하마터면 부동산 경매 시작도 못할 뻔했다. (연재 예고
부동산 초보자를 대상으로 한 묻고 답하기.
부동산 경매 투자를 1년 넘게 진행을 하면서 "나는 30살에 경매를 시작해 40살에 은퇴를 꿈꾼다."라는 책을 썼습니다. 그러면서 책이 출판되고 많은 분들께서 관심을 가져주시고, 메일이나 블로그를 통해 질문을 많이 주셨습니다.
따라서 그러한 질문들에 대한 답변을 하나씩 짚어내고자 합니다.
제목은 가제입니다. 하마터면 부동산 경매 시작도 못할 뻔했다.
경매 투자를 시작하지 못하시는 분들 중 대부분은 어떻게 시작해야 하는지 모르고, 시작을 하더라도 그 이후에 일어날 일들을 예측하기 어려워하십니다.
저도 많은 경험을 하지 않았습니다. 그래도 1년이라는 기간 동안 다세대주택부터 아파트, 수익형 부동산 등 여러 건을 낙찰받아 좋은 투자 방향으로 진행하고 있습니다. 이런 제 경험이 모두 정답 일수는 없습니다. 워낙 케바케(케이스-바이-케이스)이기 때문입니다. 예를 들어 똑같은 부동산 경매 물건이 나오지도 않고, 만약 같은 물건이 나온다고 하더라도 2013년 하고, 현재의 부동산의 시세와 분위기는 다릅니다. 대출, 명도도 마찬가지입니다. 하지만 기본은 같습니다. 경매 투자 경험이 많으신 분들은 각자의 노하우를 가지고 계십니다. 저도 저만의 노하우를 만들어 가고 있는 중입니다.
구성을 짜면서 제가 그동안 투자를 진행하면서 어려워했거나 궁금했던 부분들이 있었습니다.
총 6장으로 만들었습니다.
1장. 경매 무엇부터 시작해야 하나요?
1장에서는 경매 투자를 시작하기 전 어떤 마인드, 어떤 준비물들이 필요한지에 대해서 이야기를 풀어나갈 예정입니다.
2장. 경매 리스크가 크지 않나요?
2장은 가장 많이 질문을 받은 항목이었습니다. 경매 투자는 왜 리스크를 줄일 수 있는지에 대해서 살펴볼 예정입니다.
3장. 물건 분석 어떻게 해야 하나요?
3장에서는 물건 분석이 어렵게 느껴집니다. 저는 지금도 물건 분석을 완벽히 해낸다고 할 수 없습니다. 하지만 완벽한 물건 분석이 좋은 물건을 무조건 받는다는 보장도 없을뿐더러 기본적인 물건 분석만 하더라도 좋은 물건을 받을 수 있다는 점을 말씀드리겠습니다.
4장. 경매는 팔려야 돈이 되는 거 아닌가요?
지난 5월에 한국경제를 통해 인터뷰를 하게 되었습니다. 인터뷰 당시에는 4장에 대한 내용을 풀어내지 않았더니 궁금해하시는 분들이 많았습니다. 기사의 댓글을 참고하여 내용을 풀어나갈 예정입니다.
5장. 세금을 빼고 나면 남는 게 없지 않나요?
부동산 경매 투자는 수익을 남기는 것입니다. 따라서 세금이 어디로 얼마큼 빠져나가는지 궁금해하시는 분들이 많아서 5장에 넣었습니다.
6장. 낙찰받고 직접 인테리어를 한 사례를 보여주세요.
인테리어가 부동산 매매와 임대에 큰 영향을 주고 있고, 6장에서는 투자에 대한 수익률까지 공개를 할 예정입니다.
저는 개인적으로 컨설팅을 하지 않습니다.
컨설팅을 할 자격도 되지 않습니다.
이 점 양해 부탁드립니다.
- 목차 소개 -
프롤로그
1장) 경매 무엇부터 시작해야 하나요?
(1) 경매를 시작하기 앞서 준비물은 무엇인가요?
(2) 어떤 지역을 살펴봐야 할까요?
(3) 얼마를 모으고 시작해야 하나요?
(4) 소액 자본으로 투자할 수 있는 것은 무엇인가요?
(5) 경매 공부는 어떻게 시작해야 하나요?
2장) 경매 리스크가 크지 않나요?
(1) 요즘 부동산 시장이 안 좋다는데 괜찮을까요?
(2) 경매는 시간 소모가 많지 않나요?
(3) 빌라(다세대 주택)는 팔리지 않으면 어쩌나요?
(4) 상가를 받았는데 공실 기간이 길면 어쩌죠?
(5) 명도는 너무 힘든 거 아닌가요?
(6) 피해야 할 물건은 무엇인가요?
(7) 위반건축물은 피해야 하는 거 아닌가요?
(8) 경락잔금 대출은 어떻게 받아야 하나요?
(9) 경매 낙찰 후 진행 절차는 어떻게 되나요?
3장) 물건 분석 어떻게 해야 하나요?
(1) 주거용 부동산 임장은 어떻게 해야 하나요?
(2) 수익형 부동산 임장은 어떻게 해야 하나요?
(3) 권리 분석, 그게 뭔가요?
(4) 권리 분석이 쉬운 물건은 돈이 안 되는 거 아닌가요?
(5) 좋은 물건은 어떻게 찾나요?
(6) 말소기준 권리란 무엇인가요?
(7) 대항력 있는 임차인은 위험한 건가요?
(8) 유치권이라고 쓰여있는 건 전부 피해야 하나요?
(9) 전세권자는 무엇인가요?
(10) 전입세대 열람이 중요하다는데 무엇인가요?
(11) 건축물대장은 어떻게 보나요?
(12) 매각물건명세서는 어떻게 보나요?
(13) NPL 이란 무엇인가요?
(14) 대법원 경매 사이트와 유료사이트의 차이점은 무엇인가요?
4장) 경매는 팔려야 돈이 되는 거 아닌가요?
(1) 인테리어는 어떻게 해야 하나요?
(2) 내 손으로 직접 인테리어를 어디까지 할 수 있을까요?
(3) 인테리어를 가성비 좋게 하려면 어떻게 해야 하나요?
(4) 업체에 맡기려면 어떻게 해야 하나요?
(5) 부동산에 내놓았는데 잘 매매가 안되는데 어떻게 해야 하나요?
(6) 부동산에 내놓았는데 잘 임대가 안되는데 어떻게 해야 하나요?
5장) 세금을 빼고 나면 남는 게 없지 않나요?
(1) 양도세는 무엇인가요?
(2) 양도세를 줄일 수 있는 방법이 있나요? (1) - 필요경비
(3) 양도세를 줄일 수 있는 방법이 있나요? (2) - 공동투자
(4) 낙찰받고, 취득세는 어떻게 되나요?
(5) 재산세가 많지 않나요?
6장) 낙찰받고 직접 인테리어 시공한 사례를 보여주세요.
(1) 위반건축물 철거 및 내부 리모델링 연희동 나 홀로 아파트
(2) 가성비 좋은 인테리어 - 인천 반지하 다세대 주택
(3) 20년 된 다세대 주택 - 미아동 다세대 주택
(4) 소방법을 무시할 수 없다 - 성남 아파트형 공장
내용의 콘텐츠가 많아 꽤 오랜 시간 동안의 연재가 필요할 것입니다.
그리고, 현재 직장을 다니고 있기 때문에 글을 쓰는데 조금 더 벅찰 것 같습니다.
하지만 응원해주십시오.
댓글로 응원해주시면 열심히 써서 경매 투자에 1이라도 도움이 되도록 하겠습니다.
