서울 최고의 가성비 투자지역
동작구 아파트 이야기
안녕하요 투자자 순수보이입니다.
오늘은 동작구의 가성비 아파트를 말씀드려 보도록 하겠습니다
먼저 동작구를 간단하게 알아보겠습니다.
동작구는 서울 남부에 위치해있고 관악구에 씌여진 모자처럼 생겼습니다
동작구 내부는 한강변에 9호선, 도심 중앙에 7호선이 흐르고 있습니다.
지하철은 아파트 입지에서 가장 중요한 요소로, 직장을 정시에 도착하게 하는 시민의 발입니다
지하철 노선중 선호되는 9호선과 7호선이 아파트 지역을 지나가기에 동작구 자체 교통입지가 좋습니다.
또 호갱노노로 경사도를 확인해보면, 평지가 거의 없습니다.
지하철 교통은 좋지만, 걸어다니기에는 사람에 따라 아주 힘들수도 있습니다
이제 동작구의 가격을 볼까요
동작구는 30평대 기준으로 상도동 대림아파트 8억대부터
흑석동 아크로리버하임 21억까지 분포되어있습니다
그럼 동작구의 중간급 단지는 14억 중반인 상도동 파크자이정도가 되겟죠?
서울의 평단가는 3700만원으로 서울 32평 평균매매가는 11.8억이기 때문에
동작구는 서울 전체로 놓고 보면 중간급 이상의 지역임을 알 수 있습니다.
따라서, 동작구 중간가격 기준으로 위쪽 가격의 단지들은 왠만하면 선호되는 가치있는 단지일것이고
중간가격 밑의 단지들은 선호도가 낮은 단지지만.
앞서 말씀드린것처럼 서울 평균가격에 해당하는 가성비 구간에 있을 수 있습니다.
저는 현재 사람들이 좋아하진 않지만, 좋아하게 될 여지가 많은 단지가 저평가/가성비 단지라고 생각합니다.
그럼 지금부터 동작구 저평가 아파트 단지 4곳을 소개해드리겠습니다
첫번째로
대방대림 32평 14억 입니다
동작구에서 몇안되는 평지에 있습니다
신림선인 서울지방병무청역이 있고, 서울 3대 업무지구인 여의도로 접근이 매우
좋습니다. 안산이 신안산선으로 난리죠? 그 이유는 여의도 업무지구 때문이에요
안산에는 아직 개통도안된 신안산선으로 난리지만,
여의도로 들어가는 신림선이 이미 있는 대방대림은 동작구 아파트 가격 중간이하로 형성되어 있습니다.
입지가 좋은데 가격이 가성비있다고 생각합니다.
대방대림을 임장했을 때 단지 느낌이 아주 좋은 곳이었습니다.
건너편의 공군회관 병무청 같은 기관들이 있고, 주변에 군인아파트가 많습니다.
소위 말하는 PX, 영외마트도 길건너편에 있어서 군출신 가족들은 아주 좋겠죠?
가격적으로도 건너편에 영등포구 신길뉴타운이 신축이지만 언덕이 심해서
구축인 대방대림과 가격차이가 크게 나지 않습니다. 그만큼 땅의 가치가 인정받는 곳 아닐까 싶습니다.
두번째로 사당동 대림 32평 12.5억 입니다
옹벽과 언덕이 심한 단지로 단점이 있지만, 서초구와 맞붙어 있는 강남권 생활권입니다.
7호선도 가까워서 교통접근성도 좋고, 남성초등학교가 단지 내에서 연결이 됩니다.
여기는 저녁에 단지를 둘러봤던 기억이 있는데,
생활권과 단지 자체가 너무 어두워서 여자분들은 조금 무섭지 않을까 싶습니다.
단지에 조명을 많이 설치하면 좋겠다고 생각했습니다.
아! 부동산, 특히 아파트를 볼때는 아내분이나 여자친구분이랑 또는 여사친이랑 꼭 같이 보는걸 추천드립니다. 여자분들이 느끼는 안정감이나 위화감을 남자분들이 잘 못느낍니다.
그리고 아파트 매수는,. 보통.. 여자분들이 결정하잖아요? 여자분들의 눈으로 아파트를 보셔야합니다.
