수익결정 3 요소중 한가지만 빠져도 최고가 될 수 없다
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May 4. 2023
꼬마빌딩을 신축한다면 건축설계부터 완공까지 보통 1년여의 시간이 걸린다. 그리고, 건물의 수명을콘크리트 수명인 100년이라 생각해보자. "1년 동안 내리는 모든 결정이 앞으로 100년 동안의 내 꼬마빌딩 승패를 결정짓는다' 라고 생각하면 이 1년이 얼마나 중요한지 알 수 있다.
서울 강남의 두번째 꼬마빌딩을 임대까지 마무리하고 쉬고 있을 즈음, 문득 그동안 검토했던 많은 땅들이 궁금해졌다. 누군가에게 팔렸을 수도 있고 어떤 식으로든 개발되었을 것이다. 그리고 짬짬히 시간이 나는대로 꼬마빌딩 투어를 다니듯 그 곳을 다시 둘러보았다.
생각한대로 검토했던 매물 대부분이 팔렸고 개발되었다. 어떤 곳은 리모델링을 한 곳도 있었고, 어떤 곳은 신축을 한 곳도 있었다. 그런데 제일 안타까웠던 것은 좋은 매물이었슴에도 불구하고, 그 땅의 장점과 특징을 잘 살리지 못해 충분히 얻을 수 있을만한 수익을 얻지 못하는 것을 보았을 때였다.
수익을 결정짓는 3대 요소는 무엇일까?
흔히 우리는 땅을 선택하는 데에 온힘을 쏟는다. 물론 그만큼 좋은 땅은 수익에 절대적인 영향을 준다. 하지만 착각하지 않아야할 것이 있다. 수익의 좋고 나쁨은 땅에서 다 결정되지 않는다는 사실이다. 수익률 3대 요소는 좋은 입지의 “땅”, 경쟁력 있는 “건축”, 가치를 높이는 “임대” 이다. 좋은 입지는 ‘좋은 건축’ 의 바탕이고, 좋은 건축은 ‘좋은 임대’ 의 바탕이 된다. 똘똘한 꼬마빌딩 건물주는 이 모든 것을 운에 맡기지 않는다.
똘똘한 건물주는 이 모든 결정을 절대 운에 맞기지 않는다.아무리 좋은 땅이라도 그 땅의 장점을 최대한 살린 건축을 하지 못하면 좋은 땅에 걸맞는 수익을 절대 얻을 수 없다. 그리고 좋은 땅과 좋은 건축이 되었다해도 임대를 아무런 고민없이 대충 운에 맡긴다면 역시 최고의 수익을 기대하기는 어렵다. 진정으로 최고의 수익을 얻고자 한다면 땅을 구하고, 건축을 하고, 최종 임대를 맞추는 마지막 순간까지 세심한 전략과 노력이 필요하다.
꼬마빌딩 공부를 제대로 하기위해서, 어떤 지역에 가더래도 그 지역에서 수익이 최고라는 꼬마빌딩을 꼭 찾아가보길 바란다. 답사를 다닐 때 꼬마빌딩을 그저 많이 보는 것이 중요한 것이 아니다. 몇개를 보더래도 '주변보다 수익이 잘 나오는 꼬마빌딩을 찾아보는 것' 이 중요하다. '입지-건축-임대' 모든 부분에서 주변 건물과 다른 차별점을 발견할 수 있을 것이다. 수익을 조금이라도 더 얻기위해 고민한 것이 무엇인지, 또 어떻게 실제 적용했는지를 보고 배워야 한다.
첫째. ‘땅’은 첫 번째 그리고, 영원한! 갈림길이다.
입지가 중요하다는 말은 숫하게 들었을 것이다. 맞는 이야기다. 좋은 땅은 상권도 좋고 접근성, 인지성도 좋은 경우가 많아서 공실 우려도 낮고 임대료도 더 받을 수 있다. 그리고 건물은 세월이 지나면서 새로 지을 수 있을지언정 땅은 한번 선택하면 파는 경우를 제외하고 바꿀 수 없다. 그만큼 땅의 선택은 꼬마빌딩 성패에서 첫 번째 선택이자, 바꿀 수 없는 영원한 갈림길인 만큼 매우 중요하다.
