꼬마빌딩 투자만의 '장점 3가지 vs 단점 3가지'
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Apr 18. 2023
꼬마빌딩이 다른 부동산과 무엇이 다른지, 어떤 장단점이 있는지 그 차이를 명확히 알아야한다. 그리고, 투자할 이유를 알고 시작해야한다. 그래야 중간에 길을 바꾸거나 포기하지 않을 수 있다.
꼬마빌딩 투자만의 '장점 3가지 VS 단점 3가지'
나는 왜 꼬마빌딩에 투자했을까? 여러분은 왜 꼬마빌딩에 투자하려 하는가? 다른 부동산보다 수익이 많이 나올 것 같아서? 혹시 많은 사람들이 건물주라고 부러워할 것 같아서? 아니다. 막연한 희망이 아니라 구체적인 자신만의 이유가 있어야 한다. 그리고, 장점만 바라볼 것이 아니라 단점도 볼 수 있어야 한다.
지금부터 다른 수익형 부동산과는 차별화된 꼬마빌딩만의 장점 3가지와 단점 3가지를 이야기하겠다. 자신의 조건과 투자할 이유에 부합하는지 따져보길 바란다.
장점 -1. ‘임대수익 + 지가상승 수익’ 동시에 얻는 유일한 부동산이다.
수익형부동산 투자의 첫 번째 목적은 임대수익이다. 요즘처럼 경기가 불황이고 노후가 불안한 시기에 오피스텔, 상가 등으로 투자자가 몰리는 이유가 그것이다. 퇴직후에 혹은 직업을 가지고 있는 상태라도 매월 안정적인 임대수익을 얻는다는 것은 삷의 안정성이나 질이 달라진다. 그런데 이렇게 똑같은 임대수익을 얻는 수익형부동산 중에서 굳이 꼬마빌딩에 투자하는 이유가 무엇일까? 그것은 임대수익 이외에 또 다른 수익을 얻을 수 있기 때문이다.
한마디로 ‘땅’ 이다. 정확히 말하면 땅의 지분이다. 일반적인 경우 상가, 오피스텔과 같이 하나의 건물을 구분 분양하는 수익형 부동산의 땅지분은 그 땅에 들어가 있는 오피스텔, 상가의 갯수와 면적에 따라 각각 나누어진다. 그렇기 때문에 각 상가 1칸, 오피스텔 1개가 가지는 땅의 지분은 미비할 정도로 작다. 이에 비해 꼬마빌딩은 투자자가 가지는 땅의 지분이 전체 땅 100% 다.
그렇다면 땅 지분이 왜 중요할까. 건물은 세월이 지나면 노후화 된다. 소위 감가삼각이라는 말을 들어봤을 것이다. 결국 건물의 가치는 시간이 지날수록 노후화되면서 가치가 떨어진다. 하지만 땅은 반대다. 양적으로 더 늘어날 수 없이 한정되어 있는 땅은 '희소성' 이란 특징이 있다. 서울에 있는 땅에 건물을 철거하고 새로 더 크게 지을 수는 있어도 서울에 있는 땅의 면적을 더 크게 키울 수는 없다. 이런 땅의 희소성으로 인해 물가가 매년 상승하는 것처럼 시간이 지날수록 땅의 가치는 계속 상승한다. IMF, 금융위기, 코로나 등 사회적으로 여러가지 사건과 위기가 있었지만 땅값은 끊임없이 상승해왔다.
이제 이해가 되리라 생각한다. 아파트, 오피스텔, 상가, 그리고 꼬마빌딩 모두 임대수익을 얻는 부동산이다. 그리고, 세월이 지날수록 모두 건물의 가치는 떨어진다. 하지만 땅의 가치는 희소성으로 인해 계속 상승한다. 그렇다면 당연히 땅의 지분이 많은 것이 투자가치가 높다. 꼬마빌딩은 이렇게 임대수익과 동시에 지가상승의 수익을 기대할 수 있다. 꼬마빌딩에 투자하는 첫 번째 이유다.
장점 -2. ‘거주하면서 & 일하면서 수익’ 얻을 수 있는 유일한 부동산이다.
"딸랑 아파트 한채가 전부인데 뭘 투자하냐...게다가 건물주?? 그건 꿈이야 꿈!"
