상상이나 했을까. 내가 꼬마빌딩건물주가 되다니!

2017년 가을. 내 인생의 첫 꼬마빌딩 동탄신도시 상가주택이 완공되던 날.

와이프와 나는 벅찬 마음에 한참을 건물을 쳐다보며 자리를 떠나지 못했다. 지난 시간 얼마나 많은 일들이 있었는지! 그리고, 그 경험을 바탕으로 2년뒤 서울에 두번째 땅을 사고 2020년. 서울 강남에 두 번째 꼬마빌딩까지 갖게 되었다.

건물주 되는데 3년이나 걸리다니!

전혀 예상하지 못했던 일이다. 처음 꼬마빌딩 건물주의 꿈을 가진후 3년. 정말 많은 시행착오와 우여곡절 끝에 마침내 꿈을 이뤘다. 와이프도 나도 처음 시작할 때 설마 이렇게 오래 걸릴지 전혀 예측하지 못했다. 왜냐하면 나는 30년 가까이 건축분야에서 일해 온 건축사였고 와이프도 인테리어 디자인을 했으니, 그야말로 두 사람 모두 건축, 인테리어 분야의 베테랑 전문가였던 것이다. 이쯤되면 모든 일이 일사천리 쉽게 풀려나갈 줄 알았는데...그런데, 그랬던 우리가 첫 꼬마빌딩 주인되는데 3년이나 걸렸다니!

지난 시간을 뒤돌아보면 참 많은 시간을 낭비했다. 나름 건축 전문가라는 자신감과 몇권의 부동산책, 유튜브정보에 의지한채 용감하게 뛰어들었지만 현실은 이론과 너무나 달랐다. 땅만 사면 모든 것이 순조롭게 진행될거라 생각했지만 그건 착각일뿐, 땅을 알아보는 시작부터 너무나 어려운 문제였다.

그리고, 무엇보다 막상 피같은 내돈을. 그것도 한두푼도 아닌 수억원이 들어가야한다고 생각하니 도무지 어떤 결정도 쉽게 할 수가 없었다. 매물을 알아보는 지역도 서울 뿐만 아니라 남양주 별내, 위례, 광교, 동탄 신도시들까지 여러 곳을 옮겨다니다보니 시간과 노력을 낭비했다. 결국 첫번째 땅 계약까지만 2년 이상의 시간이 걸렸다.

지난 30년간 건축분야에서 다른 사람의 건물을 지어줄때의 입장과 내가 직접 투자하는 입장은 180도 다른 것이었다. 아이러니하게도 내 자신이 건물주가 되고자 하는 꿈을 가진 뒤에야 진정으로 그들의 고민을 알게 됬다. 나는 건축 전문가였을진 모르지만 부동산 투자자로서는 그저 '쌩초보 일반인' 일 뿐이었다.

일생을 건 단한번의 투자. 반드시 성공해야했다.

실제 투자는 냉혹한 현실이다. 꼬마빌딩 투자란 것이 몇천도 아닌 몇억 단위의 돈을 투자해야한다. 물론 그 돈을 모두 자신의 현금으로 준비하는 사람은 없다. 많은 사람들이 금융대출을 이용해서 투자한다. 그렇다해도 우리 보통사람들이 직장에 다니거나 퇴직후 준비할 수 있는 자금을 생각한다면, 거의 평생 모은 돈을 투자해야하는 일생일대의 단한번의 승부일 수 있다. 절대 실패하면 안되는 일인 것이다.

나와 와이프도 그랬다. 노후를 생각해서 꼬마빌딩에 투자하기로 결심하고, 먼저 가지고 있던 현금을 정리하고 주식을 처분했다. 그렇게 소위 시드머니를 만든 후 와이프와 나는 인터넷 검색과 부동산중개사무소를 발품팔아 다니면서 정보를 모았다. 일이 바쁠때는 낮에 와이프가 매물정보를 모으고 퇴근후 저녁에 매물을 분석하고 대화를 나누었다. 괜찬아 보이는 매물은 퇴근후에 보러가거나 주말을 이용해서 직접 현장을 보러다녔다.

그런데 그렇게 열정적으로 시작을 했지만 막상 알아보기 시작하니 고민거리가 한두개가 아니었다. '땅면적은 어느 정도가 적당한지, 어떤 땅이나 건물이 수익이 잘 나올 것인지, 리모델링해야할지 새로 건물을 지어야할지, 가격은 적당한 것인지, 자금계획은 어떻게 세워야할지....'

