하마터면 부동산 경매 시작도 못할뻔(3)
1장) 경매 무엇부터 시작해야 하나요?
(2) 어떤 지역을 살펴봐야 할까요?
경매를 시작하겠다고 마음을 먹고 나서 경매정보 사이트에 접속을 하였습니다. 좋은 물건을 찾아야 하는데 도통 어떤 물건을 찾아야 하는지 몰라서 헤매는 경우가 있습니다. 저도 경매 투자를 처음 배우면서 여러 물건을 뽑으려고 노력을 하면서 안 좋은 물건도 많이 찾게 되었습니다. 그러면서 처음으로 물건을 뽑게 된 건 제가 살고 있는 지역에 물건을 찾았습니다. 부동산 경매 투자는 미래의 시세를 예측하여 투자를 하는 것이 아니고, 현재 시세보다 싸게 사서 적정한 가격에 파는 것입니다. 따라서 어느 지역이든 가격이 싼 물건이면 좋은 투자 물건이 될 수 있습니다.
내 주변 물건을 찾아라
내가 살고 있는 지역이나 직장을 다니거나 혹은 자주 이동하는 경로에 있는 물건을 찾아보는 곳이 좋습니다. 저는 경기도 광주에 살고 있으며, 직장은 송파로 다니고 있습니다. 그리고 거래처를 통해 수도권 지역에 종종 가고 있습니다. 일주일에 1번 이상은 방문합니다. 서두에 말씀드렸다시피 어느 지역이나 투자를 할 수 있는 물건은 있습니다. 그리고 강남권이나 인기 있는 지역, 소위 말해서 투자자가 많이 몰리는 지역은 오히려 경쟁이 심하여 경매로 좋은 가격으로 받을 수 없다면 좋은 투자를 한 게 아닐 수 있습니다. 미래를 예측해서 시세만큼 가격을 주고 산다면 부동산 경기가 안 좋을 때 현금흐름이 급격히 안 좋아질 수 있습니다. 내 주변에 있는 물건은 언젠가는 나오게 되어 있습니다. 내 주변 물건들은 꾸준히 부동산 상태를 보고 있을 수 있기 때문에 어디에 공실이 많은지 혹은 지나가다가 부동산 중개소 앞에 붙어있는 시세들을 얼추 예측할 수 있습니다. 따라서 시세 파악에도 용이하고, 중개소 입장에서도 동네 사람이라고 하면 좀 더 호의적일 수 있습니다. 또한, 물건을 낙찰받기 전 임장활동과 낙찰받은 후 명도, 인테리어 등 물건에 직접 가는데 용이합니다. 만약 서울에 살고 있는 직장인이 부산에 있는 물건을 받았다면 명도할 때마다 멀리 가야 하는 큰 수고를 들여야 합니다.
그래도 서울이면 좋다
서울에 부동산은 타 지역보다 가격 방어가 잘 되는 곳입니다. 지난 부동산에 대한 규제로 인해 일부 지역에 부동산 시세가 하락이 있었습니다. 하지만 서울은 타 지역에 비해 하락폭이 미비한 수준이었습니다. 결국엔 서울엔 수요가 꾸준히 있을 것입니다. 그래서 현재 주변 지역에서 물건을 도저히 못 찾겠다면 서울 위주로 물건을 검색해보시는 걸 추천합니다. 서울에도 투자 물건은 매우 많기 때문에 옥석을 잘 가려낸다면 좋은 수익률을 낼 수 있습니다.
피해야 할 지역은 없다
부동산 경매는 무조건 싸게 사서 제값에 파는 것을 목표로 삼아야 합니다. 집 내부를 볼 수 없고, 명도까지 해야 하는 상황이기 때문에 명도비를 측정하는 등 매입 이외에 들어가는 비용이 있습니다. 그러니 내가 접근할 수 있는 지역의 물건이라면 싸게 매입을 해야 합니다. 저는 서울 이외의 물건은 거의 2번 이상 유찰된 물건들을 봅니다. 서울이 아니어서 매매가 안된다면 그만큼 더 싸게 팔면 됩니다.
그렇다면 싼 물건은 어떻게 찾아야 할까요?
시세보다 감정가가 낮은 물건을 찾으면 도움이 될 수 있습니다. 경매 투자의 핵심은 물건 조사입니다. 아무리 물건이 좋다고 하더라도 물건에 대한 시세 조사가 완벽히 되어 있지 않는다면 그 물건은 리스크를 가지고 출발하는 것입니다. 따라서 정확한 시세를 파악한 상태에서 시세보다 낮게 잡힌 감정가를 알아봅니다. 그 이유는 입찰할 수 있는 폭이 넓어지기 때문입니다. 시세가 3억이고, 2억 5천에 감정가가 잡혀서 한번 유찰되면 2억입니다. 그러면 2억에서 2억 5천까지도 물건의 입찰가를 선정할 수 있어 보다 확률 높은 낙찰을 할 수 있습니다.
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