1장. 경매 무엇부터 시작해야 하나요?
(3) 얼마를 모으고 시작해야 하나요?
나는 서른 살이 되던 2018년 2월에 처음으로 부동산에 관심이 생겼다. 불과 1년 전 이야기다. 그전까지 부동산은 막연히 돈이 많이 들어가는 투자 방법이라고 생각했다. 수중에 돈이 없던 나에게 부동산 투자로 돈을 벌 수 있다는 것은 완전 딴 세상 이야기라고 생각했다. ‘부동산은 부자들만이 할 수 있는 투자 방법이잖아. 나이도 어린 나 같은 서민이 무슨 부동산이야.’라고 생각할 수밖에 없는 빈자의 마인드로 하루하루를 보냈다.
늘 부자가 되고 싶다는 마음을 가지고 있던 나는 대학을 졸업하자마자 취업보다는 창업을 택했다. 어설프게 회사 다니면서 상사의 눈치를 보고 언제 잘릴지 몰라 안절부절못하는 삶보다는 차라리 창업이 낫겠다 싶었다. 친구와 함께 고속도로 휴게소에서 추로스를 파는 작은 가게를 오픈했다. 본격적으로 장사를 시작하기도 전에 나는 보기 좋게 실패를 맛봐야 했다. 창업에 대한 준비 시간도 짧았고, 자본금도 없었으며 경험 또한 부족했다. 오직 젊다는 패기만 믿고 시작한 일이었는데 친구와 나는 가게를 접어야 했다.
너무나도 궁금했다. 사람들은 어떻게 부자가 되는지 그리고 어떻게 하면 나도 부자가 될 수 있는지 매일 고민했다. 경제뉴스를 보고 있던 나는 사람들이 부동산으로 돈을 벌고 있다는 기사를 뒤늦게 접하고 나서 도대체 어떻게 부동산으로 돈을 벌고 안정적인 삶을 살고 있는가에 관한 부동산 관련된 책 몇 권을 바로 구입해서 읽었다.
부동산 관련 지식이 전무했던 나는 부동산 취득 방법의 하나인 ‘경매’에 대해 알게 되었고 유튜브와 책을 통해 경매에 대한 지식을 쌓기 시작했다. 인터넷에는 경매에 대한 수많은 정보가 있었다. 경매에 대한 용어부터 생소했고 마치 법전을 공부하는 듯한 어려움을 겪었다. 용어가 익숙해질 때까지 책을 보다가 ‘권리 분석’에 대한 궁금증이 생겼다. 그러던 중 재경사(재테크로 경매를 하는 사람들)이란 카페에 내가 원하는 내용의 답변을 찾을 수 있었다. 우연히 가입한 인터넷카페에 올라와 있는 내용들을 죽 살펴봤다. 카페에는 나처럼 완전 경매 초보자들이 실제로 투자를 성공한 사례들이 많이 올라와 있었다. 그때부터 나의 가슴속에 하나의 불씨를 지폈다. ‘아, 나도 할 수 있겠구나. 까짓것 한번 해보자’라고 생각하며 작은 부자의 꿈부터 꿨다.
1000만 원으로도 가능하다.
부동산 투자는 레버리지를 적극적으로 활용할 수 있는 투자 방식이다. 경매 투자에는 경락잔금 대출이라는 것이 있다. 이러한 대출을 충분히 알아본다면 적은 금액으로도 투자를 할 수 있다. 부동산을 시작하기 전 대부분의 사람들은 정말 소액으로도 부동산 투자가 가능한가 의문점이 생긴다. 필자 역시 부동산 투자를 하기 전에는 같은 생각을 가지고 있었다. 그리고 하나씩 공부를 해가면서 느끼는 것들이 많았으며, 지금은 소액으로도 경매 투자를 할 수 있다는 게 확실해졌다.
본 물건은 인천 주안동에 위치한 다세대 빌라이다. 전용면적은 9평이며, 최초 감정가는 5600만 원에서 2700만 원으로 떨어진 상태이다. 그만큼 물건이 인기가 없어서 떨어졌을 수도 있겠지만 이런 물건 중에서 의외로 실제 임장을 가보면 좋은 것들이 있다. 좋은 물건이란 가치를 잘 받고, 매매도 잘 되는 물건이라고 판단하고 있다.
은행마다 대출 기준은 다르긴 하나 현 지역에서는 경락잔금대출을 80%로 기준을 잡고, 시세는 감정가 그대로인 5600만 원으로 설정하였을 때 실 투자 현금은 770만 원밖에 되질 않는다.
은행에 저축했을 때 금리보다는 괜찮은 수익률이다. 물론 정확한 시세 조사를 해보고 입찰을 해야 리스크를 최대한 줄일 수 있지만 이번에는 지역적인 분석이나 시세를 정확하게 파악하지 않은 상태에서 현금 투자가 얼마큼 들어갔는지만 확인해보면 좋을 것이다. 실제로 필자가 처음 투자했던 경기도 광주의 다세대 물건은 현금 투자가 없었고, 오히려 90만 원의 현금이 추가로 들어오는 상황으로 만들어졌다. 지금 당장 현금이 많지 않더라도 충분히 레버리지를 활용하여 투자를 할 수 있기 때문에 경매 투자를 적극 추천한다.
