시장을 받아들이지 못하면 시작조차 하지 못한다.
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Mar 29. 2023
예전이나 지금이나 변하지 않은 것이 있다.
‘투자를 결심했다고 모두 건물주가 되는 것이 아니다’ 라는 것과 ‘건물주가 됬다고 모두 성공한 것이 아니다’ 란 사실이다.
열명중에 아홉은 계획을 바꾸거나 포기한다.
과거의 내 모습은 지금의 여러분과 다를 게 없다. 꼬마빌딩의 꿈을 가졌고 희망을 꿈꾸고 있고 무엇을 어떻게 할지 고민하고 있다. 그리고 내가 거쳐왔던 과정과 고민을 여러분도 반드시 거치게 될 것이다. 피할 수 있는 방법이 없을까? 있다. 돈이 많으면 된다. 그러면 부동산중개사무소나 꼬마빌딩 컨설팅 업체라는 곳에 맡겨서 그저 적당한 위치의 적당한 매물을 소개받아 믿고 사면 된다. 신축된 깨끗한 꼬마빌딩을 가지고 싶다면 다 지어진 건물을 웃돈주고 사서 적당한 수익에 만족하면 될 일이다.
이렇게 돈이 많다면, 그리고 모든 것을 온전히 믿고 맡길 마음만 있다면 간단한 일일 수 있다. 하지만 아쉽게도 이런 사람이 몇이나 될까. 어렵게 아끼고 저축해서 만든 돈을 혹은 퇴직금을 가지고 남은 노후를 준비하기 위해 투자해야할 때, 과연 우리가 여윳돈 굴리듯 마음 편하게 적당히 고르고 적당히 믿고 일을 진행할 수 있을까? 자신이 그런 사람이 아니라고 생각한다면 ‘스스로 알아야한다’ 는 사실은 매우 중요한 것이다.
당연한 것이지만 알아야 최선의 선택을 할 수 있고, 알아야 중간에 포기하지 않기 때문이다. 준비가 안된채 시작하는 사람은 쉽게 남의 말에 흔들린다. 그리고, 조금만 어려운 일에 부딪혀도 당황하고 의심하고 힘들어하다가 결국은 포기한다.
건물주가 된다는 것은 결코 만만한 일이 아니다. 모든 부동산 투자는 어려운 일이지만 꼬마빌딩 투자는 좀더 복잡하고 어려운 부분이 있다. 그래서, 이 어려운 과정을 거쳐 건물주가 된 사람을 모두들 부러워하는지도 모른다. 오죽하면 '조물주위에 건물주' 라는 말까지 있으랴. 필자 역시도 건물주가 된 후 많은 사람들이 건물을 구경하러 왔다. 많이들 투자방법을 알고 싶어했다. 얼마전에는 꼬마빌딩 투자강좌를 진행하면서 많은 사람을 만나기도 했다. 그런데, 몇 년이 지난 후 정말 꼬마빌딩의 꿈을 이룬 사람이 몇이나 될까?
열명중에 한명정도? 아니 한명이 안 될 수도 있다. 많은 이유가 있겠지만 누군가는 아직 시작도 못한 채 고민중이고, 누군가는 시작은 했지만 진도를 못나가고 있고, 누군가는 중간에 포기하거나 길을 바꿨을 수 있다. 왜일까. 왜 똑같이 꿈을 가졌었지만 누구는 꿈을 이루었고 누구는 이루지 못했을까. 자금이 준비되지 않아서? 좋은 땅을 찾지 못해서? 투자할 용기가 없어서?.... 많은 이유가 있을 수 있다. 분명한 것은 꿈은 구체화하고 실천한 사람만이 현실로 만든다는 사실이다. 여러분은 꿈을 이룬 열명중의 하나가 되길 바란다.
'시장' 을 인정하고 받아들이지 못하면 시작조차 못한다.
필자가 동탄신도시의 꼬마빌딩 공사를 하고 있을 때 친한 후배에게서 전화가 왔다. “형, 요즘 소규모건물 투자하신다면서요. 저도 관심 많습니다. 한번 뵐 수 있을까요?” 며칠후 오랜만에 후배를 만나 동탄, 광교, 남양주 별내신도시를 직접 둘러보며 꼬마빌딩 투자에 대해 알고있는 이야기를 해주었다.
“근데 땅값이 너무 비싼거 아니에요? 그렇게 해서 남는게 있나? 수익률은 어느정도 나와요? 상가나 오피스텔보다 위험하지 않나요?.....” 여러가지 질문을 쏟아놓았고 그리곤 그게 다였다. 그 후배는 관심 많다던 꼬마빌딩 투자를 지금까지도 하지못하고 있다. 무엇보다 그 사이에 땅값도 많이 올라서 그 후배의 예산으로는 이젠 살 수 있는 매물이 없어 투자할 기회를 놓친 것이 제일 아쉬운 것이리라.