얼마전 대기업을 다니던 친구가 명퇴를 했다. 나름 대기업 소리를 듣는 국내 유명기업에서 평생을 바쳐 일을 하였지만, 남은 건 아파트 한채에 명퇴 때 받은 퇴직금이 전부라는 친구의 자조 섞인 모습은 우리 평범한 서민 중산층의 다같은 모습이 아닐까 싶다. 그리고, 그다음 이야기를 해보면 생각은 다들 비슷한 것 같다. 뭐든 월세 받을 수 있는 것을 사서 세를 받아볼까...아니면 작은 가게라도 오픈해볼까? ....그나마 평생 열심히 일한 대가로 가지고 있는 소중한 돈을 어떻게 활용해야할지 고민이 되지 않을 수 없다.
결국 노후를 생각하면 살아야 할 집이 있어야하고 수익도 있어야한다. 이렇게 명확한 두가지 목표를 생각해보면 꼬마빌딩이 노후대비용 부동산으로 각광받는 이유를 쉽게 짐작할 수 있다. 물론 직접 살지 않아도 된다. 이것을 선택할 수 있다는 것 자체가 다른 부동산투자와 차별화된다는 것이다. 오피스텔, 상가 등 어떤 수익형부동산도 직접 거주하면서 수익을 올릴 수 있는 것이 없다. 하지만 꼬마빌딩은 다르다. 내가 원하는 층에 내가 원하는 스타일의 집을 지어서 살면서 나머지 층을 임대놓아 수익을 올리면 된다. 결국, 현재 여러분이 살고 있는 집이, 아파트가 없어도 된다. 그 돈을 활용해서 투자금으로 사용할 수 있다는 이야기다. 실제로 필자를 포함해서 많은 분들이 꼬마빌딩 투자를 선택하는 이유이다. 비싼 아파트 깔고 앉아 있으면 뭐하는가? 노후가 될수록 실제 수익, 현금이 나오지 않는 부동산은 의미가 없다.
만약 당신이 사무실을 임대해서 사업을 하고 있다면, 매월 꼬박꼬박 건물주에게 입금하는 임대비를 꼬마빌딩투자를 위한 대출이자 비용으로 활용하여 투자비를 확보할 수도 있다. 그리고 꼬마빌딩의 한층을 사무실로 꾸며서 사용하면서 다른 층은 임대해서 수익을 올릴 수도 있다. 이렇게 꼬마빌딩은 주거나 사무실 등 내가 원하는 공간을 만들어 사용하면서도 덤으로 수익을 올릴 수 있는 부동산이다.
장점 -3. 개발방법에 따라 수익이 달라질 수 있는 유일한 부동산이다.
오피스텔, 상가같은 수익형부동산은 매입후 임대를 줄 때까지 특별히 변형할 것이 없다. 매입한 그 상태대로 주변시세에 맞춰 임대를 주면 된다. 하지만 꼬마빌딩은 땅의 입지와 주변환경, 투자자의 자금여력에 따라 다양한 개발이 가능하고 어떻게 개발하느냐에 따라 수익이 많이 달라질 수 있다.
만약 투입자금을 최소화하고 싶다면 기존 건물을 매입 후 간단한 리모델링이나 인테리어만해서 임대를 할 수 있다. 자금이 여유가 있다면 기존건물을 철거하고 입지에 맞는 규모와 용도로 신축건물을 세워 수익을 극대화할 수 있다. 또한 개발용도도 다양하게 선택할 수 있다. 주거지역 땅에는 전체가 원룸이나 투룸, 쓰리룸의 임대용 주택으로 지을 수 있고, 상권이 괜찬은 지역이나 사옥용으로 짓고 싶을 때는 전체가 상가나 사무실로만 이루어진 건물로 지을 수 있다. 노후대비용으로 직접 거주하면서 임대수익을 얻길 원할 때는 아래층은 상가, 위층은 주택으로 된 상가주택같은 복합용도로 개발하는 것도 가능하다.
이렇게 꼬마빌딩은 입지에 맞춰 다양한 개발이 가능하다. 또한 예비건물주의 자금사정 등의 조건에 맞춰서도 최적화된 개발방법을 선택할 수 있다.
단점 -1. 건물 신축이나 리모델링일 경우 투자 기간이 길어질 수 있다.
꼬마빌딩 개발방법은 다양하다. 기존 건물을 매입하여 그대로 임차를 한다든지 약간의 인테리어만 하고 임대를 줄 수도 있고, 상황에 따라서는 신축이나 건물 리모델링을 진행해야할 때도 있다. 전자의 경우는 다른 부동산에 투자할 때와 기간면에서 큰 차이는 없겠지만, 만약 건물 신축이나 리모델링을 하려 한다면 투자과정 자체가 다른 부동산과 다르다.