몇 달동안 부동산에서 나오는 매물을 수없이 찾아다녔지만, 보면 볼수록 더 헷갈리기만 했다. 게다가 중개사무소들은 다들 자신의 물건이 괜찬다고 한다. 다들 그렇게 이야기하니 누구의 말이 맞는지 자꾸 의심만 생기고 누구도 믿을 수 없었다. 이렇게 가다간 고생만 하다가 결국 아무것도 결정하지 못한채 포기하게 될 것 같았다. 몸도 마음도 점점 지쳐갔다.

수백 번의 현장답사, 몇 번의 계약 파기..... 현실은 장난이 아니다.

처음 남양주 별내신도시를 시작으로 송파 위례, 수원 광교, 동탄신도시의 매물이 나오는대로 모두 보러다녔다. 연락처를 남긴 부동산 중개사무소만 수십 곳, 보러다닌 매물만 수백개였다. 그런데 보면 볼수록 매물수만 많아질뿐 오히려 결정하기가 더 어려웠다. 부동산 중개사무소 사장님에게도 부동산을 좀 안다는 지인에게도 조언을 들었지만 언제나 마지막 결정은 온전히 혼자만의 몫이었다.

막상 계약을 결정해야되는 시점이 되면 정말 해도 괜찬은 건지.... 밤잠을 설치고 고민이 됬다. 평일에 가본 현장은 주말에 어떤지 가보았다. 낮과 밤에는 어떤지 몇 번이나 둘러보며 고민했다. 동탄신도시에서는 정말 며칠을 밤낮으로 고민해서 어렵게 매수를 결심하고 부동산 중개사무소에 연락한 매물이 있었다. 그런데 이미 그 땅이 하루전에 팔려버렸단다. 그때는 괜히 그 매물이 더 아쉽고, 빨리 판단하지 못한 내 자신이 너무나 원망스럽기까지 했다.

남양주 별내와 수원 광교신도시에서는 그보다 더한 황망한 경험까지 했다. 정말 어렵게 결심해서 계약날짜까지 잡고 당일날 부동산중개사무소에 계약하러 나갔었는데 매도인이 나타나지 않는 것이다. 이상한 마음에 급히 연락을 해보니 매도인이 마음이 바뀌었다고 한다. 황당하지만 결국 계약은 파기되었고 허탈한 웃음만 나왔다. 막상 부딪혀 보니 현실은 내가 돈이 있다고해도 내 마음대로 되는 곳이 아니었다. 시장은 나만 투자하는 곳이 아니라 수많은 사람들이 좋은 매물을 찾기위해 경쟁하는 보이지않는 전쟁터 같은 곳이었다.

이렇게 2년여 동안 온갖 우여곡절을 겪으니 ‘내 인생에 꼬마빌딩은 인연이 없는 걸까.....’라는 생각까지 들었다. 힘은 힘대로 빠지고 결정되는게 없으니 고민만 더 깊어졌다. 괜히 계획에도 없던 상가나 오피스텔을 기웃거리며 꼬마빌딩을 포기할까 생각도 했다.

7전8기! 드디어 첫 꼬마빌딩의 꿈을 이루다.

결코 헛된 시간은 없다고 했던가. 많은 시간이 지났지만 여러가지 일을 직접 부딪히고 겪으면서 점점 시장의 흐름이 보이기 시작했다. 처음에는 그저 이유없이 비싸기만 생각되었던 땅값도 시장을 이해하니 자연스럽게 받아들여졌다. 땅값도 비싸면 비싼 이유, 싸면 싼 이유가 있음을 알게됬다. 분석을 할 줄 알게되니 건물을 지었을 때 어떤 땅이 수익이 좋을지 나쁠지 구별할 수 있게 되었다. 대출이나 자금의 흐름도 알게되니 어떤 가격의 땅이 내 자금여력에 맞는 땅인지도 알게 되었다. 지역도 우리여건에 맞는 것, 맞지 않는 것을 구별하게 되었다.

