어떤 변화에도 '살아남는 꼬마빌딩' 이 되어야한다.
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Apr 24. 2023
글을 쓰기 시작한 이유는 '그냥 건물주'가 되는데 필요한 정보를 나누기 위해서가 아니다. 정말 '똘똘한 꼬마빌딩 건물주' 가 되고 싶은 사람에게 도움을 주기 위해서다. 앞서 이야기했지만 정말 편하게 이야기하자면 '그냥 건물주 되기' 는 어렵지 않다. 적당한 지역에 투자할 적당한 투자금만 있으면 된다. 그 이후는 각 과정별로 전문가, 전문업체가 있으니 적당한 용역비 주고 다 맡기면 어떻게든 건물주는 될 수 있다. 그러니 그냥 건물주라는 타이틀만 필요한 사람은 굳이 이 글을 읽지않아도 된다.
하지만 피같이 모은 소중한 돈으로 절대 실패하지 않는 투자를 해야하는 사람, 옆 건물보다 5%든 10%든 내 꼬마빌딩에서 얻을 수 있는 최대한의 수익을 원하는 사람, 단기간이 아니라 장기적으로도 안정적인 수익을 원하는 사람은 이 글이 도움이 될 것이다. 어차피 꼬마빌딩에 투자한다면 땅이나 건물을 사야하고 리모델링이든 신축이든 해야하는 것은 반드시 거쳐야할 과정이다. 그런데, 좀더 알고 노력하고 신경써서 더 좋은 열매를 딸 수 있는 방법이 있다면 그 수고를 마다할 이유가 없다.
죽을 것인가? 살아남을 것인가? 꼬마빌딩의 빈익빈부익부가 심화되고 있다.
불과 몇년전까지만 해도 그저 어떤 부동산이든 투자하기만 하면 괜찬은 시기가 있었다. 아파트든 오피스텔이든 상가든 초저금리 대출로 투자금을 만들 수 있었고 경기도 괜찮았고, 부동산 가격은 날이 갈수록 천정부지로 상승했으니 '부동산에 투자하지 않은 사람만 바보' 라고 말할 정도로 상황이 좋았다.
꼬마빌딩도 예외가 아니었다. 너도 나도 투자에 뛰어들었고 건물주가 됬다면 다들 부러움을 받았다. 부동산 중개사무소에 가서 상담을 하면 '땅이 없어서 못판다' 고 이야기 했었다. 여러분들도 알만한 강남의 유명 빌딩투자 컨설팅 회사에 상담을 한적이 있다. 전문 컨설턴트라는 사람이 "건물 임대수익이 대출 금융이자만 커버하면 매입해도 아무 문제없어요" 라는 말을 당연하게 쉽게 하던 시절이 있었다. 하긴 그 당시는 그 말이 잘못된 이야기도 아니라고 생각했다. 불과 2년전까지만 해도 말이다.
지금은 어떻게 되었을까. 그 당시 1금융권 기준 2% 초중반 꼬마빌딩 대출금리는 1년만에 거의 6% 가까운 금리로 급격히 상승했다. 불과 1년 사이에 2배가 휠씬 넘는 금융 대출이자를 매월 은행에 지불해야만 하는 상황이 된 것이다. 한동안 모두들 초저금리시대가 영원히 계속 될 것이라 생각했다. 하지만 여러가지 이유로 금리가 급격히 오르면서 금융이자가 임대수익을 넘어서는 꼬마빌딩까지 많이 생기기 시작했다. 결국 그때 컨설턴트의 말만 믿고 임대수익이 금융이자를 겨우 커버할 정도의 꼬마빌딩에 투자한 사람은, 지금 임대수익은 고사하고 자기주머니의 돈을 더 보태서 은행이자를 어렵게 감당하고 있을 것이다. 그리고 이러한 상황은 앞으로도 몇년간 더 지속될지 아무도 모른다.
2년이 넘는 코로나 시절에는 또 어땠을까. 우리가 살아오면서 한번도 겪지못했던 상황이 벌어졌다. 사람이 모일 수 없으니 상가에도 공실이 늘어나기 시작했다. 재택근무가 늘기 시작하면서 사무실 임대도 공실이 생기기 시작했다. 꼬마빌딩도 지역, 입지, 건물용도, 임차인 구성 등에 따라 공실이 늘어나면서 수익에 많은 타격이 발생했다. 업친데 덥친 격으로 러시아 전쟁, 인플레이션, 물가상승을 잡기위한 미국의 금리인상, 경기악화 등 변화는 아직도 계속되고 있다. 이러한 예상할 수 없는 사회의 급격한 변화는 꼬마빌딩에도 직접적인 영향을 주어 각각의 컨디션에 따라 빈익빈부익부 현상이 심화되고 있다.