신축을 예로 든다면 매물 매입후 건축법에 따라 '기존 건물 철거 ㅡ 건축설계 ㅡ 건물시공 ㅡ 준공' 이라는 절차를 밟아야한다. 규모에 따라 다를 수 있겠지만 땅 매입완료후 대략 1년 정도는 지나야 실제 임대수입이 생길 수 있는 것이다. 때로는 계약서상의 중도금, 잔금 조건이나 건축설계, 인허가, 건물공사 환경, 난이도에 따라 계약후 1년보다 더 긴 시간이 소요될 때도 있다. 또한 이러한 과정에서 많은 관련된 사람이나 업체 (건축설계사무소, 인테리어 사무소, 건설회사 등) 를 만나야만 하고 이들과 별도의 용역계약을 체결해서 진행해야 한다.
단점 -2. 덩치가 크고 금액대가 높아 환금성이 떨어질 수 있다.
지역이나 위치에 따라 다를 수 있지만 꼬마빌딩은 상가, 오피스텔과 같은 다른 수익형부동산과 비교했을 때 상대적으로 규모가 크고 투자 금액대가 높다. 일반적으로 땅면적을 기준으로 50평 이상에서 100~200평까지도 있을 수 있으며, 매각을 계획했을 때에도 땅과 건물 전체를 매각하는 경우가 대부분이다. 따라서 다른 수익형 부동산보다 큰 덩치로 인해 환금성이 떨어질 수 있다.
그래서, 꼬마빌딩 매수시 거래량이 많은 지역인지 알아보아야하고 그런 지역의 매물을 우선적으로 고려해야 한다. 그러나 거래량이 많은 지역의 매물은 가격도 비싼 만큼 투자비도 늘어난다는 단점이 있다. 결국 투자자가 활용할 수 있는 금액을 정한후에 그 금액에 맞는 거래량이 많은 곳 순서를 정해서 접근하는 것이 안전하다. 여하튼 다른 수익형 부동산보다 덩치가 크고 투자금이 상대적으로 많다는 것은 환금성이란 측면에서 불리한 점인 것이다.
단점 -3. 건물관리, 임대관리 등 다른 부동산에 비해 관리할 것이 많다.
오피스텔이나 상가 등은 건물의 관리사무소에 정해진 관리비만 납부하면 관리를 할 것이 크게 없다. 관리사무소에서 공동 관리비를 받아 입주민의 민원을 대행하여 대부분 처리하기 때문이다. 물론 일부 시설물에 대한 수리 등을 직접 진행해야할 때도 있지만 면적이 크지 않고 임차인 수가 작으니 크게 부담스러운 수준은 아니다.
그러나, 꼬마빌딩은 오피스텔이나 상가보다 상대적으로 큰 면적과 많은 임차인을 상대로 관리업무를 해야한다. 건물을 수리하고 깨끗하게 유지하는 '건물관리' 뿐만 아니라 임차인이 들어오고 나갈 때의 '임대관리' 도 해야한다. 또한 건물의 공용 수도, 전기 등 공과금 관리도 해야한다. 건물로서의 규모가 크지않으니 별도의 관리사무소나 관리인을 두는 것은 어려운 경우가 많다. 그래서 직접 관리를 하거나 별도의 건물관리 회사나 관리 부동산중개사무소를 두고 관리업무를 용역주기도 한다. 여하튼 상가나 오피스텔 같은 다른 수익형부동산보다 상대적으로 많은 관리가 필요한 것이 사실이다.
꼬마빌딩의 장단점을 살펴 보았다. 여러가지 내용을 말했지만 한마디로 요약하자면 '꼬마빌딩은 절차가 복잡할 수 있고 관리도 어렵지만, 다양한 용도로 사용할 수 있고 높은 수익을 낼 가능성도 높다' 정도로 말할 수 있겠다.
꼬마빌딩이 이렇듯 사실 다른 부동산들도 모두 장단점을 가지고 있다. 서로의 장단점을 잘 비교해보고 나의 여건과 목표에 부합하는지, 내가 꼬마빌딩에 투자할 이유가 무엇인지 생각해보자. 이제 결정은 여러분들의 몫이다.
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