답은 현장과 사람에 있었다. 여러권의 부동산책과 유튜브를 보았지만 시장을 모르고 본 내용들은 소귀에 경읽기처럼 실제 적용할 수 있는 내용이 없었다. 지어진 꼬마빌딩의 성공, 실패 사례를 보러다녔고 실제 투자해본 사람들을 만나 생생한 이야기를 들었다. 그저 다된 결과만 보는 것이 아니라 해온 과정을 알게되니 길이 보이기 시작했다. 막연했던 나만의 투자기준을 하나하나 재확인하고 다시 구체적으로 만들어 나갔다. 그리고, 나와 와이프는 서로를 다독이며 포기하지 않았다.

결국 동탄신도시에서 원하는 땅을 만났고 주저하지 않았다. 정보를 듣고 이틀만에 과감하게 매수를 결정했고 매도인과 가격협상을 시작했다. 그동안의 힘든 경험은 몸에 좋은 쓴약이었다. 밀고당기는 협상 15일만에 매도인과 최종 계약서에 도장찍는 것에 성공했다. 스스로 경험하고 아는 것이 없었다면 결코 그렇게 빨리 결정할 수 없는 일이었다. 그후, 몇 달의 건축설계와 6개월간의 공사를 마무리하고 드디어 첫 꼬마빌딩을 완공했다.

또 다른 도전, 신도시에서 서울 강남으로!

뭐든지 처음이 가장 어렵다. 아는 것이 없어서이기도 하지만 막연한 두려움이 더 큰 적이다. 꼬마빌딩도 마찬가지였다. 처음에는 무엇하나 결정하기가 너무 어렵다. 아파트나 상가, 오피스텔은 입지나 구조만 살펴서 투자하면 되지만, 꼬마빌딩은 땅이나 건물을 사야하고 건물은 새로 지을지, 그대로 둘지, 리모델링할지도 결정해야한다. 그것에 따라 절차나 비용이 달라지니 훨씬 복잡하고 어렵게 느껴진다. 하지만 일단 한번 성공적인 경험을 하게되면 아무리 변화된 환경이라해도 자신감이 생긴다.

우리 부부는 동탄신도시에서의 성공적인 투자를 바탕으로 다시 서울, 그것도 강남에 땅을 알아보기 시작했다. 나중에 자금계획에 대해 이야기하겠지만 꼬마빌딩 투자는 그 비용이 다 현금으로 들어가는 것이 아니다. 대출을 이용하고 완공후에는 임대 보증금으로 상당부분의 투자금액을 회수할 수 있다. 이렇게 동탄신도시 꼬마빌딩이 완공되고 임대까지 완료후 보증금과 대출금액을 이용해서 새로운 투자금액을 확보했다. 그리고 서울의 땅을 알아보기 시작했다.

그런데, 서울의 투자환경은 너무나도 달랐다. 정확히 말하면 서울과 같은 기존 도심과 신도시의 투자환경은 완전히 다른 것이었다. 매물의 가격대, 대출조건, 입지 분석 방법, 건축방법까지 하나에서 열까지 다 달랐다. 하지만, 과거의 제대로된 경험은 값어치가 있었다. 환경은 달랐지만 처음 할 때와는 달리 낭비하는 시간은 최소화하면서 빠르게 적응해 나갔다. 양재동, 신사동, 서초동 등 많은 매물을 보고 고민했다. 좋은 땅을 몇번 놓치기도 했지만 예전처럼 많이 실망하지도 않았다. 이제는 시장을 이해했고 어떤 어려움이 있어도 받아들이게 됬다고 할까. 기회는 반드시 오게되어 있다.

그렇게 1년 정도를 기다린 끝에 지금의 땅을 만났다. 그리고 3일만에 과감하게 매입을 결정했다. 그리고, 드디어 내 인생의 두 번째 꼬마빌딩으로 서울 강남 입성에 성공했다.

감사한 사람들..... 혼자해낸 일이 아니다.

혼자 많은 결정을 해야하지만 돌아보면 결코 혼자해낸 일이 아니다. 나도 그랬듯이 여러분들도 분명 누군가를 만나 도움을 받게 될 것이다. 그 사람이 주변의 지인일 수도 있고 앞으로 알게 될 업체 사장님일 수도 있고 이 글의 인연으로 필자가 될지도 모를 일이다. 나에게도 생각나는 세 사람이 있다.

첫 번째는 당연히 와이프다. 혼자 이일을 추진했다면 꼬마빌딩의 꿈은 그냥 꿈으로 끝났을 것이다. 낮선 도전은 항상 외롭고 힘들다. 열정도 시간이 가고 힘들면 식게 되어있다. 내가 지칠때면 항상 와이프는 새로운 동기를 주었고 같이 고민했고 같이 이루었다.