어떤 변화에도 '살아남을 수 있는 꼬마빌딩' 에 투자해야 한다.
변화를 막을 수는 없다. 과거 IMF, 금융사태 뿐만 아니라 최근의 코로나, 러시아전쟁, 인플레이션 등 급격한 사회변화는 우리의 의지와는 상관없이 일어난다. 그리고 앞으로도 이런 예상치못한 사회변화는 계속 될 것이다. 그렇다면 우리는 투자를 하지 않는게 옳을까? 그게 아니라면 이런 상황에서 우리가 할 수 있는 최선의 투자방법은 무엇일까?
이런 예상치 못한 급격한 변화를 견딜 수 있는 조건을 가진 꼬마빌딩 건물주는 별문제가 아니다. 쉽게 이야기해서 돈이 아주 많아서 금융이자를 내 돈으로 커버해도 문제가 없는 사람, 어떤 불리한 상황도 시간이 지나 상황이 좋아질때까지 버틸 수 있는 사람. 그런 사람은 아무 문제가 없다. 그런 사람에게는 그에 맞는 투자방법이 존재한다. 추후 이야기하겠지만 필자는 많은 사람들을 만나 꼬마빌딩 컨설팅을 하면서, 똑같은 꼬마빌딩 땅, 똑같은 꼬마빌딩 건물이라해도 투자자의 자산, 계획, 환경에 따라 모두 다른 방법으로 투자해야 한다는 것을 알았다.
여하튼, 과연 그런 여유있는 환경의 사람이 몇명이나 될까. 내가 그런 사람이 아니라면, 만약 당장 금융이자를 막을 수 없다면 직접적인 경제적 고통은 바로 따를 수 밖에 없다. 그렇게 버티다 최악의 경우 파산과 함께 소유한 꼬마빌딩마저도 다 잃게 될 수도 있다. 이런 최악의 경우를 피하려면 방법은 하나밖에 없다. 어떤 변화에도 버틸수 있는, 피해갈 수 있는, 혹은 피해를 최소화 할 수 있는 꼬마빌딩을 보유해야 하는 것이다.
'우수한 임대수익' 은 살아남는 꼬마빌딩의 첫번째 필수 조건이다.
그러면 결국 살아남는 꼬마빌딩의 필수 조건은 무엇일까? 여러 조건이 있겠지만 그중에서 기본적으로 '우수한 임대수익과 우수한 환금성' 을 우선 말할 수 있을 것이다. 왜냐하면 임대수익이 좋으면 어려운 상황에서도 어쨌던 버틸 수 있는 힘이 있다는 것이고, 환금성이 좋다라는 것은 최악의 상황에서도 우선 매각하고 그 상황을 빠져나와 피해를 최소화할 수 있다는 것일테니 말이다. 그런데 어떠한 어려운 상황이라도 우선 버틸수만 있다면 굳이 매각할 이유도 없으니, 엄밀히 말해 '우수한 임대 수익'은 이 모든 불확실성, 변화를 헤쳐나갈수 있는 가장 중요한 첫번째 필수조건이라 할 수 있다.
이제 급격한 사회변화에 버틸수 있는 꼬마빌딩만 살아남는 시대가 오고 있다. 똘똘한 아파트 한채에 투자자가 몰리는 것처럼 꼬마빌딩도 똘똘한 한채에만 투자를 집중해야 한다.
우리가 수익형부동산에 투자하는 최종 목표는 수익이다. 수익이 제대로 나오지 않는 꼬마빌딩은 의미가 없다. 그런데 이제 수익이 그냥 나오는 것을 뛰어넘어 '임대수익을 최대화' 하는 방법을 고민하고 목표를 이루어야 한다. 그래야 마지막까지 살아남는 꼬마빌딩 건물주로 남을 수 있다.
ㅡ 다음 이야기.....
'꼬마빌딩 수익 결정하는 3요소중 한가지만 빠져도 최고가 될 수 없다'
