하고있는 거야???"
그리고 주변을 둘러보니 보이는 것이 두가지 있다.
첫번째는 '투자를 결심했다고 모두 건물주가 되는 것은 아니다.' 라는 것이다. 많은 이들이 꼬마빌딩 건물주의 꿈을 가진다. 그런데 몇 년이 지나고 보면 어떤 이는 중간에 포기를 하기도 하고, 또 어떤 이는 오피스텔, 상가같은 다른 부동산에 투자하기도 한다. 나 역시도 중간에 그만둘까 생각도 했었고 그냥 상가나 오피스텔을 살까 고민도 했었으니까... 이유가 어떻든, 포기하거나 중간에 길을 바꾸면 어쨋던 바라던 건물주가 될 수는 없다.
두번째는 ‘건물주가 됐다고 모두 성공한 것이 아니다’ 라는 사실이다. 사실 건물주가 됐다고 하면 그 자체만으로 모두 부러워하는 것 같다. 오죽하면 '조물주 위에 건물주' 라는 말이 있으랴. 그런데 정작 현실은 건물주라고 다 축하받을 상황이 아니다. 변변치 않은 임대수입으로 금융이자 내기도 급급한 건물주가 있는가 하면, 공실 때문에 스트레스가 이만저만 아니라는 건물주도 많다.
'마지막까지 웃으려면 두개의 산을 넘어야 한다.'
이렇게 녹녹지 않은 현실에서, 정말 부러워할만한 건물주가 되려면 2개의 산을 넘어야 한다.
첫번째는 '중간에 절대 포기하지 않아야 된다' 는 것이고, 두번째는 '제대로 임대수익이 나오는 건물을 가져야 한다' 는 것이다. 물론 첫번째 산을 넘는다는 것도 만만찬은 일이다. 그런데 두번째 산을 넘지 못한다면 또 무슨 의미가 있겠는가? 그저 빛 좋은 개살구일 뿐이다. 그런데 많은 사람들이 '다양한 이유'로 이 두개의 산을 넘지 못한다.
여하튼. 다행히.
다들 어려웠던 코로나 시대를 지난 지금까지도. 나의 꼬마빌딩은 제 역할을 톡톡히 잘 해내고 있다. 땅값도 올랐고 공실률도 거의 없으며 월임대 수익도 주변에 비해 꽤 괜찮은 편이다. '다행히'라고 겸손 떨며 이야기했지만 사실 그만큼의 많은 고민과 노력이 있었고, 웃지 못할 힘든 에피소드도 많았다. 정말 리얼 100% 냉정한 투자의 세계를 제대로 경험하고 배웠다.
지난 몇년. 이런 이야기들이 아까워 책으로 풀어볼까 끄적여 놓았었다. 어떤 부동산책, 유튜브 정보에도 없는 쌩리얼 날것의 이야기. 그런데 의지가 박약해서 쓰다 말기를 몇번. 노트북 한구석에 놔두었는데... 어떻게 하다보니 브런치 작가가 되어 이제 이 공간에 한번 풀어내볼까 한다. 그동안 꼬마빌딩 투자강좌나 컨설팅을 하기도 했지만 더 많은 이들과 나눌 수 있다면 더 의미있는 일이리라.
'3가지 원칙을 가지고 글을 쓸 계획이다.'
그저 좋은 말, 희망적인 말만 하고 싶지 않다. 어떤 노래가사처럼 헛된 희망은 독이 될 수 있기때문이다. 나는 30년 경력의 건축 전문가이지만 처음 꼬마빌딩 투자를 시작했을 때는 그저 '쌩초보 투자자' 일 뿐이었다. 제대로 알아야 하고 단단히 결심해야 한다. 그리고, 포기하지 않고 실행해야 한다.
이제부터 3가지 원칙을 가지고 글을 쓰려고 한다. 그리고, 준비해 놓았던 목차를 공개한다.
가능한 주기적으로 글을 올려볼 생각이다.
1. 철저하게 일반 투자자 입장에서 쓴다.
2. 이론, 잡다한 상식을 배제하고, 실전 노하우를 전한다.
3. 어려운 부동산, 건축 전문용어는 가능한 쉬운 말로 표현한다.
[예정 목차]
⚫ Chapter-0. 꼬마빌딩 투자 100% 리얼 현실 이야기.
- 상상이나 했을까? 내가 지금 꼬마빌딩 건물주라니!
- 해본 사람만 아는 꼬마빌딩 시장의 100% 리얼 현실
- 전문가가 다 알아서 해 줄 거라고? 착각은 자유.
- 아무나 똘똘한 꼬마빌딩의 주인이 될 수 없다.
⚫ Chapter-1. 이것도 모르면 애초에 시작을 하지 마라.
- 꼬마빌딩 투자만의 유일한 3가지 장점.
- 수익률 3대 요소 중 한 가지만 빠져도 최고가 될 수 없다.
- 서울(구도심) 꼬마빌딩 투자를 하는 방법.
- 신도시 꼬마빌딩 투자방법은 완전히 다르다.
⚫ Chapter-2. 실전 들어가기 전 꼭 결정해야 하는 두 가지.
- 초보 투자자가 꼭 하는 두가지 질문
- 땅 보러 나가기전 이것만은 정해야 헛고생 안한다.
- 돈! 얼마나 있으면 되겠니?
- 어디 땅을 알아볼 것인가?
- 땅 매물정보를 찾는 방법과 확인할 내용.
⚫ Chapter-3. 좋은 땅 구별할 줄 알면 절반은 성공.
- 땅! 단 한 번의 기회 그리고, 영원한 갈림길.
- 서울 (구도심) 좋은 땅 찾는 방법 & 투자전략
- 신도시 좋은 땅 찾는 방법 & 투자전략
- 신축할 땅 vs 리모델링할 땅, 반드시 구분할 줄 알아야 한다.
- 절대 좋은 땅 사지 못하는 5가지 사람 유형
⚫ Chapter-4. 건축방법이 수익 20% 이상을 좌우한다.
- 선택한 땅이 이미 ‘건축’의 방향을 다 결정한다.
- 예비 건물주가 반드시 직접 챙겨야 하는 두가지 건축내용.
- 수익률 높이는 ‘주거 부분’ 건축전략
- 수익률 높이는 ‘상가 부분’ 건축전략
- 수익률 높이는 ‘건축, 인테리어 디자인’ 성공전략
- 성공투자를 위해 건축에 대해 가져야 할 생각
⚫ Chapter-5. 임대는 운이라고? NO! 전략이다.
- 임대 그냥 맡기면 절대 최고 수익 올릴 수 없다.
- 건물가치 높이는 '상가 부분' 임대전략
- 공실률 줄이는 '주거 부분' 임대전략
- 건물주가 가져야 하는 임대에 대한 올바른 생각
⚫ Chapter-6. 꼬마빌딩의 예측할 수 있는 미래에 대하여.
- 빈익빈 부익부의 시대를 대비해야 한다.
- 꼬마빌딩 가격 오를 수밖에 없는 6가지 이유
- 다양한 꼬마빌딩 개발 사례 소개
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