후배의 이야기를 예로 들었지만 사실 다른 사람들도 다르지 않다. 투자를 결심하고 제일 먼저 해야할 일이 시장을 받아들이는 일이다. 시장을 받아들인다는 의미는 이미 시장에 형성되어 있는 투자환경과 사실을 선입견이나 의심없이 받아들여야 한다는 것이다.
그 첫 번째 시작이 가격이다. 처음 문의해 오는 사람들은 당연히 가격을 묻는다. 그리고, 거의 동일한 반응을 보인다. “그렇게 비싸요?” 현장을 가서 직접 땅을 보게 되면 더욱 혼란스러워한다. 그럴 수밖에 없는 것이 서울의 경우 대부분 땅의 규모도 작고 20~30년 이상된 낡고 오래된 건물이 많다. 게다가 입지가 생각하던 것 보다 좋지않아 보인다. 다 번듯한 상권에 있을 줄 알았는데 골목길 땅도 많다.... 그런데, 이런 땅이 평당 몇 천만원이고 몇 십억을 투자해야 한다니! 도무지 선뜻 마음이 내키질 않는다. 이때까지 상상해왔던 그럴듯한 모습과는 전혀 다르다.
신도시로 가면 또 어떨까. 부동산중개업소 안내를 받고 현장을 가보니 휑하게 넓은 벌판만 눈에 보인다. 포장된 도로조차 보이지 않는 허허벌판에 나중에 꼬마빌딩이 들어서고 도시가 만들어질거라니... 도무지 실감이 나질 않는다. 이거 정말 제대로 된 도시가 만들어지기나 하는 걸까. 사람이 들어와서 살기나 할까? 꼬마빌딩이 들어와도 임대나 제대로 될까? 이런 상황에서 땅을 사라니.... 그렇게 실제 몇 개의 매물을 보고나면 더 마음만 혼란스럽고 의심만 가득찬다.
동탄2신도시 꼬마빌딩 개발전 모습 / 벌판만 있는 상황에서 투자할 땅을 선택해야 한다.처음에는 모르니 당황스러운게 당연하다. 그런데, 모르는 것이 '당연하다' 라고 생각하고 받아들어야지, 모르는데 '이상하다' 라고 부정적인 의심부터 하는 사람이 많다. 의심을 하기 시작하면 점점 걱정만 많아질뿐 더 이상앞으로 나아갈 수 없다.
매물을 많이 찾아보고 현장도 직접 보면서 시장에 익숙해져야 한다. 매물의 현재 모습과 형성된 가격에 친숙해져야 한다. 그제서야 비로소 의심이 사라지고 현재 그대로의 모습을 받아들일 수 있다. 이 첫발이 너무나 중요한 이유는 실제 많은 사람들의 '시작조차 하지 못하는' 큰 이유이기 때문이다.
지금의 모습이 아니라 '미래의 모습' 을 볼 수 있어야 결심할 수 있다.
이렇게 시장에 친숙하게 되어야 비로소 투자의 첫발을 내 딪을 수 있다. 시장이 보이고 흐름이 보이고 매물을 비교할 수 있는 눈이 생긴다. 그리고, 결정해야 하는 시점에 망설이지 않고 정말 결정할 수 있다.
한발 더 나아가서 미래의 모습을 볼 수 있어야 한다. 현재의 모습만 보고 미래의 모습을 그릴 수 없으면 절대 투자할 수 없다. 아무것도 없는 신도시의 허허벌판, 서울의 다 낡은 건물만 본다면 어떻게 큰 돈을 투자하는 결심을 할 수 있겠는가. 개발전의 모습과 개발후의 모습을 같이 볼 수 있어야 한다. 제일 좋은 방법은 기존의 많은 사례를 찾아 간접 경험을 해보는 일이다. 그제서야 지금이 아니라 미래의 모습을 상상하고 투자에 대해 결심할 수 있다.
동탄2신도시 현재 모습 / 수백개의 꼬마빌딩이 신축되어 상권이 활성화 되어 있다. (상기 사진과 비교)가격이란 것은 현재의 가치와 함께 미래의 가치도 반영된 것이다.
지금 있는 서울의 작은 땅, 낡은 건물을 보지말고 그 땅에 꼬마빌딩을 새로 지었을 때, 혹은 리모델링 한후의 모습을 상상할 수 있어야한다. 신도시의 황량한 벌판이 아니라 꼬마빌딩이 지어지고 도시가 다 만들어졌을 때의 모습을 상상할 수 있어야한다.
필자가 동탄신도시에 투자할 때도 허허벌판에 서서 고민을 했고, 몇 년뒤 서울강남에 땅을 샀을 때도 낡은 건물을 바라보며 고민을 했다. 새로 지어질 건물과 도시를 상상했고 더 나아질 것이란 확신을 했다. 그리고, 투자를 결심할 수 있었고 결과는 상상한대로 많은 발전과 변화가 되었다.