그런데 정말 똑똑한 투자자라면 '좋은 땅' 이라는 개념을 새로 정리해야 할 필요가 한다. 우리가 흔히 이야기하는 ‘입지’라는 것은 땅이 가지고 있는 특성중에 하나일 뿐이라는 것을 알아야 한다. 입지는 일반적으로 그 지역에서 ‘위치’의 중요성을 말한다. 하지만 땅이란 것은 ‘입지’ 와 더불어 ‘땅의 적당한 면적, 모양과 비례, 접한 도로의 크기와 숫자, 동서남북 같은 땅의 방향 등’ 다른 요소들도 매우 중요하다는 것을 놓쳐서는 안된다. 쉽게 이야기해서 아무리 좋은 A급 상권에 있는 땅이라해도 땅의 면적, 모양, 비례, 접한 도로의 향 등 다른 조건이 좋지 않으면 그 좋은 입지만큼의 효과를 제대로 살릴 수 없다. 꼬마빌딩으로 개발후 나중에 최종 임대수익을 살펴보면 오히려 B급지의 땅보다 수익이 좋지못한 경우도 종종 있다. 그렇다면 이러한 땅의 세부 조건에 따라서 과연 무엇이 달라질 수 있는지 살펴보자.
첫째, 땅의 ‘입지’ 위치에 따라 꼬마빌딩의 ‘용도’ 가 결정된다. 입지는 지역에서 땅의 위치에 대한 것으로, 쉽게 이야기해서 주거가 적당한 땅이냐, 상업시설이나 사무실이 될 땅이냐, 아니면 주거와 상업이 복합된 상가주택의 용도가 적당한 땅이냐 등 건물에 들어갈 용도를 결정짓는다. 이렇게 건물에 들어갈 용도는 직접적으로 땅의 가치, 땅값에 바로 직결된다. 그리고, 미래의 땅값 상승폭에 까지 많은 영향을 미친다.
서울 신논현역 인근 1개 블록의 꼬마빌딩들을 용도별로 색으로 구분하였다. 입지에 따라 꼬마빌딩의 용도가 달라지고 있다. (빨간색-상업건물/ 주황색-상가주택건물/ 노란색-주택건물)두 번째. ‘접한 도로의 조건’ 은 ‘건물의 높이, 층수’에 영향을 준다. 추후 자세한 설명을 하겠지만 땅을 매입후 꼬마빌딩 건물을 지으려면 여러가지 건축법을 적용해야 한다. 이때 특히 땅이 접한 도로의 폭과 동서남북 접한 방향에 따라 어떤 땅은 주변보다 더 높게 지을 수 있지만, 바로 인근 땅이라해도 더 낮게 지을 수 밖에 없는 경우도 있다. 더 높게 지을 수 있냐없냐는 결국 그 땅에 지을 수 있는 건물의 층수에 까지 영향을 미치므로 건축을 하는데 있어서 대단히 중요한 것이다.
세 번째, ‘땅의 모양, 비례’는 ‘건물의 이용 효율’에 영향을 준다. 땅은 다양한 모양을 가진다. 아무리 좋은 입지라 하더래도 이형으로 생긴 땅은 반듯한 사각형의 땅보다 당연히 효율이 떨어진다. 효율이 떨어진다는 이야기는 쉽게 이야기해서 땅면적이 넓으면 넓은 만큼 건물 면적도 크게 지을 수 있어야하는데 그렇지 못하다는 것이다. 또한 동서로 긴땅이냐 남북으로 긴땅이냐 같은 땅의 비례, 방향에 따라서도 이용효율이 달라진다. 이것또한 땅의 조건에 따라 건축에 큰 영향을 미친다.
세가지만 간단히 말하였지만 이렇게 땅의 위치, 모양, 비례, 도로조건 등 땅의 여러가지 조건은 실제 지어질 꼬마빌딩 건물에 큰 영향을 미친다. 그 이유는 꼬마빌딩 땅이 보통 100평 이하의 작은 땅들이기 때문이다. 작은 땅일수록 건축법을 적용해서 설계하는데에 많은 영향을 줌으로 한치의 면적도 버려지는 것이 없이 효율적으로 개발되어야 한다. 그리고, 이 모든 것들이 최종 임대수익에 영향을 준다.
