생각보다 다양한... 꼬마빌딩 종류 & 투자방법
꼬마빌딩이라고 하면 건물 전체가 '원룸 건물' 혹은 '사무실 건물' 같은 것으로 고정 관념을 가진 사람들이 생각외로 많다. 하지만 이것은 잘못된 생각이다. 꼬마빌딩의 종류는 생각보다 훨씬 다양하고, 이 모든 것은 투자자가 직접 선택할 수 있는 영역의 것이다.
따라서, 내 꼬마빌딩의 용도를 어떻게 구성할지를 주체적이고 적극적으로 생각해야한다. 꼬마빌딩의 용도를 결정하는 것은 사업 승패를 결정짓는 아주 중대한 결정이기 때문이다. 앞서 이야기 했지만 부동산 중개사무소든 건축설계사무소든 시공업체든 이런 중요한 결정은 그들에게 맡길 일이 아니라고 생각해야 한다. 의견을 듣되 자신이 최종 결정해야 한다고 애초에 생각하길 바란다.
건축사인 필자가 이런 이야기를 하는 이유는, 꼬마빌딩 건축설계를 의뢰하는 예비건축주을 만나보면 의외로 자신의 꼬마빌딩을 어떤 식으로 구성할지 아예 생각이 없거나, 큰 고민 없이 쉽게 이야기하는 경우를 많이 보았기 때문이다. 일단 건축주는 그것이 법적으로 가능하든 가능하지 않든 원하는 요구사항이나 목표를 가지고 있어야한다. 그것을 검토하고 현실적으로 가능하게 하는 것이 필자같은 전문가의 몫이다. 혹시 가능하지 않거나 조정해야 한다면 협의하고 조정해서 보완책을 찾으면 될 일이다. 아무런 전략이나 목표없이 투자하는 것보다 훨씬 만족도도 높고 성공확률도 높을 수 밖에 없다.
꼬마빌딩의 다양한 종류
1) 상가 건물
건물 전체를 상가로 임대하는 물건. '통상가'로 불리기도 한다. 전체가 상가이므로 대개 역세권이나 주요 스트리트 상권 등 활성화된 상권지역에 밀집된 꼬마빌딩이다. 전체를 상가로 임대하여 높은 수익을 올린다.
2) 사무실 건물
건물 전체를 사무실로 쓰는 꼬마빌딩. 오피스 지역 입지이거나 강남의 경우 주택가 안에도 이런 사무실로만 지어진 꼬마빌딩이 꽤 많이 있다. 사무실은 건물관리가 양호해서 시설물도 깨끗하게 유지할 수 있다.
3) 상가 + 사무실 복합건물
저층(보통 1~2층이지만 상황에 따라 층의 축소, 확대도 가능하다)은 상가 점포로 임대하고, 상부층은 사무실로 사용하는 형태이다. 전체가 활성화된 상권지역보다 저층 상권만 활성화된 입지일 경우 적용된다.
4) 상가 + 주택 복합건물
'상가 주택' 이라고 불리기도 한다. 저층은 상가 점포로 임대하고 나머지 상부층을 주택으로 만들어서 임대를 한다. 저층 상권이 활성화된 기존 도시지역의 동네상권이나 주택가, 혹은 신도시 꼬마빌딩인 이주자택지가 상가주택으로 구성되어 있다. 상부의 주택(보통 원룸, 투룸 혹은 쓰리룸 등)도 모두 임대를 하거나 필요에 따라서 최상층에 주인이 직접 거주하기도 한다.
5) 주택 건물
꼬마빌딩하면 가장 먼저 떠오르는 형태이다. 주택을 임대해서 수익을 올리는 꼬마빌딩으로 입지, 시장상황에 따라서 원룸, 1.5룸, 투룸, 쓰리룸 등을 적절히 구성해야한다. 주택가에 위치하고 있으며 꼬마빌딩 땅 중에서는 상대적으로 투자 금액이 낮은 경우가 많다. 전체가 주택으로 구성됨으로 관리할 내용도 상대적으로 많다.
