1계급 특진할 지역구 동대문구(feat, 미래의 마포)
동동 동대문을 열어라
안녕하세요 투자자 순수보이입니다.
오늘은 동대문구 아파트를 소개해드리려고 합니다.
동대문구는 천지개벽이 될 곳입니다. 왜 그런지 설명드리겠습니다.
동대문구는 서울 동북권에 위치해 있습니다.
종로구와 중구와 바로 맞닿아 있어, 버스로도 쉽게 서울 주요 업무지구로 접근가능합니다.
동대문구에는 중앙에 1호선, 경의중앙선이 흐르고 위쪽 외곽에 6호선, 아래쪽에 5호선과 2호선이 흐릅니다. 2 호서는 분기되는 가짜 2호선으로 성수역에서 갈아타야 합니다.
그리고 리치고 사이트에서 볼 수 있는 재개발 재건축 현황 지도인데요
전반적으로 진행되고 있는 구역들이 굉장히 많습니다.
자세히 보시면 진행단계도 모두 중반 이상이므로 점차 새 아파트가 들어올 예정입니다.
특히 위쪽 이문동에는 7천 세대가 넘는 세대의 신축단지들이 내년 25년에 들어올 예정입니다.
이문동은 원래 빌라 다가구로만 이루어진 생활권이었습니다. 아파트가 없다시피 한 곳입니다.
아파트가 없는 생활권은 기본적으로 아무리 신축 빌라, 신축 다가구 건물이 들어와도 10년도 안돼서 노후화 및 슬럼화가 진행됩니다. 환경이 안 좋아지는 것이죠
그렀던 곳에 7천 세대의 규모의 신축단지들이 들어온다면 어떻게 될지 상상되시나요?
마포구, 강동구 같은 곳들을 살펴보면, 동대문구 이문동도 반드시 좋아질 거라고 생각됩니다.
사실 멀리서 찾을 필요도 없습니다. 동대문구의 전농동과 답십리동만 봐도 알 수 있습니다.
래미안 크래시티, 동대문롯데캐슬노블레스, 래미안 미드카운티, 래미안 위브 등등..
이곳도 이미 천지개벽한 곳이죠?
전농 답십리의 지도만 봐도 천지개벽이죠?
동대문구는 앞으로 눈에 띄게 좋아질 곳입니다.
앞서 말씀드린 이문동이 가장 빠르게 좋아질 거고요,
그다음은 제기동 용두동 청량리동입니다.
천지개벽할 동대문구에서 어떤 단지를 고르면 돈을 벌 수 있을지 지금부터 선정해 보겠습니다.
첫 번째로 이문동의 이문 e 편한 세상입니다. 25평 8억 초반대로 계단식에 방 3개 화장실 1개입니다.
바로 앞에 1호선 신이문역이 있습니다. 지상철이라서 소음이 좀 있을 테지만,
지하철이 멀리 있는 조용한 곳이 좋을까요?
소음이 있어도 바로 앞에 역이 있는 게 좋을까요?
가격적으로는 당연히 역세권이 좋겠죠?
1호선이기 때문에 중구권 업무지구로 빠르게 이동할 수 있습니다.
이문초등학교가 바로 앞에 있고요,
위쪽에는 래미안아트리치라는 성북구 신축단지가 있습니다.
래미안아트리치는 가격대가 9억 중 후반입니다. 이문대림이 1억 이상 싸니 가성비 느낌이 나지요?
아트리치옆에 코오롱은 5.5억이 최저가네요, 여기는 방 2개짜리 복도식입니다.
계단식과 복도식, 방 3개와 방 2개인 물건구조로 인해서 가격차이가 날 수밖에 없습니다.
그리고 앞서 말씀드린 이문동의 7천 세대 대규모 재개발 구역이 근처입니다.
새 아파트가 바로 앞에 우르르 들어오면?
이문 대림의 가격이 긍정적인 영향을 받지 않을까요?
지금 25년 초반에 들어올 래미안라그란데가 최저가 9.3억입니다.
래미안아트리치랑 같네요?
앞으로 동대문구의 대장급 단지가 될 라그란데의 가격이 아트리치와 같이 갈까요? 무조건 비싸지겠죠?
그럼 아트리치도 자극받고, 그 옆에 있는 이문 e편한도 자극받겠죠?
이문 e 편한이 동대문구내에서는 외곽에 위치하고 있지만,
천지개벽될 생활권 내에 있어서 선정했습니다.