둘째, ‘건축 어떻게 하느냐‘ 에 따라 수익이 20% 이상 차이날 수 있다.
“건축설계는 그냥 법에 맞춰서 하는거니까 거의 다 비슷하게 나오지 않아요?” 몇 년전 서울에 사는 50대 부부의 꼬마빌딩 컨설팅을 하면서 실제 들은 말이다. 이런 인식을 가지게 된 것에 대해 그분들만 탓할 수는 없다. 그동안 많은 꼬마빌딩 건물들이 공장에서 상품 찍어내듯 만들었고 지금도 도심 골목길에 줄줄이 서있는 작은 건물들을 보면 여전히 비슷한 용도의, 비슷한 구성의, 비슷한 모양의 건물이 즐비하다. 심지어 계단의 위치, 주차장의 구성, 디자인도 똑같다. 환경이 이러니 ‘건축설계는 다 비슷하다’ 란 인식을 가지는 것도 무리가 아닐 수 있다는 생각도 든다. 안타까운 일이다.
여하튼 이런 인식을 바꾸기 전에는 꼬마빌딩에서 ‘건축’은 그저 아무 경쟁력도 없는 요소일 뿐이다. 하지만 이제는 인식을 바꾸어 건축도 다양한 선택이 가능하고, 그 선택에 따라 수익에 많은 영향을 미친다는 것도 알아야한다. 적극적으로 고민해서 건축한다면 수익의 20% 이상도 차이가 날수 있다는 것을 알아야한다. 어떻게 다양한 선택이 가능한지 예를 보겠다.
어떻게 이렇게 같을 수 있을까? 경쟁력을 가지려면 건축도 차별화 되어야 한다.우리가 꼬마빌딩 땅들에서 적용 가능한 건축용도는 생각보다 선택이 넓다. 쉽게 설명하면 주거, 근생, 사무실 모두가 선택가능하다. 건물유형으로 크게 나누어도 원, 투, 쓰리룸 같은 임대형 주거로 구성된 전체 주거건물도 가능하고, 전체가 근생이나 사무실로만 이루어진 전체 상가 건물도 가능하다. 또한 주거와 근생, 사무실 같은 두가지 이상의 용도가 복합된 상가주택 건물도 가능하다. 또한 이러한 각각의 용도를 몇 개층씩 구성할지 하는 것도 어느정도 전문가의 법적인 검토를 통해 선택이 가능하다. (설명을 쉽게하기 위해 다세대, 다가구 등의 법적 용어와 해석 등은 논하지 않겠다) 그렇다면 이러한 다양한 건축의 유형은 어떤 식으로 결정될까?
우선 첫 번째로 입지를 반영해야한다. 예를 들어 주거지 입지에서는 전체가 임대형 주거로 된 건축이 임대에 유리할 것이다. 주거지와 상권지역이 만나는 입지는 저층은 상가, 위층은 주택으로된 복합용도의 꼬마빌딩을 생각해볼 수도 있다. 전체를 임대형 주택으로 만들기로 했다면 그 안에서 또 다양한 선택이 가능하다. 모두 원룸으로만 설계를 할 수도 있고, 또는 투룸으로만 설계할 수도 있고, 원룸과 투룸, 혹은 쓰리룸까지 섞은 설계를 할 수가 있다. 더 나아가서 미래의 상권변화나 각각 입지의 특징에 따라서 또 다른 다양한 선택이 가능하다. 여하튼 이 모든 것을 투자자의 판단에 따라 선택가능하고 당연히 그 선택에 따라 미래의 최종 수익도 달아진다.