사당대림 아래쪽의 7호선 초역세권인 두산위브트레지움이 16.5억
그리고 위쪽에 있는 신축인 래미안로이파크가 16.5억입니다.
그 사이에 있는 사당대림이 4억 싼 12.5억..! 16.5억 사이에 끼어있는 단지로 저평가 되어있다고 생각합니다.
세번째로 노량진동 신동아리버파크 32평 11.8억 입니다 방3화2 계단
마찬가지로 언덕이 아주 심하고, 초등학교가 멀리 있는 단점이 있습니다.
그러나 장점으로 7호선이 가깝고, 향후 노량진이 재개발되어 환경개선이 된다면,
덩달아 좋아질 곳으로 생각됩니다.
마포에 아현뉴타운이 생기면서 구축인 염리삼성래미안의 가치가 높아진것처럼
노량진 신동아리버파크의 미래도 비슷하지 않을까 기대해볼수 있습니다.
네번째로 흑석동 흑석동양 32평 10.5억 입니다
흑석동 가장 안쪽 언덕에 위치한 아파트입니다
제가 이 단지를 걸어서 올라가봤는데요
마치 시지프스 형벌을 받는 느낌이었습니다. 정말 언덕이 심해요.
실거주자들은 마을버스가 자주와서 모두 버스타고 다닙니다.
그리고 초등학교가 8분 정도 거리에 있습니다
그치만 아래 신축단지들을 끼고 걸어가기 때문에 어느정도 환경개선을 느낄 수 있습니다.
주변에 더 들어올 신축단지들이 많고 노량진보다 흑석뉴타운이 개발 속도가 빠르기 때문에
지역 자체가 좋아지면서 가격이 오를 여지가 많지 않을까 생각합니다.
앞서 추천드린 노량진 신동아리버파크와 같이 인식개선으로 인해 가격상승이 예상되는 단지입니다.
또한 같은생활권에 있는 한강센트레빌1차는 21년 상승장에 흑석동양과 5억정도 가격차이가 났었습니다
그런데 지금 현재 호가는? 7억가까이 차이가 납니다.
한강센트레빌1차가 여전히 비싸거나, 흑석동양이 싸다고 할 수 있죠.
두경우 모두, 흑석동양이 가격상승이 일어날 여지가 있다고 생각합니다.
오늘은 동작구 저평가 아파트 단지 4곳을 소개해드렸는데요
첫번째 대방대림을 제외하고 나머지 3개 단지는 모두 언덕이 심한 곳입니다.
또 동작구는, 서울 주요 업무지구인 강남권과 여의도 사이에 있는 베드타운입니다.
단지의 위치가 어느 업무지구에 가까이 있는지에 따라서 가격차이가 납니다.
대방대림과 사당대림이 각각 여의도와 강남에 가깝죠?
오늘 뽑은 단지중에 비싼축에 들어갑니다.
거기에 대방대림은 평지 수준이기 때문에 가격대가 더 높습니다.
아무래도 평지프리미엄이 반영된거죠.
2,3번 단지는 동작구 중앙에 위치해있지만
주요 업무지구로 접근성이 아무래도 떨어지고, 언덕이기 때문에 아무래도 가격대가 낮습니다.
그래도 뉴타운이 들어오는 생활권에 있는 단지이기 때문에 가격상승을 노려볼 수 있을 것 같아 추천드렸습니다.
서초구 바로 옆인 동작구는 위치적인 입지가 좋은 상급지지만
실제 언덕과 노후된 생활권들이 많았기 때문에 지역 자체에 대한 기존 인식이 낮았습니다.
앞으로 동작구에 흑석뉴타운과 노량진뉴타운이 들어오면서 환경개선이 되고
신축공급으로 젊은 세대들이 들어와서 살게 되면 동작구 자체 인식이 좋아지면서
가격적인 상승으로 앞으로 좋아질 곳이라고 생각합니다.
이런 과정을 겪은 곳들이 강동구, 마포구입니다.
동작구에서 강동구, 마포구를 미래로 바라본다면 돈을 버는 집을/ 살 수 있을거라고 생각합니다.
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