결국 이 모든 것이 선입견을 버리고 시장을 받아들이는 과정이다. 투자를 결심하면 누구든 이 현실에 적응하고 친숙해지는 과정을 거쳐야한다. 무작정 처음부터 ‘너무 비싸다. 거품이 있는 것이 아닐까’ 라고 부정적으로만 생각하면 결국 시작도 하기전에 시장을 믿지 못해서 그만 두게된다.
이렇게 투자는 현재의 모습와 미래의 가치를 같이 보고 상상할 수 있어야 가능하다. 그리고, 더 상승할 것이란 확신이 있을 때 실제 투자로 이어질수 있다. 그러기위해서는 먼저 지금 시장의 가격과 모습을 온전히 받아들여야 한다. 그래야만 시작도 하기전에 그만두는 어리석은 판단을 하지않게 된다. 너무나 많은 사람들이 이 첫 번째 받아들임을 넘지못한다. 너무 당연한 것이지만 투자는 현실이다. 현실을 받아들일 때 비로소 시작도 가능하다.
선수가 이렇게 많을 줄이야..... 꼬마빌딩은 전국구 무한경쟁 시장.
동탄신도시 땅을 알아볼 때 실제 있었던 일이다. 좋은 매물이 나왔다고 알고지내던 중개사무소 사장님에게서 급히 연락이 왔다. 다음날 오전 현장에 가서 둘러보니 입지나 주변조건이 괜찮았다. 오랫동안 마음에 드는 땅을 기다리고 있었던터라 사장님께 바로 매수의사를 밝히고 가격을 조금만 조정해주면 그날 오후에라도 계약하겠다고 했다. 그리고, 답이 오기를 기다리고 있었는데 하루가 지나도 아무 연락이 없는 것이다. 불안한 마음에 중개사무소에 연락을 해보니 매도자에게 확인을 해보겠단다. 그리고 몇분후 연락이 왔다. “사장님. 아쉽지만 다른 사람에게 팔렸다네요.” 불과 3일 동안 일어난 일이다.
땅을 알아보면서 매수결정을 하고도 좋은 땅 잡을 기회를 놓친 적이 여러번 있다. 몇 번은 매도인의 마음이 바뀌어서 계약이 파기된 적도 있고, 몇 번은 가격협상에 실패해서인 적도 있다. 모든 경우가 다 아쉬웠지만 제일 아쉬웠던 때는 어렵게 매수를 결정했는데 약간의 고민하는 시간동안 이미 다른 사람에게 땅이 팔린 경우다.
그때서야 깨닫게 된 것은 나만 투자하는 것이 아니라는 당연한 사실이다. 이제 꼬마빌딩 투자는 전국의 투자자들이 몰려드는 전국구 시장이다. 상황이 이렇다보니 좋은 매물은 빠른 시간에 팔려나간다. 3일이 아니라 하루, 이틀만에도 팔리는 매물도 있다. 처음에는 부동산중개사무소의 유혹의 소리 정도로 들었지만 정말 좋은 매물을 여러번 이렇게 놓치는 경험을 하고나니 그 말이 다 거짓은 아니라는 생각이 들었다. 반대로 문제가 있는 매물일수록 팔리지않고 오래동안 매각되지않고 남아 있을수 있다. 그래서 그 매물정보가 언제 나온것인지, 어떤 문제가 없는지도 빠르게 판단할 수 있어야한다.
특히 좋은 매물일수록 고민은 짧게, 판단은 빠르게 할 수 있어야한다. 그런데, 어떻게 몇억, 몇십억이라는 돈이 들어가는 결정을 그렇게 빠르게 판단할 수 잇을까? 어떤 것이 좋은 매물인지 구별할 수 있어야하고, 전쟁터에 나가는 군인처럼 바로 전투에 뛰어나갈수 있는 준비태세가 되어 있어야한다.
그만큼 많은 매수 희망자들이 포진해 있고, 하물며 요즘처럼 매물정보를 하나의 부동산이 아니라 많은 부동산이 공유하는 환경에서는 좋은 매물이 있다해도 빠르게 결정할 수 없다면 최종 계약까지 보장할 수가 없다. 한마디로 도장을 찍을 때까지 정말 주인이 누가될지 알 수 없는 것이다. 필자도 실제 투자를 하면서 여러번 좋은 기회를 놓치고서야 정말 많은 투자자와 고수가 있다는 것을 알게 되었다. 결국 빠른 판단을 할 수 있는 사람만이 좋은 매물을 차지할 수 있다.
ㅡ 다음 이야기.....
'전문가가 다 알아서 해줄거라고?' ..... 전문가에 대한 오해와 착각 두가지.
꼬마빌딩 투자를 하면 만나야 하는 많은 '전문가' 들에 대한 현실 이야기.
그들에 대해 어떤 생각을 하고 어떻게 받아들여야 할까....
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