다양한 용도, 다양한 디자인의 꼬마빌딩 모습. 이 모든 것이 가능하고 또 선택할 수 있다.결국 중요한 것은 '꼬마빌딩 건축은 건물주가 능동적으로 다양한 선택을 할 수 있다' 는 사실이다. 그리고, 당연히 그 선택에 따라 수익이 달라진다. 그런데 많은 예비건물주들은 이러한 중요한 선택을 건축설계사무소가 건축법에 맞추어서 알아서 하는 것, 옆건물이 이렇게 지었으니 여기도 당연히 그렇게 지을 수 밖에 없는 것 정도로 편하게 생각하거나 착각한다. 그래서 직접 고민하려고 하지않고 주변의 부동산중개사무소나 시공회사의 판단에 전적으로 맡기는 경우도 있다. 하지만 이것은 수익에 절대적인 영향을 주는 중요한 판단요소로 한번 결정하면 바꾸기가 매우 어려워진다. 그러니 그 만큼 중요하고 예비건물주가 직접 신중하게 검토해서 결정해야한다. 물론 주변의 의견을 들을 수는 있다. 그러나 근본적으로 직접 결정한다는 생각을 하고 고민해야한다.
실제로 몇 년전 서울 신림동에서 너도나도 너무나 원룸 건물만을 많이 지어서 공급 포화상태가 된 적이 있다. 공실이 넘치고 임대료는 턱없이 떨어졌다. 이때 몇몇 1.5룸이나 투룸을 가지고 있는 꼬마빌딩이 귀한 대접을 받은 적이 있다. 옆에 건물들이 모두들 원룸을 짓는다고 그것이 최선이고 다 잘될거라고 안일하게 생각하면 안된다. 수요와 공급량, 그리고 미래를 알아보고 어떻게 짓는게 나을까 고민하는 것. 그런 것들이 건축전략이고 수익과 직결된다.
셋째, ‘임대’ 운에 맡긴다? NO! 전략에 따라 건물가치가 달라진다.
‘스세권’ 이란 말을 들어본 적이 있는가? 스세권은 스타벅스가 입점한 상권이란 말로 상권이 살아나고 집값이 오른다는 의미로 통용된다. 스타벅스 매장이 있다는 것 자체가 상권에 일종의 프리미엄으로 작용한다는 것이다. 10년후를 바라보고 입점위치를 선택한다는 스타벅스는 장기계약을 하기 때문에 건물주가 오히려 모셔오기 위해 경쟁까지하는 치열한 우량임차인이다.
이러한 우량 임차인이 꼬마빌딩에는 없을까? 있다. 대표적인 것이 편의점이라 할 수 있다. 편의점은 24시간 오픈을 하기 때문에 항상 밝은 건물이미지를 유지 할 수 있다. 또 영업권보호를 위해 일정거리안에서는 중복 오픈을 할 수 없기 때문에 폐업률도 낮다. 그래서 편의점이 입점한 꼬마빌딩은 가치가 높은 만큼 가격도 비싸다.
편의점이 있는 꼬마빌딩은 다른 업종 점포가 있는 꼬마빌딩보다 가치가 높다.그렇다면 이런 우량업종은 아무 곳에나 빈 점포가 있는 곳에 들어가는 걸까? 아니다. 생각이 있는 건물주들은 이러한 우량업종의 점포를 유치하기 위해서 보이지 않는 적극적인 노력을 하고 있다. 일부 건물주의 경우 편의점을 임점시키기 위해 본사 영업팀을 먼저 직접 만나서 상담하기도 하고, 주변에 신축 꼬마빌딩 건물이 많아 입점경쟁이 예상될때는 선점을 위해 공사기간을 서두르기도 한다.
임대전략이란 것은 업종에만 국한될까? 그렇지않다. 길을 가다보면 비슷한 입지의 건물인데도 1층 점포를 분할하는 방법이나 점포의 개수가 다른 것을 보았을 것이다. 똑같은 면적인데 누군가는 1개의 점포로 임대를 주지만 누군가는 3개의 점포로 나누어서도 문제없이 임대하여 수익을 더 올리기도 한다. 이런 판단 모두가 수익과 직결되는 것이다.
간단한 예를 들었지만 이외에도 다양한 임대전략은 좋은 땅, 좋은 건축 못지않은 수익의 중요한 결정요소라는 것을 알 수 있다. 생각이 없는 건물주는 앉아서 기다리지만 똘똘한 건물주는 임대도 전략이라 생각해서 자신의 건물가치를 스스로 높인다.