가격 상승의 여지가 높고, 제가 말씀드린 호재를 떠나서
기본적으로 역세권이면서 초등학교가 바로 앞에 있기 때문에 기초입지가 좋은 곳입니다.
실거주로도 투자로도 모두 의미 있는 곳이라고 생각합니다.
두 번째 단지는 용두동 신동아 아파트입니다
26평 7.8억이고 방 3개 화장실 1개 계단식입니다.
이문동과 반대로 용두동은 동대문구 가장 왼쪽 편에 위치해 있습니다.
동대문구에서 왼쪽이 좋을까요 오른쪽이 좋을까요?
저는 왼쪽이 훨씬 좋다고 생각합니다. 중구 업무지구로 접근성이 매우 좋기 때문입니다.
그리고 가짜 2호선이지만 신설동역과 용두역 사이에 있고, 1호선도 타기 쉽습니다.
여차하면 진짜 2호선인 성동구의 상왕십리역까지도 버스로 한 번에 접근가능합니다.
초역세권은 아니지만 600미터 정도만 가면 양쪽 역에 갈 수 있기 때문에 나름 역세권이라고 보시면 됩니다.
위치적 교통입지적 요소가 좋은 단지죠?
하지만 단점도 있습니다. 용두초등학교를 가야 하는데 멀고, 가는 길이 별로 좋지 않습니다.
공업사도 많고 용두동 분위기가 낙후된 느낌이 강합니다.
신동아 아파트 자체도 빌라 다가구 숲에 들어가 있는 모양입니다.
입지는 좋은데 주변 환경이 떨어지는 곳입니다.
그런데 건너편에 있는 e 편한 청계센트럴포레는? 11억 후반에 가격이 형성되어 있네요,
신동가가 입지 대비 가격이 너무 낮게 형성되어 있다고 생각합니다
동대문에 20평대 단지중 신동아보다 싼 단지들도 있긴 합니다.
그 단지들 대비 신동아가 6-7억대 중에서는 위치적인 장점이 좋은 곳이라고 생각해서 추천드립니다.
마지막으로는 장안동 동대문더퍼스트데시앙입니다
2019년식 신축이고 24평 8.4억입니다. 신축이니 방 3개 화장실 2개 계단식입니다.
데시앙은 동대문구 20평대 신축 중에서 10억을 넘지 않는 거의 유일한 곳입니다.
사실 휘경동에 휘경해모로프레스티지가 8.4억에 있는데, 여기는 세대수가 적어서 제외시켰습니다.
이 두 단지를 제외하면 동대문구 신축급 단지들은 모두 10억이 넘습니다.
서울에서 신축단지를 8억대에 잡을 수 있는 곳은 손에 꼽는다는 사실, 알고 계신가요?
그런데 장안동 데시앙은 주변에 지하철이 없습니다.
저는 지하철 여부를 중요하게 보는데, 장안동은 다른 입지요소가 작용하는 곳입니다.
바로, 아이 키우는데 좋은 입지입니다.
동대문구 자체는 학군입지가 확 떨어지는 곳입니다.
그런데 장안동에 학원이 몰려있습니다.
지인의 첩보에 의하면, 성동구 행당동에서 학원 하는 지인이
장안동 학원가를 견제하고 있다는 말을 들었습니다.
즉, 동대문구에서 장안동은 선호하는 학군 지라고 생각할 수 있습니다.
학군은 상대적인 것이기 때문에, 지역 내에서 선호되는 학군을 파악하는 건
아파트 가격 방어와 상승 시에 유리합니다.
실제 장안동에 임장 가보면 부모와 아이들이 많이 돌아다닙니다.
이렇게 별로 크지 않은 공원에도 아이들이 득실득실합니다.
교통인프라가 안 보이는 장안동, 하지만 아이들 데리고 있는 젊은 부부들이 많은 생활권입니다.
그중, 신축단지 24평 8억대! 아주아주 가성비입니다.
요즘 얼죽신이라는 단어 많이 들어보셨죠? 얼죽신 들은 데시앙을 선택할만하다고 생각합니다.
동대문의 구축단지부터 신축단지까지 두루두루 선정해 보았는데요,
동대문구 생활권이 넓고 개발여지가 높은 곳이기 때문에 가
성비 단지가 많은 곳이라 선택의 폭이 넓습니다.
제가 선정한 단지가 아니더라도 동대문구는 한 단계 위상이 올라갈 곳이라
개인별로 가용한 금액을 잘 파악하시고 가장 좋은 입지의 단지를 선택하셔도
큰 실패를 할 수 없는 곳이라 생각합니다.
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