두 번째는 고등학교 선배인 박모 선배다. 평생 건축설계 일만 알던 나를 부동산의 세계, 투자의 세계로 이끌어 주신 분이다. 그때도 지금도 고민이 생겼을 때 제일 먼저 의논드리지만 항상 허심탄회한 답변으로 믿음을 주신다. 멘토의 역할이란 이런 모습이 아닐까.

세 번째는 교대역 인근의 부동산중개사무소 사장님이다. 서울에 한참 땅을 알아보면서 많이 지쳤을 때가 있었다. 그때 사장님께 ‘아...서울에 땅사기가 너무 힘드네요“ 라고 한탄을 한적이 있었는데 이때 사장님께서 웃으며 해주신 말을 아직도 기억한다. “너무 걱정하지 마세요. 이렇게 열씸히 알아보시는 분들은 언젠가 반드시 해내시더라구요” 이 말에 나도 와이프도 많이 위안을 얻고 다시 힘을 내어 포기하지 않았다.

이외에도 많은 분들이 생각난다. 마지막까지 좋은 땅을 알아봐 주신 동탄과 서울의 중개사무소 사장님, 서울 꼬마빌딩 공사할때 민원해결에 많은 도움주신 옆 건물 건물주 사장님. 그리고, 한여름에 힘든 공사를 한 업체들.... 지나서 생각해보니 다들 은인이었다. 좋은 사람을 만난다는 것은 행운이고 감사할 일이다.

'그냥 건물주' 가 아니라 '똘똘한 꼬마빌딩 건물주' 가 되어야만 한다.

꼬마빌딩의 꿈을 이루는 과정은 쉬운 일은 아니다. 하지만 결코 불가능한 일도 아니다. 시간이 오래 걸리고 적게 걸리고, 고생을 많이 하고 적게 하느냐의 문제일 뿐 포기하지만 않는다면 누구나 건물주가 될 수 있다.

그런데, 요즘같은 시대에 사실 더 고민해야 할 것이 있다. 이제는 그냥 건물주가 아니라 '똘똘한 꼬마빌딩의 건물주'가 되어야한다. 왜냐하면 지속적인 땅값, 건축비의 상승, 세금, 금리상승으로 건물주가 된다고 모두가 성공하는 시대가 아니다. 초기 투자금이 높아지면서 막상 건물주가 되었지만 원했던 수익을 얻지 못하는 경우도 많이 생기고 있다. 심지어 잘못된 입지선택이나 잘못된 건축설계로 완공후 공실을 벗어나지 못하는 경우도 종종 일어나고 있다. 이런 건물주가 된다면 겉으론 좋아보이지만 안으로는 빈곤한 빛 좋은 개살구일 뿐이다.

나역시도 그저 건물주가 되고자했다면 그렇게 많은 고민이 필요 없었을 것이다. 적당히 부동산중개사무소에서 추천하는 땅을 사서, 적당히 남들 건물짓듯 비슷하게 지었다면 고민할게 없이 편하게 건물주가 되었을 지도 모른다.

하지만 나와 와이프는 어렵게 만든 자금으로 최대한 수익을 만들려고 했고 안전한 투자를 해야했기 때문에 누구보다 신중했고 많이 고민했다. 그래서 수많은 매물을 보고 최선의 선택을 하고자 밤새워 분석했다. 최대의 임대수익을 올리기위해 건축설계와 공사에도 많은 공을 들였다. 준공후에도 안정적인 임대를 위해 업종선택에 많은 고민을 했다. 이렇게 많은 고민과 노력이 있었기에 지금 어떤 꼬마빌딩보다 안정적이고 높은 수익을 올리는 똘똘한 꼬마빌딩을 가지게 되었다.

지나고 보면 다 추억이다. 그리고, 이제 또 시작이다.

모든 일이 그렇다. 지나고 보면 다 추억이 된다.

고민도 많았도 고생도 많았지만 지금 이렇게 편안한 시간을 보내고 있다. 나는 많은 시간이 걸렸고 많은 착오를 겪었다. 하지만 여러분들은 그런 시간과 노력을 줄일 수 있다고 확신한다. 그리고 다들 똘똘한 꼬마빌딩의 주인이 될 수 있다. 이제부터 그 본격적인 이야기를 시작하겠다.