꼬마빌딩. 입지가 같으면 수익도 같을 거라고?
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Apr 8. 2023
사거리 모퉁이에 4개의 코너 땅이 있다. 같은 상권이고 다같이 사거리를 끼고 있기 때문에 땅값도 같다고 가정하자. 그렇다면 이론적으로 4개의 땅에 꼬마빌딩을 짓는다면 입지가 같기때문에 매월 똑같은 수익이 나와야한다고 생각할 수 있다. 그런데, 4개 필지가 수익이 다 다르다. 심지어 10~20%, 그 이상까지 차이가 날 수 있다. 왜일까?
입지 조건이 같으면 수익도 같을 거라고? .... 착각은 자유.
지금 하고싶은 이야기는 가정이 아니다. 그리고 이와 같이 상황은 서울, 신도시를 막론하고 전국 어디에서든 발견할 수 있는 꼬마빌딩의 실제 이야기다.
입지가 좋아야 수익을 최고로 얻을 수 있다는 말을 정말 많이 들었을 것이다. 맞는 말이다. 그래서 우리는 입지가 좋은 땅, 입지가 좋은 건물을 찾기위해 많은 시간과 노력을 들인다. 그런데, 이 말은 정확히 이야기하면 반만 맞는 말이다.
같은 입지의 땅이라도 수익이 차이날 수 있다. 그것도 많이!그림처럼 1, 2, 3, 4 네개의 필지가 매물로 나왔다고 가정하자. 같은 상권에 있고 같은 면적이고 같은 땅값을 가지고 있다. 우리는 4개의 땅중 어떤 것을 선택해도 괜찬을 거란 생각이 든다. 그 이유는 미래에 수익이 같을 거라는 막연하지만 당연한 기대를 하기 때문이다. 맞다. 지금까지는 틀린 생각이 아니다.
그런데 얼마후 꼬마빌딩 건물이 다 지어지고 매월 임대수익이 들어오기 시작했는데, 내 꼬마빌딩의 수익이 옆 건물보다 10~20% 작다면? 똑같이 수억원의 소중한 돈을 투자했는데... 바로 옆에 있는 누구는 몇십, 몇백만원을 '매월, 평생동안' 더 받는다는 사실을 알게 된다면... 너무나 억울하지 않을까? 도대체 무엇이 잘못된 것일까?
꼬마빌딩을 선택함에 있어서 '입지' 는 지나치게 강조해도 괜찬을 만큼 너무나 중요하다. 따라서 입지를 최종 선택하는 데 많은 공을 들여야하고 신중하게 판단해야 한다. 추후에 입지선택의 방법에 대해 이야기하겠지만 입지라는 것은 크게 어떤 지역을 선택할 것인지, 작게로는 그 지역안에서 또는 블록안에서 세부적으로 어떤 위치를 선택하냐에 따라 소위 A급지, B급지, C급지 같은 식으로 등급이 나눠진다. 그리고 그 입지의 컨디션에 따라 우리가 미래에 해야할 일들 (건축, 리모델링, 건물관리, 업종선택, 임대비 결정 등...) 에 많은 영향을 미친다. 결국 입지의 선택이 최종적인 수익에 큰 영향을 미친다는 것은 사실이다.
그런데, 문제는..... 입지 선택후에 있다.
입지가 제일 중요하다는 절대적인 선입견이 문제다. 이 선입견 때문에 건축, 인테리어, 임대 같은 이후 해야할 일에 대한 중요성을 간과해 버린다. 더욱 문제는 입지를 선택한 후 '지어질 건물이 뭐 다를게 있을까. 주변건물과 비슷하면 되겠지...', ' 임대는 부동산에서 임대의뢰 들어오는 순서대로, 조건맞는 대로 그냥 넣는 것 아니야?' 라고 생각하는 잘못된 선입견이다.
이런 생각 때문에 혹은 입지 선택에 너무 많은 에너지를 써버리고 난후, 나머지 일은 맡기면 알아서 다 잘 해주려니하고 편하게 맡겨버린다. 그러면 결과는 정말 주변건물과는 차별화될게 없는 비슷한 건물. 비슷한 임대수익으로 끝나버린다. 그런데, 입지 선택후에 우리가 선택할 수 있는 옵션은 생각하는 것보다 휠씬 넓고 다양하다. 이 다양한 옵션은 모두 예비건물주가 선택할수 있는 영역의 것이다. 그리고 어떻게 전략적으로 선택하느냐에 따라 최종 수익이 결정되고 차이가 난다. 그런데 꼬마빌딩은 '모두 비슷할 것' 이란 잘못된 선입견은 '선택할 것이 없다' 라는 안일한 생각으로 연결된다. 투자 수익을 결정하는 것이 '입지 '만이 아니라는 사실을 마지막까지 절대 잊어서는 안된다.
입지나 모양이 다 비슷해 보여도, 바로 옆의 꼬마빌딩 조차도 모두 수익이 다르다. 그 이유를 알아야한다.다시한번 강조하지만 아무리 좋은 땅이라도 '입지의 장점을 최대한 살린 건축' 이 되지못하면 그 좋은 입지에 걸맞는 수익을 얻지 못한다. 예를 들어 같은 A급지 땅을 사서 꼬마빌딩을 지어도 바로 옆의 A급지와 임대수익 차이가 날수 있다. 심지어 A급지 땅을 사도 제대로된 전략을 가지고 건축을 하지 못하면 B,C급지만도 못한 수익으로 낭패를 볼 수도 있다. 반대로 예산이 부족해서 B,C급지의 좋지 않은 매물이라 해도 전략을 잘 세우면 A급지 못지않는 수익을 올리는 경우도 있다.
마지막 해야할 일인 '임대'도 마찬가지다. '임대는 운' 이라는 생각을 버려야 한다. 임대는 그저 부동산에 맡겨놓고 세입자가 문의 들어오는 대로 채워넣으면 되는 것이라는 안일한 생각을 버려야한다. 좋은 수익을 얻는 건물은 임대를 하는 데에도 전략을 가지고 있다. 우리가 단지 모르고 있었을 뿐이지 더 많은 수익을 얻는 건물주와 직접 대화해보면 더 많은 전략과 고민을 항상 하고 있다는 사실을 알 수 있다
이렇게 '입지' 에만 모든 노력을 소진하여서는 안된다. 그 이후의 건축, 인테리어, 임대까지 전략적으로 접근 해야 그 입지에 걸맞는 최선, 최고의 수익을 얻을 수 있다. 아무리 좋은 그릇을 샀다해도 소중한 음식을 담는 다면 가치있는 그릇이지만, 흙을 담는다면 그저 마당에 놓은 흙그릇일 뿐이다. 좋은 입지의 값에 걸맞는 수익을 만들려면 그 입지에 담은 건축, 임대 등 다른 조건들이 맞아야한다.
- 다음 이야기.....
'서울과 신도시의 꼬마빌딩 투자방법은 완전히 다르다'.... 왜일까?
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