(꼬마빌딩의 주택은 법적으로 '단독주택, 다가구주택, 다세대 주택 등' 으로 구분된다. 어떤 주택형태를 적용할 것이냐에 따라 건축법, 세법 규정도 다르므로 전문가와 상담이 필요하다)
6) 상가 + 사무실 + 주택 복합건물
모든 용도를 복합적으로 다 넣은 꼬마빌딩이다. 입지에 따라서 다양한 임차인의 입주가 가능한 경우 구성될 수 있는 형태다. 주택을 최상층에 두어서 단독주택처럼 건물주가 직접 거주하기도 하고 임대를 주기도 한다.
TIP) 꼬마빌딩에 들어가는 '상가 점포나 사무실' 은 건축법적으로 모두 '근린생활시설' 에 해당됨으로, 임차인이 들어오는 상황을 보면서 쉽게 조정할 수 있다. 그러나 '주택' 은 공사내용, 법적내용이 다르므로 추후에 주택이던 것을 상가나 점포로 조정하거나 반대로 조정하는 것은 상황에 따라서 가능할 때도 있지만 때로는 불가능하기도하고 쉬운 일이 아닐때도 있다. 오랜 미래 시간동안 임대가 원활하게 나가게 하기위해서는 입지, 시장 상황, 나의 환경 등을 반영해서 신중하게 용도를 결정해야 한다.
꼬마빌딩의 다양한 투자방법
'꼬마빌딩에 투자한다' 는 것은 꼬마빌딩이라는 부동산을 통해 수익을 얻는다는 것이다. 그래서 꼭 신축을 해야한다거나 리모델링 해야한다거나 언제 매각해야한다라는 법은 없다. 각자의 상황에 따르되 어떤식으로든 수익을 얻을 수 있다면 성공적인 투자라고 할 수 있다. 현재 시장에서 이루어지고 있는 꼬마빌딩의 다양한 투자방법에 대해 알아보자.
1) '신축' 후 매각 혹은 장기보유
건물이 없이 비워져 있는 땅을 매입하거나, 기존 건물이 있다해도 새로 건물을 짓는 것이 더 좋겠다 판단되는 경우 철거하고 신축을 한다. 신축후 가치를 더 높여서 바로 매각하여 시세차익 수익을 얻기도하고, 장기적인 전망이 좋을 경우 장기 보유하면서 임대수익과 더큰 시세차익을 목표로 한다.
2) '리모델링' 후 매각 혹은 장기보유
기존 건물이 있을 경우 내외관 공사, 증축, 개보수, 용도변경 등 리모델링을 통해 수익성을 개선한다. 신축보다는 상대적으로 공사비용이 적게 듬으로 비용절감 장점이 있으나, 때로는 가치상승에 있어서 신축이 더 유리한 경우도 있슴으로 신중하게 판단해야한다. 신축과 마찬가지로 리모델링후 가치를 더 높여서 바로 매각하여 시세차익 수익을 얻기도하고, 장기 보유하면서 임대수익과 더큰 시세차익을 목표로 하기도 한다.
3) '기존 상태 보유' 후 매각
지하철 개통, 지역 개발 등 호재 이슈에 따라 시세차익 예측이 되는 경우, 주변의 꼬마빌딩 땅이나 건물을 사서 기존 상태로 보유후 적당한 시기에 매각하여 시세차익 수익을 얻는 것을 목표로 한다. 신축이나 리모델링처럼 공사비는 들지않으나 매입 자금준비시 금융대출에 제한이 있을 수 있슴으로 자금계획에 유의해야한다. 기존 건물의 임대수익이 미비한 경우 임대수익을 기대하기는 어려움으로 단기 매각, 시세차익 확보로 추진하는 경우가 많다.
4) '직접 거주' , '직접 시설 이용' 그리고 '증여'
매입한 꼬마빌딩에 주택을 만들어서 직접 거주한다든가, 상가점포든 사무실을 직접 이용하면서 사업소득을 올리는 것도 좋은 투자방법이라 할 수 있다. 그리고, 이렇게 장기적으로 꼬마빌딩을 활용한후 매각을 할 수도 있지만, 좋은 위치거나 상황이 된다면 증여를 통해 꼬마빌딩 수익을 자식들에게 되물림하기도 한다.
